頻繁“爆雷”的長租公寓，迎來了監(jiān)管新規(guī)。2月2日，北京市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴(yán)控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，只能撥付給個人。新規(guī)將于2021年3月1日起正式實施。
亮點(diǎn)1：“租金貸”只能撥付給個人
以分期月付租金更便宜的噱頭，鼓勵租客申請“租金貸”，從而一次性從銀行或小貸機(jī)構(gòu)獲取12個月的租金，再按月或季度向房東支付租金，一進(jìn)一出之間，一個無形的資金池就形成了。池內(nèi)的資金本應(yīng)只用于支付租金，可也有長租公寓運(yùn)營商玩起期限錯配，比如將資金用于向房東收房，持續(xù)擴(kuò)大市場規(guī)模，可一旦經(jīng)營受阻，“8個瓶蓋蓋10個瓶”，就會出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂。
缺乏監(jiān)管的“租金貸”和資金池，是長租公寓頻繁“爆雷”的深層次原因，也是新規(guī)的核心內(nèi)容。通知明確，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金周期必須匹配;收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，且應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管;嚴(yán)控“租金貸”撥付對象，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
“租客申請了住房租賃貸款后，放貸機(jī)構(gòu)可以把貸款發(fā)放給租客，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)，及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此前已經(jīng)預(yù)收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業(yè)要建立專戶逐步化解;已經(jīng)預(yù)收的押金，也要一并納入專用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程后續(xù)還會出臺配套細(xì)則。
亮點(diǎn)2：不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用
“租賃到期了，當(dāng)初交的押金卻不給退。”“不降價就解約，裝修家具費(fèi)要5萬。”租賃糾紛的發(fā)生，影響著承租人的安居。針對承租人和房東的槽點(diǎn)，新規(guī)也開出了“藥方”。
通知提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用本市住房租賃合同示范文本，用示范文本避免因霸王條款、約定不明引發(fā)后續(xù)糾紛，并在簽訂承租或出租房屋合同3日內(nèi)將合同信息在北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案，未如實備案的企業(yè)將限制其通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息。
其次，住房租賃企業(yè)出資對租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。
在押金退還上，通知也明確，住房租賃企業(yè)應(yīng)于合同終止后2個工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會退還押金，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)在1個工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
亮點(diǎn)3：情節(jié)嚴(yán)重將進(jìn)行風(fēng)險警示
“長租公寓要規(guī)范發(fā)展，但需要重申的是，大力發(fā)展住房租賃市場的政策主基調(diào)依然沒有變。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。
當(dāng)然，對于絕不改正者，各部門也將加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管。通知規(guī)定，住房租賃服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，由市住建部門列入重點(diǎn)關(guān)注名單并向社會公布，提示謹(jǐn)慎選擇;情節(jié)嚴(yán)重的列入風(fēng)險警示名單并向社會公布，警示重大風(fēng)險;根據(jù)住建部門的意見，市場監(jiān)管部門依法依規(guī)責(zé)令有關(guān)主體停止發(fā)布相關(guān)廣告。網(wǎng)絡(luò)信息平臺未履行核驗發(fā)布主體和房源信息責(zé)任的，網(wǎng)信部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見，依法對其相關(guān)業(yè)務(wù)采取整頓措施。
