在“房住不炒”的背景下，準(zhǔn)備給樓市適度松綁的江西省會城市南昌，觸發(fā)了監(jiān)管層的約談，被要求撤回房地產(chǎn)新政文件，立即糾正。
住建部把南昌列入樓市重點(diǎn)監(jiān)測名單
3月24日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》(下稱《若干政策措施》)等5個行業(yè)通知，其中《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，對宅地供應(yīng)、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價定價機(jī)制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等9個方面做了調(diào)整。原定實施時間從 4 月 20 日起至 2023 年 12 月 31 日結(jié)束。
但這個政策中有的條款與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。3月25日，江西省立即采取措施，省政府負(fù)責(zé)同志代表省政府主要負(fù)責(zé)同志約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志，責(zé)令南昌市立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場穩(wěn)定。
同日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)與江西省政府通過視頻會議進(jìn)行了會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，努力解決好大城市住房突出問題。
同時，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。據(jù)悉，住建部即日已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)。
至此，加上此前的上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安，2021年，住建部已對7個城市的樓市調(diào)控進(jìn)行督導(dǎo)。
什么是“大南昌都市圈購房同權(quán)”
根據(jù)《若干政策措施》，南昌將啟動“大南昌都市圈購房同權(quán)”，促進(jìn)購房資源流通。
該新政還在房價和地價層面，對樓市進(jìn)行松綁。其中包括，改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或出讓不限房價、地價地塊;對暫時放寬新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%等。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析稱，南昌此次出臺的九條新政，絕大部分都是對市場的有序調(diào)控，有利于人才引進(jìn)。但也應(yīng)注意到，在新政中，有關(guān)房價和地價的部分內(nèi)容，與“三穩(wěn)”要求相背離，這或是造成該政策被緊急撤回的主要原因。
他還認(rèn)為，“都市圈購房同權(quán)”的提出，讓非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當(dāng)?shù)刭彿空哔彿?，?span id="nqkirzy" class="keyword">大大增加南昌的實際購買力，不利于樓市穩(wěn)定，甚至?xí)霈F(xiàn)房地產(chǎn)炒作等現(xiàn)象。
所謂“大南昌都市圈購房同權(quán)”，具體來說，即是大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策;在大南昌都市圈內(nèi)等地繳納的個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)證明互為本地繳納證明，非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當(dāng)?shù)刭彿空哔彿俊?/p>
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經(jīng)，這項政策是通過都市圈規(guī)劃、外圍落戶政策放松和人才政策的方式，變相托底樓市甚至刺激樓市。“如若執(zhí)行，會向市場和社會傳達(dá)出不良的信號，增大并加快南昌外圍人口到南昌購房的需求。這明顯違背了‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’。”他說。
為什么要托市
之所以要“托底樓市”，李宇嘉進(jìn)一步解釋稱，去年以來，南昌樓市相對疲軟，新房、二手房成交量下滑明顯。從成交量來看，新房方面，根據(jù)易居研究院相關(guān)數(shù)據(jù)，去年1-11月，在監(jiān)測的全國40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達(dá)27%，居于40城末位;二手房方面，國策研究院相關(guān)研報顯示，去年1-11月，南昌二手房量價齊跌。其中，總成交量為19037套，同比大降24.5%。
進(jìn)入2021年后，南昌樓市仍處于低迷期。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2月，南昌新房和二手房均價都低于全國平均水平。其中，在新房價格上，南昌2月環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.2個百分點(diǎn);在二手房價格上，南昌則罕見出現(xiàn)負(fù)值，2月環(huán)比下跌0.1%，漲幅較上月回落0.6個百分點(diǎn)。
為了增加潛在的購房需求，在已撤回的《若干政策措施》中稱，將實行“都市圈購房同權(quán)”。易居研究院智庫中心主任嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，如若放開南昌大都市圈內(nèi)限購，更多都市圈內(nèi)的居民將被吸引到南昌置業(yè)，南昌樓市或?qū)⒊蔀樽畲笫芤嬲?。?shù)據(jù)顯示，截止到2018年，大南昌都市圈的戶籍人口約為1886萬人，其中，不含南昌的戶籍人口是1354萬人。同時，根據(jù)現(xiàn)有政策，對于大南昌都市圈內(nèi)的非戶籍人口，還實行社保年限互認(rèn)。這就意味著，如若放開都市圈限購，南昌市的潛在購房人數(shù)將大幅上升。
他還認(rèn)為，這與南昌“強(qiáng)省會”的目的密切相關(guān)?！洞竽喜际腥Πl(fā)展規(guī)劃(2019-2025)》稱，南昌經(jīng)濟(jì)總量偏小，南昌市對全省的引領(lǐng)帶動作用不足;區(qū)域內(nèi)部融合互補(bǔ)不足;周邊省會城市都市圈經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平明顯高于大南昌都市圈，是南昌當(dāng)前發(fā)展存在并亟待克服的主要問題。
“但不可否認(rèn)的是，該政策也會誘使當(dāng)?shù)胤科蠛椭薪檫M(jìn)行炒作，并可能導(dǎo)致南昌房地產(chǎn)市場異常升溫。因此，該政策被緊急撤回也是在情理之中。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
李宇嘉認(rèn)為，借都市圈規(guī)劃來變相刺激樓市，近兩年中，多地均有嘗試。例如，2020年底廣州外圍七個區(qū)的最新落戶政策、南京外圍四個區(qū)的落戶新政等，都或多或少都有類似含義。“此前，在疫情期間，地方樓市相對穩(wěn)定，這些政策或可獲得通過。當(dāng)下，各地樓市普遍收緊并不斷加碼調(diào)控，在此背景下，再有城市釋放出放寬樓市調(diào)控的信號，并出臺比較明確的政策時，必然被監(jiān)管層叫停。”他說。
對于近期的樓市調(diào)控趨勢，李宇嘉認(rèn)為，從日前成都、西安、南昌的政策來看，調(diào)控決心明顯在加大。這也意味著，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策相比去年下半年會更為嚴(yán)格。
