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萬億市場即將起航 10只REITs產(chǎn)品被受理

中國基金報 | 2021-05-10 14:48:14

2020年4月30日,國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,公募REITs成為市場聚焦點。

一年后的2021年4月21日,首批公募REITs正式上報,截至5月8日,已有10只產(chǎn)品上報。市場預測公募REITs有望在年內(nèi)落地。

萬億級市場即將起航,基金公司積極參與,為尋找項目、招兵買馬而忙碌。對于普通投資者來說,公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎設施,在目前市場利率持續(xù)走低的環(huán)境下,是難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),產(chǎn)品在二級市場交易,為普通大眾投資者開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。

10只REITs產(chǎn)品被受理

基金公司積極備戰(zhàn)

4月21日,浙商證券(601878)滬杭甬、國金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質(zhì)、博時招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園等4只產(chǎn)品上報。4月28日,安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務、中金普洛斯倉儲物流、紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)倉儲物流、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園上報。目前,10只產(chǎn)品均已獲得交易所受理,博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品稍稍領先,進入“已問詢”狀態(tài)。同時,10只產(chǎn)品相關招募說明書、基金合同、托管協(xié)議等已經(jīng)披露,復雜程度遠遠超過普通公募基金,僅基金招募說明書就達到三四百頁。

記者采訪了解到,已上報產(chǎn)品公司正在緊鑼密鼓準備后續(xù)工作,未上報產(chǎn)品的公司也在積極籌備上報。

博時基金表示,自基礎設施REITs試點開展以來,公司高度重視,與發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所、基金業(yè)協(xié)會等監(jiān)管機構保持溝通。同時,與律所、會計師事務所、評估公司等外部機構密切聯(lián)絡,與原始權益人保持深入交流。在產(chǎn)品方案、交易結構、制度建設、運營管理、詢價發(fā)行、估值核算等方面已經(jīng)形成了較為成熟的方案,為基礎設施REITs基金的順利推出做好了充分準備。

中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人表示,2020下半年成立了公募REITs工作小組,啟動運營相關系統(tǒng)改造,目前在與交易所、中登及代銷機構進行測試。此外,中航基金還進行了公眾投資者的投教、風險揭示等工作準備。

新華基金表示,去年8月份開始,聯(lián)合股東單位共同組建基礎設施REITs團隊并開展業(yè)務,總經(jīng)理負責,首個項目競標、方案投決都親自把關。

首批REITs項目種類豐富

已上報的REITs產(chǎn)品類型相當豐富。新華基金就梳理目前公布的首批試點項目發(fā)現(xiàn)有三大特色,一是項目股東方(原始權益人)背景突出,均為大型央企或地方國企或細分行業(yè)的絕對龍頭民企。二是項目質(zhì)地較好,各家原始權益人都拿出了“壓箱底”的最核心的資產(chǎn),例如中國鐵建(601186)和浙江高速都是拿出了已經(jīng)運營十多年的高速公路,招商蛇口、張江高科(600895)的產(chǎn)業(yè)園項目亦是運營多年,成熟度較高。三是原始權益人大力支持,參與認購的比例普遍都在50%以上。

中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人表示,首批項目從類型上有特許經(jīng)營權和園區(qū)產(chǎn)權類這兩種業(yè)態(tài),特許經(jīng)營類收入比較穩(wěn)定,產(chǎn)權類的項目資產(chǎn)升值更有想象空間,上述項目均符合國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會對底層資產(chǎn)的標準和要求。

中金基金表示,首批項目從合規(guī)角度,經(jīng)歷了嚴格的篩選,監(jiān)管對底層資產(chǎn)及交易的合法合規(guī)有極高要求;從基礎設施資產(chǎn)的角度,試點項目均為成熟的基礎設施資產(chǎn),預期具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分配能力;從基金治理角度,首批項目著重體現(xiàn)了對基金份額持有人,特別是公眾投資人利益的保護,并對信息披露提出了很高要求,有利于產(chǎn)品后續(xù)的規(guī)范透明運作。

積極招兵買馬備戰(zhàn)

人員來自券商、產(chǎn)業(yè)居多

公募REITs業(yè)務和公募基金傳統(tǒng)業(yè)務大相徑庭,擺在不少基金公司面前的第一大問題是專業(yè)的人員。不少接受采訪人士認為,目前此項業(yè)務人員缺口較大,目前人員主要來自于投資機構、券商投行部以及相關運營管理機構,而未來具備資產(chǎn)運營管理能力人才是“搶手貨”。

從目前各大招聘網(wǎng)站也可以一窺目前行業(yè)對REITs人才的迫切需求。中國基金報記者從獵聘網(wǎng)就發(fā)現(xiàn),僅最一周,就有來自中銀基金、廣發(fā)基金、長城基金、新華基金以及不少知名基金公司的招聘信息,包括REITs承攬崗、業(yè)務崗、運營崗等,并且給出了不錯的薪資待遇。。

目前團隊搭建來看,不少REITs團隊成員來自于券商、產(chǎn)業(yè)等。如德邦基金表示,從券商和產(chǎn)業(yè)招聘了專業(yè)的資產(chǎn)證券化項目承攬承做人員和基礎設施資產(chǎn)運營管理人員,已組建起專門的公募REITs業(yè)務部。新華基金也成立了REITs投資部,人員也主要來自投資機構、券商投行部。

中金基金也表示,目前除從中金內(nèi)部抽調(diào)精兵強將以外,公司從本輪試點的相關基礎設施行業(yè)、業(yè)內(nèi)領先的產(chǎn)業(yè)基金投資機構等基礎設施投資和運營管理方面的龍頭企業(yè)引入資深專業(yè)人才。中金投行部門的REITs專業(yè)團隊也與中金基金組成聯(lián)合工作組,為試點項目穩(wěn)步推進全面保駕護航。

馬不停蹄尋找好項目

自公募REITs業(yè)務啟動以來,各大基金公司都非常重視,“公司內(nèi)部出臺了很多激勵政策,鼓勵大家尋找好的項目。”一位北京基金公司人士透露。

中金基金表示,目前在積極推動和儲備重點支持區(qū)域的優(yōu)質(zhì)基礎設施REITs項目。新華基金也表示,目前該公司REITs在做項目約十單,原始權益人均為國企背景,已上報屬地發(fā)改委基礎設施基金儲備項目庫。

德邦基金表示,該公司已有多個類型的項目儲備。從公募REITs底層資產(chǎn)來看,優(yōu)質(zhì)基礎設施項目確實仍較稀缺?,F(xiàn)階段公募REITs還未普及,各地方政府對創(chuàng)新類業(yè)務有一些顧慮,尤其涉及國有資產(chǎn)、股權出讓等事宜較為敏感。此外,對融資理解還處于偏債為主,通常會選擇快捷的銀行貸款、公司債券、企業(yè)債券來進行融資。

新華基金表示,基礎設施公募REITs,合規(guī)與盈利是衡量項目優(yōu)劣的兩大硬指標。目前監(jiān)管要求前三年均預計現(xiàn)金流分派率高于4%。第一批已受理項目,不動產(chǎn)類項目由于收入來源相對穩(wěn)定,且不動產(chǎn)屬有一定升值空間,前幾年分派率僅略高于4%;特許經(jīng)營權類項目由于未來升值空間有限,前幾年的收益分派率都較高。對標首批項目,國內(nèi)屬于國家鼓勵支持的七大行業(yè),且盈利好的資產(chǎn)并不缺乏。

“目前來看,規(guī)模較大的項目儲備不多,主要原因是由于某些資產(chǎn)規(guī)模大的央企、國企還處于觀望階段。”新華基金表示,后續(xù)試點范圍如果能擴大到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場化運營程度更高的行業(yè),可能優(yōu)質(zhì)項目會更多。

  • 標簽:REITs產(chǎn)品,萬億市場

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