規(guī)劃建“中國第一高樓”卻爛尾23年， 目前多方盤活項(xiàng)目意愿強(qiáng)但有分歧 巨人大廈能否重生?
從天空俯瞰巨人大廈，兩層造型奇特的鋼筋水泥建筑，像一個(gè)破敗的迷宮。從1997年停工至今，這個(gè)曾經(jīng)規(guī)劃中的“中國第一高樓”，已成為珠海抹不去的城市傷疤。
巨人大廈備受關(guān)注，源于背后的傳奇人物——史玉柱。
上世紀(jì)90年代，史玉柱在珠海一手締造了“巨人”的神話，又迅速折戟。此后，他赴上海重塑商業(yè)帝國，但遺留在珠海的巨人大廈，卻爛尾至今，變?yōu)閮杉覐U品收購站和駕校的天下。
今年7月，珠海正式發(fā)布《“爛尾樓”整治處理辦法》，出重拳整治爛尾樓。據(jù)介紹，巨人大廈項(xiàng)目正在開展前期工作。
與盤活的曙光同時(shí)而至的，還有諸多未曾厘清的疑團(tuán)：東山再起的“巨人”為何遲遲不重建巨人大廈?項(xiàng)目爛尾23年的真正原因是什么?這一次，新政能否推動(dòng)巨人大廈走向重生?近日，南方日報(bào)記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。
1997年停工至今“從未見過史玉柱回來”
巨人大廈位于寸土寸金的珠海市中心，占地面積約2.9萬平方米，距離香洲區(qū)政府辦公地僅約1公里。
近年來，該地塊周圍已陸續(xù)建起了珠海報(bào)業(yè)大廈、電信大廈等諸多高樓，一片欣欣向榮。而只建了2層的巨人大廈顯得格外荒涼，外墻上，幾年前為了“遮丑”而貼的ABS材料，也開始陸續(xù)脫落。
穿過一家汽車駕校的訓(xùn)練場，記者找到了進(jìn)入大廈內(nèi)部的入口。這里已變成一家廢品收購站：大堂堆放著許多打包好的廢品和垃圾，還安置了床和灶臺(tái)等生活用具。
“我們住在這很多年了，相當(dāng)于幫他們看樓。”收購站老板何阿姨告訴記者，“每年都有人來這里參觀，但從來沒見過史玉柱回來。”
史玉柱與珠海的關(guān)聯(lián)難以割斷。1991年，29歲的史玉柱在珠海成立珠海巨人高科技集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡稱“珠海巨人”)，立志成為中國的IBM。
隨著巨人漢卡風(fēng)靡全國，珠海巨人很快成為當(dāng)時(shí)國內(nèi)最受矚目的“高科技企業(yè)”，并逐漸鋪開多元化藍(lán)圖——計(jì)算機(jī)、生物工程和房地產(chǎn)三頭并進(jìn)。
巨人大廈由此而來：這座原本計(jì)劃總投資2億元的15層總部大廈，在各種因素的推波助瀾下，最終變成了計(jì)劃總投資12億元，總樓層高達(dá)78層的“中國第一高樓”。
1994年，巨人大廈破土動(dòng)工。僅僅3年后，隨著珠海巨人資金鏈斷裂，巨人大廈也一夜傾覆。至1997年2月正式停工時(shí)，僅完成樁基、承載平臺(tái)、地下三層和地上二層的土建施工量。
而這一停，就是23年。
這期間，史玉柱赴上海再度創(chuàng)業(yè)，由其一手創(chuàng)辦的“新巨人”——巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)”)也成功上市。在2019福布斯中國400富豪榜上，史玉柱排名第258位，財(cái)富值102.5億元。
巨人大廈則成了他最不愿回望的地方。“我再也不想看到這個(gè)鬼地方了!這是我一生最大的決策失誤，也是我的傷心地。”在接受媒體采訪時(shí)，史玉柱曾反思說：“好大喜功，我真是昏了頭!”
目前權(quán)益過于分散項(xiàng)目盤活難度較大
東山再起的史玉柱為何不重建巨人大廈?一個(gè)未披露的事實(shí)是——巨人大廈早已不屬于珠海巨人。
記者從一份來自珠海某政府部門的內(nèi)部資料獲悉，2001年，廣東省珠海市中級(jí)人民法院曾裁定：巨人大廈在建工程及相應(yīng)土地使用權(quán)裁定給19個(gè)權(quán)益人。且各債權(quán)人按照各自的債權(quán)比例，在接受房地產(chǎn)中的相應(yīng)份額抵償各自債務(wù)后，放棄對珠海巨人未清償部分債務(wù)的追償權(quán)。
資料顯示：19個(gè)權(quán)益人所持有的權(quán)益比例從0.088%到24.39%不等。排在前三的分別是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程處和珠海市士安有限公司(以下簡稱“士安公司”)。
其中，士安公司為珠海巨人的關(guān)聯(lián)企業(yè)。天眼查信息顯示，該公司成立于2000年12月，法定代表人為王民主。而他也是珠海巨人目前的法定代表人。
“權(quán)益人中有外企、央企，還有一些已經(jīng)注銷的小企業(yè)。大的權(quán)益人之外，下面還有很多細(xì)分的小權(quán)益人。”上述知情人士稱，權(quán)益太分散加劇了項(xiàng)目盤活的難度：“盤活的前提是權(quán)益人要基本達(dá)成共識(shí)，事實(shí)上珠海巨人最適合牽頭去溝通這個(gè)事，但卻一直沒有實(shí)際動(dòng)作。”
原因何在?記者試圖向一位珠海巨人員工了解情況，但該員工表示：“珠海這邊基本上名存實(shí)亡，沒什么人上班。有問題要問上海那邊。”
而巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，因時(shí)間較為久遠(yuǎn)，暫時(shí)無法確切了解巨人大廈爛尾23年的詳細(xì)原因。
最大權(quán)益方易手諸多分歧仍待解
僵局直至近年才被打破。一家新入局的珠海本地民營企業(yè)，成了更為積極的推動(dòng)者。
2017年至2019年，珠海市賽納置業(yè)有限公司(以下簡稱“賽納置業(yè)”)陸續(xù)收購了新加坡IPCCOR.LTD和平安銀行廣州分行所持有的巨人大廈項(xiàng)目權(quán)益，合計(jì)占比超過30%，成為該項(xiàng)目的第一大權(quán)益方。過去一年多，該公司一直尋求與其它權(quán)益人的溝通，期望盡快推動(dòng)項(xiàng)目盤活。
“北京和上海我們都去了，和中建五局方面以及史玉柱也都當(dāng)面聊過，目前大家的盤活意愿算比較強(qiáng)烈了。”賽納置業(yè)執(zhí)行董事陳力說。但他也坦言，從有意愿到最終成功盤活項(xiàng)目，需要解決的障礙還有很多。
各方最大的分歧，在于巨人大廈的土地出讓金。上述內(nèi)部資料顯示，在巨人大廈停工時(shí)，珠海巨人還拖欠了高達(dá)9000多萬元的土地出讓金。盡管2001年，珠海中院已裁定免除這筆出讓金及其利息、罰息，“但多方對裁定結(jié)果有爭議，無法落實(shí)到職能部門”，前述知情人士稱，“欠的地價(jià)和利息、罰息現(xiàn)在還要不要補(bǔ)?怎么補(bǔ)?沒有定論。”
另一個(gè)阻礙在于，雖然法院已將該項(xiàng)目裁定給了19個(gè)權(quán)益人，但項(xiàng)目土地所有權(quán)至今仍在珠海巨人名下，未完成過戶。“我們拿到的只有一紙裁定書，沒有土地證。為何沒有在裁定后及時(shí)過戶，我們也不太清楚。”陳力說。
對此，在給記者的書面回復(fù)中，巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)解釋稱：“當(dāng)時(shí)法院裁定后，19家債權(quán)人沒有及時(shí)過戶，具體原因未知，可能涉及到過戶費(fèi)用的問題。”
區(qū)屬國企介入?yún)f(xié)調(diào)盤活方式暫未確定
漩渦中的巨人大廈究竟何時(shí)才能迎來重生?一個(gè)積極的信號(hào)是：珠海整治爛尾樓的決心已經(jīng)非常明確。
早在2017年5月，珠海已印發(fā)施行《關(guān)于加快珠海市爛尾樓整治處理的辦法》。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該政策施行至今，一批爛尾樓項(xiàng)目得以有效推進(jìn)，其中6個(gè)爛尾樓正在實(shí)施拆建。
為做好政策銜接，今年7月，珠海市自然資源局發(fā)布《“爛尾樓”整治處理辦法》。新政首次提出，爛尾樓項(xiàng)目可與城市更新項(xiàng)目或出讓用地建設(shè)項(xiàng)目用地合宗、聯(lián)動(dòng)開發(fā)建設(shè)，為爛尾樓盤活增添了更多操作空間。該局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，包括巨人大廈在內(nèi)的4個(gè)爛尾樓正在開展前期工作。
“現(xiàn)在還在非常前期的階段，我們正在梳理歷史遺留問題。”珠海正方城市建設(shè)投資有限公司董事長李明達(dá)說。
作為香洲區(qū)屬國企，2019年底，根據(jù)政府相關(guān)部署安排，正方開始介入?yún)f(xié)調(diào)巨人大廈的盤活事宜。“我們將逐步和各權(quán)益人溝通，但現(xiàn)在盤活的方式還沒有最終確定。”李明達(dá)說。
“從目前情況來看，最適合該項(xiàng)目的盤活方案就是破產(chǎn)重整。通過司法程序一攬子把債權(quán)債務(wù)解決掉，再引進(jìn)新投資人給項(xiàng)目輸血。同時(shí)，必須要加強(qiáng)府院聯(lián)動(dòng)，共同解決問題。”一位長期從事爛尾樓研究的法律界人士告訴記者，他認(rèn)為這是最徹底、最公平的共贏方式。
“和19個(gè)權(quán)益人一對一談補(bǔ)償顯然不太現(xiàn)實(shí)，但破產(chǎn)重整只要權(quán)益占比超過2/3的債權(quán)人同意，法院就可以裁定整個(gè)協(xié)議是有效的。”他解釋稱。
但他也強(qiáng)調(diào)，破產(chǎn)重整的前提是債權(quán)人、債務(wù)人和投資人三方都有意愿，法院才可能受理。“目前來看，巨人大廈還不具備這個(gè)條件。”
陳力并不太贊同這一意見。“破產(chǎn)重整的流程較復(fù)雜，所需要的時(shí)間也比較久。我們更傾向于政府收回項(xiàng)目用地，或由政府協(xié)調(diào)引進(jìn)新投資人。但不管哪種方式，我們都極力配合。”陳力說。
對于下一步盤活計(jì)劃，巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)并未發(fā)表明確意見。“我們暫時(shí)還沒有跟政府相關(guān)部門就巨人大廈正式接觸過。”該司品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示。
■延伸
史玉柱
會(huì)否回歸?
南方軟件基地項(xiàng)目“流產(chǎn)”，巨人集團(tuán)仍對珠海地區(qū)保持關(guān)注
在巨人大廈盤活大幕徐徐拉開之時(shí)，史玉柱與珠海的交集卻越來越遠(yuǎn)。
天眼查信息顯示，繼2007年卸任珠海巨人法定代表人后，今年6月29日，史玉柱也卸任了子公司珠海巨人科技實(shí)業(yè)有限公司法定代表人及執(zhí)行董事，由史玉飛接任。
在其個(gè)人微博上，關(guān)于珠海的字眼一直停留在2011年9月。這距離他高調(diào)回歸珠海的時(shí)間不到2年。
2009年12月17日，巨人網(wǎng)絡(luò)南方總部暨南方研發(fā)基地在珠海高新區(qū)舉行了隆重的奠基儀式。該項(xiàng)目的選址距離巨人大廈約10公里。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，該項(xiàng)目投資為3億美元，將打造成一個(gè)大型多功能網(wǎng)絡(luò)游戲創(chuàng)意、設(shè)計(jì)園區(qū)。
但這場備受矚目的回歸，仍在3年后悄然流產(chǎn)。
“主要原因在于巨人的規(guī)劃調(diào)整，雙方未達(dá)成一致。”珠海高新區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2012年5月，國土部門已正式辦理了該地塊的回收手續(xù)。
巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)也證實(shí)了這一說法：“南方軟件基地項(xiàng)目是我公司將該地塊主動(dòng)退回，主要是2012年公司出于整體戰(zhàn)略考慮，把研發(fā)重心主要放在上海松江巨人總部，不在其他地區(qū)設(shè)立研發(fā)基地。”
但其也進(jìn)一步表達(dá)了對這座城市發(fā)展的關(guān)注：“目前，巨人集團(tuán)在大健康業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在珠海仍有業(yè)務(wù)支持。未來我們將持續(xù)關(guān)注珠海地區(qū)新的發(fā)展機(jī)會(huì)，謀求合作共贏。”
