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中駿集團(tuán)規(guī)模破千億市值徘徊百億港元 面臨毛利率下降和“業(yè)績(jī)注水”質(zhì)疑

長(zhǎng)江商報(bào) | 2021-06-22 16:14:45

成功邁入千億陣營(yíng)的中駿集團(tuán),卻面臨毛利率下降和“業(yè)績(jī)注水”的質(zhì)疑。

2020年,中駿集團(tuán)(01966.HK)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1015.37億元人民幣,同比增長(zhǎng)26.1%,邁入千億房企門檻。營(yíng)收增速大幅提升的同時(shí),歸母凈利潤(rùn)增速僅同比增長(zhǎng)8.35%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營(yíng)收增速漲幅。

2018年,總部從福建搬遷至上海的中駿,開(kāi)啟了三年沖擊1000億的擴(kuò)張之路。在規(guī)模三級(jí)跳的同時(shí),中駿集團(tuán)近三年的毛利率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,從2018年到2020年,中駿集團(tuán)的毛利率分別為34.6%、27.6%和24.1%。

此外,千億銷售額中有接近一半的銷售金額靠合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司完成,這也引來(lái)了外界“業(yè)績(jī)注水”和“修飾債務(wù)”質(zhì)疑。權(quán)益占比數(shù)據(jù)顯示,2016年到2020年中駿合同銷售額中,合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額占比分別為32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到,中駿集團(tuán)雖然已達(dá)到千億目標(biāo),但是市值常年徘徊在百億港元。截至5月21日,公司市值僅144.82億港元。在所有上市房企中屬于估值水平墊底的一部分。據(jù)悉,中駿集團(tuán)主席黃朝陽(yáng)于2020年累計(jì)斥資約3000萬(wàn)港幣增持公司800萬(wàn)股。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,企業(yè)銷售規(guī)模和市值規(guī)模的不匹配,也說(shuō)明市值方面并沒(méi)有真正吸收此類銷售業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)。當(dāng)然從原因上說(shuō),部分銷售業(yè)績(jī)或得益于合作開(kāi)發(fā),后續(xù)也需要關(guān)注合作開(kāi)發(fā)下帶來(lái)的一些弊端。而從后續(xù)企業(yè)發(fā)展來(lái)看,依然需要在獨(dú)立操盤方面研究,以夯實(shí)業(yè)績(jī)基礎(chǔ),真正促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。

邁入千億陣營(yíng)毛利率三連降

中駿集團(tuán)成立于1996年,至今已有25年。與風(fēng)格激進(jìn)、發(fā)展迅猛的閩系房企相比,中駿發(fā)展速度和規(guī)模長(zhǎng)期陷入緩慢增長(zhǎng),2013年公司的銷售規(guī)模才首次突破100億元。

銷售破百億之后,中駿集團(tuán)開(kāi)始大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)備,公司在2017年至2019年間,拿地金額分別為322億元、389億元和477億元。

2018年,總部從福建搬遷至上海的中駿,開(kāi)啟了三年沖擊1000億的擴(kuò)張之路。大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)之后,銷售額開(kāi)始有所增長(zhǎng)。根據(jù)中駿集團(tuán)此前公告數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,其銷售額分別為514億元、805億元和1015億元。

根據(jù)最新發(fā)布的年報(bào)顯示,2020年,中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司超額完成年度銷售目標(biāo)人民幣930億元,創(chuàng)歷史新高,全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1015.37億元,合同銷售面積約737萬(wàn)平方米,按年分別上升約26.1%及16.5%,成功沖入“千億軍團(tuán)”。

不過(guò),從增速來(lái)看,2020年3月,中駿集團(tuán)將2020年的銷售目標(biāo)由此前的1050億元下調(diào)至930億元,同比增速為16%,相較于2017年至2019年56%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率,2020年明顯放緩。

中駿集團(tuán)的收益絕大部分來(lái)自于物業(yè)銷售收入。2020年,中駿全年收益約325.73億元,其中,物業(yè)銷售收入315.54億元,占比高達(dá)96.87%,租金收入約為3.15億元,占比不足1%。

規(guī)模的迅速擴(kuò)張,與中駿集團(tuán)在土地市場(chǎng)上的高歌猛進(jìn)有直接關(guān)系。僅在廈門一城就獲取多幅高價(jià)地塊。2019年11月,中駿以總價(jià)59.4億元拿下廈門湖里區(qū)地塊,樓面價(jià)45103元/平方米,創(chuàng)當(dāng)時(shí)廈門土地價(jià)格新高;2020年4月,中駿又以103.55億元競(jìng)得廈門思明區(qū)一幅住宅用地,折合樓板價(jià)49310元/平方米,成為廈門新總價(jià)和單價(jià)地王;9月,中駿繼續(xù)以33億元摘得廈門湖里區(qū)地塊,去配建后的樓面價(jià)高達(dá)58553元/平方米。2020年,集團(tuán)通過(guò)“一體兩翼”戰(zhàn)略拿地23宗,占據(jù)了新增土地宗數(shù)的6成。

“規(guī)模向上,利潤(rùn)向下”,公司的毛利率和凈利率在逐漸放緩、盈利能力有所下降。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,從2018年到2020年,中駿集團(tuán)的毛利率分別為34.6%、27.6%和24.1%。在2020年報(bào)中,中駿集團(tuán)解釋稱“毛利率下降主要是限價(jià)政策影響項(xiàng)目平均銷售單價(jià)”。

土儲(chǔ)集中三四線房?jī)r(jià)承壓

合作開(kāi)發(fā)和聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的方式帶動(dòng)了公司的銷售增長(zhǎng)。近五年來(lái),合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司占比持續(xù)增長(zhǎng)。權(quán)益占比數(shù)據(jù)顯示,2016年到2020年中駿合同銷售額中,合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額占比分別為32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。

接近一半的銷售金額靠合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司完成,引來(lái)外界“業(yè)績(jī)注水”和“修飾債務(wù)”質(zhì)疑。

土儲(chǔ)的權(quán)益占比也不高,中駿集團(tuán)權(quán)益土儲(chǔ)占比從2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%,2019年開(kāi)始小幅回升至58%。截至2020年底,中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司擁有土儲(chǔ)約3768萬(wàn)平方米,中駿應(yīng)占土儲(chǔ)約2566萬(wàn)平方米,占比雖然回升至68%,但對(duì)于龍頭地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)占比仍然較低。

從城市級(jí)別劃分來(lái)看,中駿集團(tuán)在二線及三四線城市的合同銷售金額再創(chuàng)新高,分別為573.06億元、349.13億元,分別占整體合同銷售金額56.4%、34.4%。

一線城市的銷售占比正在不斷縮水。2018年,中駿及其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司在一線城市的合同銷售金額為77.17億元,占合同銷售總金額的15%;2019年,一線城市合同銷售金額升至106.57億元,但占比卻下降至13.2%;到2020年,一線城市合同銷售金額為93.18億元,占比則進(jìn)一步縮水至不足10%,僅為9.2%。

安信證券2020年12月發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示,中駿集團(tuán)2020年仍有超五成比重的土儲(chǔ)集中在三四線城市,這對(duì)于該公司未來(lái)的發(fā)展或?qū)?gòu)成又一大隱患。

2017年中駿集團(tuán)提出“一體兩翼”戰(zhàn)略,即以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體、FUNWORLD購(gòu)物中心和FUNLIVE長(zhǎng)租公寓為兩翼,在戰(zhàn)略指導(dǎo)之下,中駿重點(diǎn)關(guān)注一二線核心城市,彈性進(jìn)入高潛質(zhì)三四線城市核心區(qū)域,占領(lǐng)市場(chǎng)空白點(diǎn)的同時(shí),穩(wěn)步擴(kuò)張土儲(chǔ),持續(xù)優(yōu)化完善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

2020年中駿新增38幅優(yōu)質(zhì)地塊,其中23幅為支撐“一體兩翼”協(xié)同戰(zhàn)略的綜合性用地,新增世界城購(gòu)物中心19個(gè),新增方隅長(zhǎng)租公寓9個(gè)。目前中駿已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目超過(guò)200個(gè),涵蓋全國(guó)62座城市的全方位生活業(yè)態(tài)。

中駿集團(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官黃朝陽(yáng)曾經(jīng)公開(kāi)表示,2025年中駿集團(tuán)將布局100座世界城購(gòu)物中心,實(shí)現(xiàn)租金收入超過(guò)45億元。

總負(fù)債達(dá)1315億現(xiàn)金流腰折

“降杠桿、穩(wěn)房?jī)r(jià)”成為房企的主基調(diào),在沖刺千億的道路上,公司的債務(wù)壓力也逐步攀升。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2016年至2020年,該公司的負(fù)債總額分別高至387.63億元、496.17億元、793.51億元、1190.96億元和1314.62億元。

2018-2020年,中駿集團(tuán)年末的貸款總額分別為333.38億元、420.77億元和465.63億元。

截至去年12月底,2020年中駿經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為33.78億元,較2019年的70.88億元直接腰斬;投資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為43.19億元,較2019年的64.53億元下降33.07%;融資活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~57.32億元更是較2019年的171.32億元下降了近七成(66.54%)。

4月12日,標(biāo)普確認(rèn)中駿“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí),同時(shí)將中駿的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。如果債務(wù)增長(zhǎng)仍然顯著,或者其利潤(rùn)率(合并和按比例的)均低于標(biāo)普的預(yù)測(cè),標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)中駿集團(tuán)控股的評(píng)級(jí)。

從“三道紅線”來(lái)看,2020年,該公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%,凈負(fù)債率則降至59.2%,現(xiàn)金短債比為1.3,均符合房企新規(guī)“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn),轉(zhuǎn)為綠檔。

負(fù)債壓力下,中駿集團(tuán)少數(shù)股東獲得的回報(bào)并不理想。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露,該公司2015年—2020年少數(shù)股東損益分別為4.01億元、3.18億元、5.57億元、2.33億元、4.78億元和6.42億元,占該公司凈利潤(rùn)的比例分別為25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45%。

杠桿增加下,全國(guó)各地樓盤房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出。曾獲得“2018年度江西省建筑安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”稱號(hào)、“為慶祝中駿成立30周年精工匠造”的項(xiàng)目——中駿雍景灣,在2019年8月發(fā)生地下車庫(kù)樓板坍塌;南昌東湖區(qū)的中駿世界城項(xiàng)目,還在動(dòng)工時(shí)就被江西省住建部門通報(bào)2020年第三季度“百差工地”榜首;天津中駿柏景灣存在重大設(shè)計(jì)缺陷;深圳中駿云景府項(xiàng)目業(yè)主反映存在木地板鋪設(shè)不好、木門脫皮、廚房等設(shè)計(jì)不合理等情形;北京中駿四季家園也有業(yè)主投訴項(xiàng)目存在窗戶松動(dòng)、墻面開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題。

在中駿集團(tuán)的大本營(yíng)福建,中駿泉州多個(gè)項(xiàng)目面臨維權(quán)問(wèn)題。其中,中駿瓏景閣項(xiàng)目涉及學(xué)區(qū)虛假營(yíng)銷、地下車位開(kāi)裂滲水、小區(qū)部分屋頂漏水等問(wèn)題;泉州天駿天璟被曝的維權(quán)點(diǎn)則為豪宅變公寓、容積率過(guò)高、會(huì)所和游泳池現(xiàn)實(shí)規(guī)劃缺失等。

  • 標(biāo)簽:中駿集團(tuán),銷售金額,聯(lián)營(yíng)公司,千億陣營(yíng)

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