《北京市物業(yè)管理辦法》出臺十年后，北京市又誕生一部事關物業(yè)管理的重磅法規(guī)——《北京市物業(yè)管理條例》，并將于5月1日起正式施行?！稐l例》首次規(guī)定前期物業(yè)服務合同期限最長不超過二年、首次提出可組建過渡性質(zhì)的物業(yè)管理委員會、首次明確停車位應當優(yōu)先提供給業(yè)主……這些具有突破性的新規(guī)，將推動本市小區(qū)物業(yè)管理在法制框架下更好地解決現(xiàn)實難題。
物業(yè)領域時隔10年再立法
住宅小區(qū)不僅是居民居住生活的基本單元，也是基層社會治理的基本單元。如何推動業(yè)主自治管理?除了國務院于2003年公布實施的《物業(yè)管理條例》外，10年來，《北京市物業(yè)管理辦法》一直是指導物業(yè)實踐的綱領。
“然而，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，以及居民對物業(yè)服務品質(zhì)的要求不斷提高，由物業(yè)服務引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。”北京市住建委相關負責人談到，近年來，12345市民熱線反映的物業(yè)服務類投訴較多，比如物業(yè)服務水平低的問題，管道老化堵塞的問題，電梯維修不及時的問題。這些投訴，一方面反映出以物業(yè)服務為基礎的社會治理架構(gòu)有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市場運行、公共服務和社區(qū)治理等多重屬性的物業(yè)服務定位和作用。另一方面，也反映出當前的物業(yè)服務、管理理念和制度措施已不能完全適應現(xiàn)階段的公眾要求和社會治理需求。也因此，奔著問題去，用立法破解現(xiàn)實難題，成為《北京市物業(yè)管理條例》的出發(fā)點。
內(nèi)容覆蓋物業(yè)管理“全鏈條”
從內(nèi)容上看，《北京市物業(yè)管理條例》共一百零四條，覆蓋了物業(yè)管理的“全鏈條”，主要分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會，物業(yè)服務，物業(yè)的使用和維護，法律責任和附則八個部分。
具體看，總則立意于提綱挈領，提出要建立黨建引領、將物業(yè)管理納入社區(qū)治理的工作格局。物業(yè)管理區(qū)域章節(jié)主要是明確物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，對新建和已有項目如何進行差別化處理，為物業(yè)治理打下基礎。前期物業(yè)等章節(jié)，則圍繞前期物業(yè)服務如何保障后期入住的業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)主自治組織的建立和運行，物業(yè)服務企業(yè)履約盡職的管理，物業(yè)區(qū)域內(nèi)各行為主體、各單位的職責，作出了明確清晰的規(guī)定。
引人注目的是，針對矛盾多發(fā)的物業(yè)費問題，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整。市住建主管部門應發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確服務標準和服務內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務費用時參考。
《條例》還規(guī)定，物業(yè)服務人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營活動的，應當將公共收益單獨列賬，公共收益歸全體業(yè)主所有。
多項突破性新規(guī)解難點問題
針對物業(yè)管理的難點熱點問題，《條例》做出了多項突破性的新規(guī)定。
如首次明確建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同期限最長不超過二年，而自前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔。
針對無法成立業(yè)主大會，或者雖然成立了業(yè)主大會卻未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的社區(qū)，條例創(chuàng)新性提出，可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會，來組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。但物業(yè)管理委員會只是臨時機構(gòu)，任期一般不超過三年，還是要推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
針對北京諸多社區(qū)私家車多但車位少的現(xiàn)實，條例首次提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。
對于高空拋物、外墻脫落導致傷人、擅自拆改承重墻等物業(yè)使用和維護中的不當行為，條例也分門別類地明確了法律責任。比如，損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款;從建筑物中拋擲物品的，由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款。(記者 趙瑩瑩)
