“深圳在補(bǔ)宅地及住房供應(yīng)不足的課，補(bǔ)供需失衡的課。否則無(wú)法解決長(zhǎng)期存在的住房供需失衡問(wèn)題，無(wú)法遏制房?jī)r(jià)的投機(jī)性拉升問(wèn)題”。
隨著國(guó)內(nèi)多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)年末的“翹尾行情”，進(jìn)入2021年后，新一輪樓市調(diào)控政策在各地先后出臺(tái)。
在2020年時(shí)屢屢出手整治樓市亂象的深圳，則成為政策頻出的代表性城市：1月19日，深圳市住房和建設(shè)局(下簡(jiǎn)稱“住建局”)一份與圍堵“假結(jié)婚”有關(guān)的文件曝光，其核心旨在嚴(yán)打炒房行為;1月22日，該局再發(fā)公告對(duì)涉嫌違規(guī)申購(gòu)某樓盤(pán)的12名人員進(jìn)行懲戒，直指市場(chǎng)不少相關(guān)人士質(zhì)疑的代持炒房現(xiàn)象。
1月23日，深圳市住建局則進(jìn)一步發(fā)布相關(guān)通知稱：深圳將啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”等，并對(duì)提供虛假證明材料等方式申購(gòu)商品住房的購(gòu)房人，采取停止使用該系統(tǒng)及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年等措施。
一系列新政出臺(tái)背后，是深圳樓市持續(xù)維持高價(jià)運(yùn)行。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的2020年12月相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市中，深圳漲幅(14.1%)在各大城市中遙遙領(lǐng)先。另?yè)?jù)中國(guó)城市房?jī)r(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)：同期深圳二手房平均單價(jià)達(dá)每平方米87957元，是北京的1.36倍、上海的1.5倍、廣州的2.2倍。
進(jìn)入2021年后，深圳新房市場(chǎng)則被“網(wǎng)紅盤(pán)”炒熱。因一二手房的價(jià)格存在價(jià)格倒掛，亦讓有意“打新”的部分投資客心存“買(mǎi)到即賺到”觀念，是為各方想盡“千方百計(jì)”購(gòu)房的原動(dòng)力。
全國(guó)樓市分化日趨加速之際，一線城市房?jī)r(jià)受寬松的資金原因助推上漲，加之深圳因城市面積所限對(duì)增加住房供應(yīng)形成掣肘，是為近年來(lái)深圳“房住不炒”調(diào)控困難的外部因素;微觀而言，深圳通過(guò)嚴(yán)控購(gòu)房資格調(diào)節(jié)需求側(cè)的做法將產(chǎn)生哪些效果?經(jīng)歷了變化多端的2020年，2021年開(kāi)年又接連出臺(tái)政策后，樓市將趨向平穩(wěn)嗎?這是很多深圳人都在關(guān)心的問(wèn)題。
需求側(cè)：圍堵“假結(jié)婚”與“假離婚”
在新冠疫情等因素帶來(lái)短期負(fù)面影響下，據(jù)戴德梁行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2020年深圳住宅交易總量仍穩(wěn)居近五年之首。與2019年同期對(duì)比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過(guò)50%的區(qū)域分別為該市的光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。
2020年12月的最后一周，深圳二手房網(wǎng)簽量達(dá)到4866套，環(huán)比上漲104.8%。雖然近期網(wǎng)簽量已經(jīng)回落至2000套以下，但“翹尾”行情被認(rèn)為顯示出了購(gòu)房者和業(yè)主的心態(tài)。
與之相關(guān)的加杠桿“上車(chē)”炒房行為，亦可謂花樣百出。以2020年深圳的“715樓市新政”為例，一方面擴(kuò)大限購(gòu)范圍，提高了在深圳購(gòu)房的門(mén)檻，另一方面則調(diào)整豪宅稅，增加了購(gòu)房成本。而因此產(chǎn)生的與“婚姻狀況”有關(guān)操作，則成為了深圳地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)敏感話題。
據(jù)某研究機(jī)構(gòu)的相關(guān)分析：深圳之前的假離婚操作手法主要是找一些相關(guān)中介辦假證提供虛假婚姻信息來(lái)騙取購(gòu)房資格。相關(guān)政策雖規(guī)定購(gòu)房者過(guò)去3年里離異次數(shù)超過(guò)2次的要按歷次套數(shù)之和來(lái)算，因此關(guān)閉了通過(guò)“假離婚”買(mǎi)房的渠道。但因政策模糊，“假結(jié)婚”依然存在操作空間。
相隔不過(guò)數(shù)日，深圳與上海，皆將婚姻作為樓市調(diào)控抓手，一時(shí)間引發(fā)全國(guó)性熱議。
1月21日，上海則在當(dāng)日晚間公布樓市調(diào)控新政，從稅收、限購(gòu)、限貸、供地等多方面采取措施，其中則包括打擊“假離婚”炒房。
與之相比，在已經(jīng)圍堵過(guò)相關(guān)漏洞的深圳，政策“補(bǔ)丁”則進(jìn)入了與“假結(jié)婚”有關(guān)的下一階段：1月19日，一份名為“關(guān)于明確《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》若干問(wèn)題的函”在深圳房地產(chǎn)圈中傳播開(kāi)來(lái)。該文件對(duì)深圳以下一系列問(wèn)題作出了進(jìn)一步明確：
1、“715樓市新政”在途交易辦理時(shí)間從2020年12月31日延長(zhǎng)至2021年1月31日;2、高層次人才購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，無(wú)需提供在深圳繳納的社?；騻€(gè)稅證明;3、居民家庭購(gòu)買(mǎi)的商品住房，只能登記在具有購(gòu)房資格的家庭成員名下。
第3點(diǎn)最受關(guān)注。因在此前的相關(guān)通知中曾規(guī)定：居民家庭夫妻雙方只有一個(gè)人符合購(gòu)房條件的，購(gòu)買(mǎi)的商品住房只能登記在符合購(gòu)房條件的一方或雙方名下，不得單獨(dú)登記在不符合購(gòu)房條件的一方名下。
按照深圳房地產(chǎn)界多位相關(guān)人士解讀：新政意味著通過(guò)“假結(jié)婚”來(lái)獲得購(gòu)房資格的行為被“圍堵”。無(wú)論是未購(gòu)或已購(gòu)房產(chǎn)，通過(guò)假結(jié)婚獲取深圳購(gòu)房資格的方式已經(jīng)再無(wú)操作空間。
隨著深圳的相關(guān)文件開(kāi)始實(shí)施，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)工作人員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱：目前已暫停夫妻婚內(nèi)更名，具體操作等待相關(guān)通知。
1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，則被認(rèn)為是與需求側(cè)有關(guān)的進(jìn)一步調(diào)控升級(jí)。
按照相關(guān)通知內(nèi)容顯示：深圳在啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”后，房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同銀行對(duì)購(gòu)房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查，弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，或者提供虛假證明材料等方式申購(gòu)商品住房的購(gòu)房人，住房建設(shè)部門(mén)依法采取以下措施：停止相關(guān)人員使用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年;停止相關(guān)人員購(gòu)買(mǎi)、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格;停止相關(guān)人員住房公積金貸款資格三年;將相關(guān)失信行為推送市公共信用信息平臺(tái)，進(jìn)行聯(lián)合懲戒;對(duì)于涉嫌違反治安管理法律法規(guī)的，依法移送公安機(jī)關(guān)處理。
供給側(cè)：“十四五”期間深圳還要做什么?
經(jīng)過(guò)數(shù)年的持續(xù)攀升后，深圳已穩(wěn)居國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的金字塔尖。從2020年7月開(kāi)始的新一輪密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施到底起到了何種效果，備受關(guān)注。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2020年12月70城房?jī)r(jià)指數(shù)，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比2019年上漲4.1%;二手房環(huán)比微漲0.5%，同比漲幅14.1%。上一次深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌是2019年的3月，中間相隔20個(gè)月。
從微觀層面來(lái)看，自從2020年深圳出臺(tái)715樓市新政，房?jī)r(jià)的漲幅就在不斷收窄。新房和二手房的價(jià)格漲幅，在2020年6月達(dá)到峰值、7月之后開(kāi)始出現(xiàn)降速，新房?jī)r(jià)格漲幅更出現(xiàn)過(guò)負(fù)數(shù)現(xiàn)象。
在對(duì)需求端進(jìn)行規(guī)范的同時(shí)，深圳也正在供給側(cè)發(fā)力。據(jù)深圳市住建局1月11日發(fā)布的《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤(pán)點(diǎn)》數(shù)據(jù)顯示：
2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開(kāi)工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米，為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%;商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁則對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出：官方可針對(duì)樓市里面出現(xiàn)的新情況做一個(gè)“補(bǔ)漏洞”的行為，但針對(duì)需求側(cè)的壓制，是一種揚(yáng)湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng)。
在過(guò)去的數(shù)年間，深圳是全國(guó)土地成交最少的一二線城市，土地市場(chǎng)供應(yīng)依賴舊改。而在2020年時(shí)，深圳則作為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，又有慶祝經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立四十周年之際國(guó)家給予的一系列改革授權(quán)的加持，迎來(lái)了一系列政策利好，相關(guān)的調(diào)控措施亦是頻頻出臺(tái)：
宅地供應(yīng)明顯加快，全年釋放了31宗土地，超過(guò)了“十三五”期間前4年的總和。此外，按照國(guó)家推出的深圳綜改試點(diǎn)方案，在土地管理制度上給予深圳大膽改革的發(fā)展空間。因此在2020年底，深圳市人大審議通過(guò)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，將明顯加快深圳城市更新的速度，通過(guò)舊改項(xiàng)目中釋放新增住房用地。
“不僅如此，深圳未來(lái)在永外農(nóng)地、工業(yè)區(qū)塊線土地、生態(tài)控制線土地等空間內(nèi)不排除釋放一定土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地(含宅地)的可能性。”宋丁判斷，“‘十四五’期間，深圳必將進(jìn)入宅地和住房供應(yīng)的大放量或大漲潮時(shí)代。”
1月21日，深圳市委六屆十八次全會(huì)召開(kāi)，再次強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快構(gòu)建住房供應(yīng)和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在具體的調(diào)控措施方面，該次會(huì)議提出：2021年深圳將加大住房供應(yīng)力度，今年新開(kāi)工住房面積1500萬(wàn)平方米，新建設(shè)籌集公共住房8萬(wàn)套。一方面增加供應(yīng)，另一方面積極調(diào)控市場(chǎng)亂象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
“深圳不過(guò)是在‘補(bǔ)課’，補(bǔ)宅地及住房供應(yīng)不足的課，補(bǔ)供需失衡的課。這個(gè)課不補(bǔ)，深圳就無(wú)法解決長(zhǎng)期存在的住房供需失衡問(wèn)題，就無(wú)法遏制房?jī)r(jià)的投機(jī)性拉升問(wèn)題，當(dāng)然也就無(wú)法實(shí)質(zhì)性地加盟到全國(guó)房地產(chǎn)大退潮的行列中去。”宋丁稱。
