12月7日到8日短短兩天，唐山、成都、佛山三城先后加強了預(yù)售資金監(jiān)管制度，對預(yù)收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管，優(yōu)先保障項目竣工，避免開發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生。
實際上，2020年以來，已有26個省市出臺加強預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘殑t，這是一個什么信號，會給市場帶來什么影響?
多地加強預(yù)售資金監(jiān)管
12月8日，四川省成都市印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》顯示，預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤并根據(jù)信用等級動態(tài)調(diào)整監(jiān)管額度，對于預(yù)收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管，如果開發(fā)商違反相關(guān)規(guī)定，在其整改期間將暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限。
同日，佛山市住建局也印發(fā)了《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施辦法》，房企在申請商品房預(yù)售許可前開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶，存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款優(yōu)先保障項目竣工。
據(jù)統(tǒng)計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘殑t，確保?？顚Ｓ?，保障項目按時按質(zhì)完成，既維護了購房者的權(quán)益，也為開發(fā)商健康發(fā)展提出了約束。
政策主要關(guān)注點主要集中在幾個方面：
?要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶;
?要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;
?對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;
?在預(yù)售資金使用上，按照工程進度支取相應(yīng)比例的資金。
可以看到，政策的核心關(guān)鍵點在于關(guān)于開發(fā)商支取預(yù)售資金上，這方面，各個城市的政策雖然總體一致，但也有一些差異。
總體來看，銀川、福州的監(jiān)管力度較大，以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看，預(yù)售資金留存比例要求分別為30%和40%;桂林、長沙的監(jiān)管力度相對較低，以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看，預(yù)售資金留存比例要求分別為10%和8%;以竣工驗收為節(jié)點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。
有效化解爛尾樓風險
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元。其中，國內(nèi)貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預(yù)收款61359億元。定金及預(yù)收款占全部到位資金的34.35%以上，且比自籌資金還要多。
預(yù)收收入對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要程度可見一斑。商品房預(yù)售制度減輕了開發(fā)商的資金壓力，更多的資金得以進入房地產(chǎn)市場，對開發(fā)商起到了變相加杠桿的作用。
當市場處于上行區(qū)間，預(yù)售制度讓購房者與開發(fā)商能夠雙贏，皆大歡喜，但近期隨著一些城市的市場開始出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端也逐漸顯現(xiàn)。
從理論上來說，購房者的預(yù)付款已經(jīng)能夠滿足項目完工，但由于對于資金專項管控的缺位，導致出現(xiàn)很多房企資金流向不明，挪用資金擴充項目數(shù)量或其他運用，一旦資金運用環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題便導致項目資金鏈的中斷，形成爛尾。
對于購房者而言，面對一個尚在施工中，甚至只有圖紙、沙盤的項目，自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。即便能順利完工交付，容積率、公攤面積、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、周邊配套等方面的風險，也是預(yù)售房后期維權(quán)的“重災(zāi)區(qū)”。
除了爛尾的風險，房企較少的自有資金撬動項目開發(fā)建設(shè)，容易催生房地產(chǎn)市場泡沫，帶來房價的異常波動。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，細化重點監(jiān)管資金提取節(jié)點及比例有利于遏制爛尾樓的產(chǎn)生，由于國內(nèi)的新房采用預(yù)售制度，部分城市頻頻出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權(quán)益。在三道紅線壓頂下，行業(yè)資金壓力更甚，建立此種商品房資金監(jiān)管的細化制度尤其重要。
預(yù)售制度退出舞臺的信號？
業(yè)內(nèi)人士分析稱，對于購房者來說，預(yù)售資金監(jiān)管是一個非常積極的信號。爛尾樓是期房制度自開始就相伴相生的現(xiàn)象，但期房制度經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)成為房企開發(fā)過程中的慣性制度，現(xiàn)階段期房制度如果直接喊停，對房企來說是“傷筋動骨”的。短期內(nèi)可能導致中小房企難以維系經(jīng)營，長期來看會造成房地產(chǎn)開發(fā)市場慢慢萎縮甚至更大的風險。因此，期房制度改革只能循序漸進，從加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)管入手是一種比較有效的方式。
以昆明為例，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預(yù)售總額的40%;出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預(yù)售總額的50%;停工1年以上出現(xiàn)爛尾的，列為一級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金比例上調(diào)為項目預(yù)售總額的100%。
這一舉措將對房企的現(xiàn)金流進行有效控制，一旦樓盤未按規(guī)定將預(yù)售資金退還購房人、延期交房、拖欠工資、交房維權(quán)、變相逃脫預(yù)售資金監(jiān)管的，都將受到懲罰。
也有業(yè)內(nèi)人士稱，預(yù)售資金監(jiān)管是期房逐漸消亡的信號，隨著房地產(chǎn)進入“房住不炒”的新時期，房地產(chǎn)避免過度金融化，回歸產(chǎn)品本身，現(xiàn)房限售是新趨勢。
例如，今年上半年海南省發(fā)布《通知》指出，海南省要改革商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。海南成為中國第一個正式取消商品住房預(yù)售制度的省份。但其他省份能否跟上，現(xiàn)房銷售能否普及，仍有待時間的檢驗。
