近日，上海市人民政府發(fā)布“關(guān)于延長(zhǎng)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》有效期的通知”。根據(jù)通知內(nèi)容，上海市2011年發(fā)布執(zhí)行的這份文件經(jīng)評(píng)估需繼續(xù)實(shí)施，將繼續(xù)按照?qǐng)?zhí)行。重慶日前也下發(fā)了有關(guān)房產(chǎn)稅執(zhí)行層面的新通知。
自2011年1月上海和重慶率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，至今已經(jīng)過去了10年。兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅有何變化?是否起到抑制房?jī)r(jià)的作用?
試點(diǎn)
兩地征收房產(chǎn)稅
側(cè)重點(diǎn)有所不同
上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案雖然出發(fā)點(diǎn)都是為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源，但這兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅卻是兩個(gè)版本。上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價(jià)。重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為重慶市主城9個(gè)區(qū)，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均。
重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。而上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。兩地的房產(chǎn)稅方案均體現(xiàn)了對(duì)外來炒房者的警惕。在存量房方面，上海一律不征，重慶存量獨(dú)棟商品住宅要征收。
免稅面積(起征點(diǎn))方面，上海按“人均面積”算，人均60平方米(含)為起征點(diǎn)。重慶則按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。適用稅率上海分兩檔：0.4%和0.6%;重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。可以看出，稅率方面重慶高于上海的。
總體上來說，重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對(duì)高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對(duì)象，對(duì)炒房行為起到了抑制的作用。
變化
重慶高端住宅房產(chǎn)稅稅線
首次突破兩萬元
10年來，兩個(gè)城市房地產(chǎn)稅政策方面沒有大的變動(dòng)。上海市試點(diǎn)的征收對(duì)象一直是上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
重慶市由于涉及高端住宅的定義問題，每年重慶市住建部門都會(huì)公布新的高端住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。重慶市住建委近日發(fā)布的通知顯示，2021年主城中心城區(qū)個(gè)人新購(gòu)高檔住房是指成交建筑面積價(jià)格達(dá)到22106元/平方米及以上的住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶房產(chǎn)稅歷年的稅線呈現(xiàn)逐漸攀升的態(tài)勢(shì)。其中2017年為13941元/平方米、2018年為15455元/平方米、2019年為18455元/平方米、2020年為19587元/平方米、2021年為22106元/平方米。
關(guān)注
征收房地產(chǎn)稅
要“立法先行”
近些年來，不時(shí)傳出我國(guó)將全面開征房地產(chǎn)稅的說法，那么房地產(chǎn)稅是否會(huì)很快來臨?實(shí)際上，重慶和上海試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”并不同于“房地產(chǎn)稅”。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
2020年12月，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。
中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希日前在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)要特別審慎，要權(quán)衡各方面的因素。征收房地產(chǎn)稅要“立法先行”，房地產(chǎn)稅開征關(guān)鍵是看立法進(jìn)度，不立法肯定沒有辦法開征。立法是需要程序和時(shí)間的，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法的草案都沒有，目前沒看到房地產(chǎn)稅立法出臺(tái)的跡象。即使立法了，還需要落地操作，在征管方面還有很多條件需要去創(chuàng)造、去準(zhǔn)備，包括核實(shí)、評(píng)估、征繳等，工作量會(huì)非常大。文/本報(bào)記者 朱開云
房產(chǎn)稅試點(diǎn)已10年
有何成效
重慶和上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅起到了什么作用？
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有10年，兩地政府最新關(guān)于房產(chǎn)稅的通知表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)還將繼續(xù)，房產(chǎn)稅的改革依然會(huì)推進(jìn)。國(guó)內(nèi)許多城市的房?jī)r(jià)目前依然處于上漲態(tài)勢(shì)之中，通過房產(chǎn)稅等政策的落實(shí)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有助于進(jìn)一步引導(dǎo)投資行為，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
一位長(zhǎng)期關(guān)注重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析師表示，重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅，起到了控制高端物業(yè)過度投資，打擊投機(jī)行為的作用，這個(gè)房產(chǎn)稅的出臺(tái)，穩(wěn)定了當(dāng)時(shí)市民對(duì)樓市的預(yù)期。另外，根據(jù)政策規(guī)定，重慶征收的個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅也為住房保障體系的建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。
