“上海房價(jià)瘋了!”這個(gè)標(biāo)題最近頻繁出現(xiàn)在很多社交平臺(tái)上，那些正在買房或者剛剛買了房的博主們用大大的驚嘆號(hào)來表達(dá)自己的感受。
2020年下半年開始，上海樓市快速升溫。市場(chǎng)越熱，買家們?cè)绞强只拧Ｒ幻媪R著房價(jià)的畸形，一面馬不停蹄地看房。需求的集中釋放迅速引爆樓市，新盤扎堆入市，許多房東改租為售，中介們也忙得不可開交。
“上一次碰到這種行情還是四年前。”在黃浦區(qū)一家中介公司工作了六年有余的劉靜(化名)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，眼下的場(chǎng)景與四年前巔峰時(shí)期的上海樓市極其相似，“賣方掌控著一切話語權(quán)，房價(jià)的上浮以分秒計(jì)算”。
不過，也有很多業(yè)內(nèi)人士及買家認(rèn)為，上海市場(chǎng)高潮迭起背后實(shí)際暗流涌動(dòng)，第三方和賣方抓住了買家們急切“上車”的心態(tài)，在拼命炒作和推波助瀾。
但無論背后有著怎樣復(fù)雜的因素，上海樓市已然在四年后迎來了又一個(gè)高峰。但新一輪調(diào)控來勢(shì)洶洶，1月21日晚間，上海發(fā)布樓市新政，包括將增值稅征免年限從2年提高至5年;夫妻離異3年內(nèi)購房商品房，住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算等。“高燒”的上海樓市又被潑了一盆冷水。
房源掛牌1小時(shí)就賣出
對(duì)于買賣雙方而言，踩對(duì)時(shí)間點(diǎn)十分關(guān)鍵。毫無疑問，當(dāng)前的市場(chǎng)行情對(duì)上海房東來說，是出手的好時(shí)機(jī)。
就在前幾天，吳夢(mèng)(化名)將名下一套位于楊浦區(qū)的兩房掛牌了，希望趁著市場(chǎng)好賣個(gè)好價(jià)錢。吳夢(mèng)所在小區(qū)房源并不多，她掛牌的房源是小區(qū)內(nèi)唯一一套兩房，掛牌價(jià)700萬，在整個(gè)區(qū)域來說屬于中等價(jià)位。
她沒有想到的是，1個(gè)小時(shí)后，這套房子就被賣出。“我們沒有什么花頭，第一個(gè)客戶上門就直接成交了?？蛻舻母犊罘绞椒浅：?，幾乎全款，我覺得碰到好客戶不容易，也讓了20萬的價(jià)格，客戶立刻就簽了合同，680萬成交。”
房子賣出后，吳夢(mèng)回想起過去1小時(shí)的經(jīng)歷，心里有些糾結(jié)和后悔。過于順暢的交易流程讓她不禁反思，僅僅一位客戶來看房就成交，是不是速度太快了些，價(jià)格是不是真的賣低了。
的確，在現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)中，房東跳價(jià)的現(xiàn)象屢見不鮮，像吳夢(mèng)這樣愿意讓出20萬價(jià)格的房東屈指可數(shù)。上周，劉靜所在門店成交5套房源，成交價(jià)格都比房東的原始掛牌價(jià)高出10萬至30萬不等。
“上周，蓬萊公園有一套掛牌價(jià)500萬出頭的兩室戶，面積不到50平方米，掛牌第一天的晚上就有4組客戶上門看房，2組客戶看中。房東馬上漲了10萬，而且還要挑客戶，選一個(gè)首付比例最高的。這套房掛了三天，差不多15組客戶看房，最后成交的客戶首付8成，成交價(jià)格518萬。”
劉靜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，從她所在門店近一個(gè)月接觸的房源來看，房東的初始掛牌價(jià)格有了明顯提高，次新房的單價(jià)以萬元為單位增長，維護(hù)得比較好的老破小每平方米也能漲個(gè)幾千元。“可以議價(jià)的房源在個(gè)位數(shù)，大多數(shù)房源原價(jià)成交，還有約30%左右的房源溢價(jià)成交”。
二手房市場(chǎng)的飆升同樣體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。以劉靜口中的黃浦區(qū)為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，1月8日至1月14日，區(qū)域掛牌均價(jià)較上一周上漲1.4%，同比去年上漲13.4%;成交均價(jià)對(duì)比上一周上漲13.2%，同比去年漲幅達(dá)到46.7%。
供需比方面，黃浦區(qū)作為上海房源最緊俏的區(qū)域，1月8日至1月14日最新的房客比為127.6，要知道，去年12月10日更新的數(shù)據(jù)中，黃浦區(qū)房客比還是100。根據(jù)貝殼找房顯示，房客比的計(jì)算方式為，近30日新增關(guān)注帶看人數(shù)除以新增房源數(shù)，得出的數(shù)值越大，房源越緊張。
類似的情況不止出現(xiàn)于黃浦區(qū)這樣的市中心區(qū)域。一位網(wǎng)友在社交平臺(tái)講述了自己“摩托變單車”的故事，“去年10月我賣掉了一套房，計(jì)劃在大虹橋買一套別墅。說實(shí)話，在11月中旬，我手里的錢還能買一套獨(dú)棟，到11月底就只能買一套雙拼了，再看著看著，到12月中只能買聯(lián)排邊套，現(xiàn)在只能買聯(lián)排中套，我還得求著房東賣給我。”
回想這幾個(gè)月的買房歷程，這位網(wǎng)友滿是無奈，感嘆“僧多肉少”的市場(chǎng)里買家毫無選擇權(quán)，而這也是上海二手房市場(chǎng)最真實(shí)的模樣。
滬十條出臺(tái)，調(diào)控已至
比二手房先熱起來的，是上海的新房市場(chǎng)。
同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海開盤項(xiàng)目超30個(gè)，20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，其中13個(gè)為“千人搖”項(xiàng)目，最熱門的樓盤認(rèn)籌率超過1000%，甚至出現(xiàn)平均13人搶1套房的現(xiàn)象。
由于新房中簽難度增加，不久前還有一位新落戶上海的博士向上海市委領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出建議信，建議上海修改認(rèn)籌搖號(hào)規(guī)則，嚴(yán)查離婚買房、經(jīng)營貸買房、代持買房等擦邊球行為。
事實(shí)上，四年多之前，上海樓市就曾上演過類似的行情。彼時(shí)，剛需需求集中入市，一二手房市場(chǎng)紛紛上揚(yáng)。后在調(diào)控政策即將出臺(tái)的風(fēng)聲下，上海樓市出現(xiàn)又一高峰，除郊區(qū)地段之外，大多數(shù)區(qū)域一房難求，就連類住宅市場(chǎng)都出現(xiàn)搶購潮。
2017年4月是上海樓市的一個(gè)分水嶺，持續(xù)“瘋狂”數(shù)月的上海樓市迎來新一輪調(diào)控。上海市接連從土地出讓、新房銷售監(jiān)管、購房貸款等方面下手，嚴(yán)格控制上海樓市走向。此后的幾年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控絲毫未放松的背景下，一直處于相對(duì)理性的狀態(tài)。
和2017年時(shí)如出一轍，高熱的上海樓市不出意外地迎來了調(diào)控。1月21日晚間，上海出臺(tái)樓市調(diào)控新政，多措并舉補(bǔ)漏洞。在打擊“假離婚買房”方面，上海要求夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
同時(shí)，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅;個(gè)人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅;個(gè)人將購買5年以上(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
在“滬十條”公布之前，一份名為《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》(下稱“紀(jì)要”)的文件已經(jīng)流出，該文件顯示，上海將針對(duì)部分新樓盤搖號(hào)過熱情況，采取一系列調(diào)控措施，包括設(shè)定新房認(rèn)籌紅線、預(yù)售價(jià)格從嚴(yán)審批、離婚兩年內(nèi)不能買房等等。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，上海市房管局近期的表態(tài)已經(jīng)說明現(xiàn)在市場(chǎng)情緒并不穩(wěn)定，畢竟近期連續(xù)的瘋漲是不可持續(xù)的，“最近一兩個(gè)月上海樓市應(yīng)該會(huì)逐步趨于理性，上海房管局的表態(tài)很明確，目前政策儲(chǔ)備很多。”
