半夜加班，排隊(duì)提交報(bào)名資料，熱門地塊保證金收了1300億元，未開拍已保送搖號(hào)……羊城這次集中供地已醞釀、發(fā)酵了幾周時(shí)間。
4月26日上午9點(diǎn)，廣州集中供地正式開拍。作為22座重點(diǎn)城市中首個(gè)進(jìn)行集中拍地的一線城市，此次土拍賺足了眼球。
據(jù)悉，今年廣州集中供應(yīng)土地將分3批出讓，第一批即是在4月26日至27日競(jìng)拍，合計(jì)48宗，掛牌總價(jià)超901億元。
作為上半場(chǎng)，4月26日以402億元起拍價(jià)一口氣推出24宗地。直到傍晚，競(jìng)價(jià)系統(tǒng)上的數(shù)字終于在交替更新了長(zhǎng)達(dá)9小時(shí)之后，于夜色升起中慢慢歸為平靜。
但開發(fā)商與市場(chǎng)，恐怕還難以撫平心緒。
激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，有諸如華潤(rùn)高調(diào)摘走了地價(jià)翻倍的金沙洲地塊，也有諸如金地陪跑幾場(chǎng)至今尚未有土地入袋;有諸如黃陂引來32家房企組成的上百個(gè)馬甲報(bào)名，也有諸如從化江埔街無人問津，流拍收?qǐng)觥?/p>
加上四宗待搖號(hào)地塊，此次土拍總價(jià)收金452億元。
搖號(hào)與流拍
今次土拍分為早中晚三個(gè)批次，依次在9點(diǎn)、12點(diǎn)、15點(diǎn)開拍。
若以圖形勾畫的話，三個(gè)批次恰恰代表了一個(gè)“U字型”，上午場(chǎng)、下午場(chǎng)均呈現(xiàn)激烈的土拍盛狀，有兩宗地達(dá)到最高限價(jià)、配建之后轉(zhuǎn)為搖號(hào);中午場(chǎng)則速戰(zhàn)速?zèng)Q，六宗地底價(jià)成交，一宗地稍有溢價(jià)。
四宗搖號(hào)地塊中，黃埔黃陂地塊無疑是此次熱門選手。黃陂HBPQ-A-6地塊位于廣汕公路以北、黃埔軍校小學(xué)旁，屬于科學(xué)城板塊黃陂社區(qū)大凼片區(qū)，鄰近地鐵6號(hào)線金峰站和黃陂站。
早在上周五(4月23日)，該地塊正式進(jìn)入報(bào)價(jià)階段。憑借靠近天河的地段、交通優(yōu)勢(shì)以及資源等，地塊在未競(jìng)價(jià)前便有萬科、中海、平安、保利、龍湖、越秀、雅居樂、華發(fā)、中交、時(shí)代、金茂等34家房企報(bào)名;且有消息稱，若算上各馬甲該宗地有超過320組競(jìng)買人報(bào)名。
最終，該地塊則僅用了30秒時(shí)間報(bào)價(jià)就封頂轉(zhuǎn)為搖號(hào)，樓面價(jià)為27274元/平方米——已是目前黃埔地價(jià)“天花板”，與2016年中冶拿下的黃埔長(zhǎng)嶺居地塊持平。
該地塊將在3個(gè)工作日內(nèi)搖號(hào)得出最終買家，與之一樣，同處黃埔的兩宗知識(shí)城地塊也引來超20家房企追逐，均達(dá)到了封頂價(jià)及封頂競(jìng)配面積，其中一宗樓面價(jià)超2.7萬元/平方米，稍顯意外。
“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，發(fā)展勢(shì)頭迅猛;而區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)出現(xiàn)階段性缺貨，加上今次出讓的二宗用地均為一類居住用地，所以稀缺性明顯。”對(duì)此，合富研究院高級(jí)分析師馮佩云則表示不意外，“金沙洲這個(gè)價(jià)出乎意料。”
讓不少業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂的，便是當(dāng)日黑馬——白云金沙洲AB3701008地塊，因形狀被稱為“皇冠地塊”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，因地塊素質(zhì)較佳、板塊庫(kù)存告急，該宗地吸引超過21家房企報(bào)名，在開拍21分鐘后已報(bào)價(jià)212788萬元封頂，折合樓面價(jià)28787元/平方米，隨后轉(zhuǎn)為競(jìng)配建環(huán)節(jié)。
然而，隨著競(jìng)配建價(jià)格逐漸疊加，開發(fā)商不斷加碼，該地塊折合樓面價(jià)已遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。
長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)半小時(shí)鏖戰(zhàn)后，最終華潤(rùn)置地以21.28億元+2.34萬平方米競(jìng)配奪得地塊，折算樓板價(jià)達(dá)42122元/平方米，不僅刷新今日土拍樓面價(jià)，更是一舉沖進(jìn)全廣州樓面價(jià)第十。
去年12月，越秀地產(chǎn)奪得與該地塊相距500米左右的白云區(qū)金沙洲AB3705032，樓面價(jià)20039元/平方米，僅為一半水平;目前，金沙洲片區(qū)一手房在3.5萬/平方米左右。
“按照市場(chǎng)，這個(gè)位置不太可能開這么高的價(jià)格。”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。
但提及入市壓力，其表示無需過多擔(dān)心。
黃韜以2017年時(shí)代以5.5萬元/平方米的樓面地價(jià)拿下海珠區(qū)石崗路項(xiàng)目為例：“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)嘩然，全市最高，然后第二天就出了330新政。到了今天去看，項(xiàng)目在去年底開盤，12萬也賣得很好。”
黃韜表示，開發(fā)商會(huì)有一些特定的方式來消化項(xiàng)目。
同樣超出區(qū)域預(yù)期的還有番禺區(qū)新造鎮(zhèn)廣州國(guó)際創(chuàng)新城一期C居住地塊，達(dá)到了總價(jià)535178萬元+45900平配建面積的封頂價(jià)，轉(zhuǎn)為搖號(hào)。
該地塊也是番禺首宗搖號(hào)地塊，僅次于金地壹閱府的33660元/平方米，成為番禺樓面價(jià)第二高。
整體來看，黃埔、荔灣、番禺、南沙四區(qū)成交情況處于上游，整體溢價(jià)率超20%，尤其三宗搖號(hào)地塊的黃埔區(qū)溢價(jià)率接近40%。
一邊是狂歡，一邊則稍顯落寞。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)獲悉，在當(dāng)日掛出的24宗地塊中，有9宗地塊以底價(jià)快速成交，同時(shí)還有2宗地塊因無人出價(jià)而遭流拍，分別是增城廣河高速中新出入口東側(cè)地塊及從化江埔街地塊，均為遠(yuǎn)郊地塊。
“熱鬧非凡，豐儉由人。會(huì)有一些分化，好的地段會(huì)更貴，差一些的地段則可能會(huì)回歸正常，回歸理性，整體表現(xiàn)出來就是開發(fā)商對(duì)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有信心。”黃韜提到。
馮佩云也表示，從整個(gè)供地計(jì)劃來看，一個(gè)批次里會(huì)有比較好的地塊，搭配相對(duì)可能關(guān)注度不是那么高的地塊出讓;同時(shí)也會(huì)有一些核心地段包括天河、海珠會(huì)在接下來的二三批次中出讓，組合土地，從而達(dá)到比較平衡、理性的狀態(tài)。
至于近期的這一波調(diào)控新政，黃韜則表示，廣州新政是溫和、精準(zhǔn)、逐步地完成的，所以對(duì)此次的土地市場(chǎng)并沒有太大影響。
“開發(fā)商看好三年后的發(fā)展，市場(chǎng)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。”
盡興與失落
不僅區(qū)域板塊上呈現(xiàn)分化，從開發(fā)商緯度上，也呈現(xiàn)了盡興與失落兩面。
當(dāng)日贏家之一無疑是越秀地產(chǎn)，作為資金充裕的本土國(guó)企，分別在荔灣、白云、增城、番禺各落一子，拿地總價(jià)達(dá)80.52億元——幾乎與以往廣州大型土拍成交總價(jià)相近。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在4月26日-27日進(jìn)行的首批供地中，越秀也是報(bào)名地塊最多的一家，48宗地中總共報(bào)名了15宗地。
從越秀今年的拿地計(jì)劃也可看出一二：2021年，越秀地產(chǎn)計(jì)劃拿地金額為520億元，去年這一數(shù)據(jù)為410億元。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層就表示，公司會(huì)保持一個(gè)適度的投資強(qiáng)度，特別是在集中供地情況下資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更明顯。
其次是珠江投資，憑借增城的兩宗巨無霸地塊共攬金47.7億元，即便溢價(jià)不高仍位列拿地金額榜第二名。
作為合生系一員，珠投在廣州擁有的土儲(chǔ)資源頗豐，但過往更多在舊改方面動(dòng)靜較大，幾乎不在公開市場(chǎng)拿地，此次兩度出手也頗令人意外。
本地房企之外，此次土拍亮點(diǎn)則出現(xiàn)在以往對(duì)廣州市場(chǎng)“求而不得”的過江龍們。
可以窺見，因集中供地對(duì)開發(fā)商的資金峰值有所要求、分散投資精力，此次土拍中不少外來房企得以露面。
如打響第一炮的融創(chuàng)，斥資31.72億接連斬獲南沙、增城兩宗地塊，溢價(jià)率分別為24.69%及10.76%。
華南一向是融創(chuàng)的薄弱區(qū)域，但以2019年余英履新融創(chuàng)廣深區(qū)域執(zhí)行總裁、華南區(qū)域成立為分界線，這家房企加大了在華南尤其廣州的布局，在公開市場(chǎng)與舊改上接連加大籌碼。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，此次兩地落袋將使融創(chuàng)廣州的項(xiàng)目突破10個(gè)。
同樣斬獲兩宗地塊的外來客還有正榮，分別以20.9億奪得白云區(qū)鐘落潭福龍路東側(cè)地塊，以及以14.9億摘得增城區(qū)荔湖街南北大道北側(cè)地塊。
值得關(guān)注的是，這是正榮首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)。
自2018年起，為推進(jìn)集團(tuán)千億戰(zhàn)略，正榮在粵港澳大灣區(qū)制定了 “2+7+X”戰(zhàn)略，即以廣州、深圳為核心，挺進(jìn)佛山、惠州、東莞等地。
但此后近三年間，正榮在大灣區(qū)尤其珠三角的開拓并不算十分迅速，尤其在珠三角僅有三個(gè)位于佛山的項(xiàng)目。
正榮相關(guān)人士也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，集中供地對(duì)于類似正榮這種新公司來說是一個(gè)機(jī)會(huì)，正榮一直希望能在大灣區(qū)有更多發(fā)展。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次48宗地塊中，正榮參加地塊多達(dá)11塊，包括黃埔的三宗熱門地塊均有參加。
另有實(shí)現(xiàn)首進(jìn)愿想的是聯(lián)發(fā)集團(tuán)，以10.18億元競(jìng)得增城區(qū)石灘鎮(zhèn)南北大道西側(cè)122號(hào)地塊，溢價(jià)率12.11%。
作為閩系房企，聯(lián)發(fā)在大灣區(qū)的布局寥寥無幾，自2018年首進(jìn)至今項(xiàng)目主要分布在江門，以及2020年底時(shí)以25億元挺進(jìn)深圳。此次廣州插旗，讓聯(lián)發(fā)的灣區(qū)布局更加豐滿，據(jù)悉當(dāng)日其發(fā)布了一張“首入廣州 灣區(qū)三城齊輝”的海報(bào)。
除此外，兩家來自深圳的央企招商、華潤(rùn)，也在此次土地供應(yīng)中各斬獲一子。其中，剛喊出計(jì)劃在廣州未來市占率進(jìn)入前五的華潤(rùn)，奪得金沙洲地塊;與葵蓬村失之交臂的招商，以41.31億拿下南沙慶盛樞紐地塊。
然而，即便是一眾陪跑選手中也另有乾坤。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，險(xiǎn)資平安此次出現(xiàn)在若干場(chǎng)土地競(jìng)價(jià)中，如三宗黃埔搖號(hào)地塊、金沙洲地塊、番禺創(chuàng)新城的爭(zhēng)搶——據(jù)悉其報(bào)名地塊多達(dá)12宗，僅次于越秀。
卓越、金地兩家深圳房企同樣在此次土拍報(bào)名中頗為積極，參拍地塊超10宗。于卓越而言，雖然珠三角作為其深耕區(qū)域，但以往多以舊改為主，周期長(zhǎng);因此，卓越在長(zhǎng)三角便主要在公開市場(chǎng)拿凈地，通過差別化策略來加快周轉(zhuǎn)。
此次積極報(bào)名廣州土地市場(chǎng)，也可窺見卓越對(duì)于整體戰(zhàn)略的調(diào)整嘗試。
對(duì)于金地而言，此次報(bào)名更多看出其對(duì)于廣州主城區(qū)的想法。
雖自2006年就已進(jìn)入廣州市場(chǎng)，但一直以來金地在廣州并沒有太多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備尤其是主城區(qū)，其中一大原因便是金地不愿舉高價(jià)地，因此早年間雖在公開市場(chǎng)參與數(shù)次土地出讓，最終因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)太過激烈無功而返。
此次集中供地中，金地動(dòng)用了金地集團(tuán)、金地商置兩大平臺(tái)進(jìn)行參拍，加起來參拍地塊多達(dá)15塊，與越秀持平。其中，對(duì)于黃埔、白云區(qū)域均有報(bào)名。
另一批值得關(guān)注的是尚未在廣州插旗的上海企業(yè)，如弘陽，自2018年進(jìn)軍大灣區(qū)以來，陸續(xù)在佛山、江門布局，但從未踏足廣州;如上坤，這家高度依賴上海市場(chǎng)的企業(yè)于去年宣布，將把大灣區(qū)作為第二總部，其中廣東區(qū)域視為突破點(diǎn)。
如中梁，去年8月，中梁將原中梁地產(chǎn)南方區(qū)域集團(tuán)升級(jí)為中梁粵港澳發(fā)展集團(tuán)，旨在加強(qiáng)大灣區(qū)業(yè)務(wù)拓展力度;此外還有在大灣區(qū)僅有三個(gè)項(xiàng)目的朗詩，等等。
4月27日下半場(chǎng)爭(zhēng)奪中，廣州還將有500億元地塊入市，誰又會(huì)攪動(dòng)這一池春水呢?
