近期，幾家上海知名五星級酒店正在“虧本大甩賣”的消息相繼傳出，受到行業(yè)高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，酒店前期投入資金大，回報周期長，2020年的疫情更是加劇了這些五星級酒店的經(jīng)營困局。因此，出售酒店可以盤活存量資產(chǎn)、回籠資金，是企業(yè)加速去杠桿的重要措施。
多家知名五星級酒店被擺上貨架
在“酒店交易網(wǎng)”及一些全國性的酒店投資交易平臺上，近期包括上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會展中心酒店等在內(nèi)的多家五星級酒店被擺上貨架，這一現(xiàn)象引起行業(yè)關(guān)注。
其中，上海新華聯(lián)索菲特大酒店于去年12月“上架”，轉(zhuǎn)讓價格為23億元。據(jù)酒店交易網(wǎng)發(fā)布的調(diào)研簡報，該酒店于2017年開業(yè)，占地5.37萬平方米。2017-2019年，該酒店營業(yè)額分別為1.22億元、1.39億元及1.21億元。其中，2019年平均入住率約75%。
上海豫園萬麗酒店同樣在2020年12月掛出，報價21億元。該酒店在2007年8月開業(yè)，客房總數(shù)340間(套)，由上海豫園大酒店有限公司擁有、萬豪國際集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。因毗鄰上海著名旅游景點豫園、外灘、新天地等，入住率在上海同業(yè)中保持領(lǐng)先，年均達(dá)90%以上。
綠地虹橋酒店則為幾家酒店共同打包出售，標(biāo)價50億元的資產(chǎn)包含有上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會展中心項目酒店【即青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊(02-01)項目(酒店部分)】。
不過，《華夏時報》記者注意到，“上海五星級酒店集中出售”消息發(fā)酵之后，截至5月19日下午，除豫園萬麗酒店外，其他幾家酒店的出售信息已經(jīng)消失。
出售消息為何突然消失?難道只是一場烏龍?《華夏時報》記者分別向上述幾家酒店及酒店交易網(wǎng)方面進(jìn)行了核實。
“消息屬實。”酒店交易網(wǎng)負(fù)責(zé)人楊先生明確表示，在媒體關(guān)注到“上海五星級酒店集中出售”一事后，幾家酒店通過中介主動要求下架信息。至于原因，楊先生向《華夏時報》記者解釋說，按照他的理解，一方面是這些酒店大多已有明確的意向買家，“更希望是小范圍的傳播”;另一方面，出售消息被關(guān)注太多的話，會對酒店品牌造成一些負(fù)面影響，也會影響酒店員工的正常工作狀態(tài)。
與楊先生說法相似，有知情人士也向《華夏時報》記者透露，據(jù)其了解，綠地之前掛出來幾家酒店的意向買家正趨于明朗，“這或許也是信息下架原因之一”。
《華夏時報》記者注意到，在5月13日舉行的線上業(yè)績溝通會上，綠地控股方面透露，公司新加坡REITs項目已于年初獲得了批文。首批計劃放入資產(chǎn)包的有4家酒店，總價值超30億元。綠地控股董事會秘書王曉東表示，“這幾家酒店都是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前也有意向方來洽談單獨的購買，因此公司尚未決定是發(fā)行Reits還是直接銷售，目前同時在進(jìn)行兩方面的談判。”不過，上述知情人士表示，這4家酒店不是“酒店交易網(wǎng)”公布的幾家綠地酒店。
上海豫園萬麗酒店市場傳訊部接聽了《華夏時報》記者的電話，否認(rèn)在售消息，強調(diào)酒店一直都在運營正常，且保持較高的入住率，但不便透露具體數(shù)據(jù)。而上海豫園萬麗酒店的母公司上海豫園大酒店有限公司則始終無人接聽電話。
上海新華聯(lián)索菲特大酒店接聽人員將電話轉(zhuǎn)接至公關(guān)部門，但該人員表示“可能因為相關(guān)人員在出差”，《華夏時報》記者未能與酒店公關(guān)部門取得聯(lián)系。同時，該酒店母公司新華聯(lián)酒店管理有限公司的電話也一直無人接聽。
酒店回報率與流動性偏低
對于五星級酒店的集中出讓，業(yè)內(nèi)普遍的看法是：酒店前期投入資金大，回報周期長，長期占用資金，而2020年的疫情更是加劇了它們的經(jīng)營困局。
據(jù)媒體公開報道，酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損以及應(yīng)對2020年“三道紅線”降負(fù)債，成為新華聯(lián)集團(tuán)決心拋售上海新華聯(lián)索菲特大酒店的主要原因。而在2020年報中，新華聯(lián)強調(diào)，公司將努力采取相應(yīng)的措施，改善經(jīng)營情況和財務(wù)狀況，提升公司持續(xù)經(jīng)營能力，擬采取的措施中就包括“全力推動大宗物業(yè)去化策略，減持非景區(qū)酒店、集中商業(yè)及商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)”。
“盤活存量資產(chǎn)，回籠資金，是加速去杠桿的重要措施。”5月17日，綠地酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《華夏時報》記者指出，綠地內(nèi)部近期強調(diào)將圍繞6大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動降負(fù)債去杠桿。其中一條就是“以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠”。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，“三道紅線”壓力下，出售資產(chǎn)是企業(yè)很直接的降負(fù)債、降杠桿手段。其向《華夏時報》記者表示，對比住宅、寫字樓、商場等物業(yè)，酒店無論是回報率還是流動性都相對偏低，對于一些日常資金周轉(zhuǎn)本就有一些壓力的房企而言負(fù)擔(dān)明顯。“考慮到疫情下酒店業(yè)恢復(fù)元氣，酒店市場被投資者所看好，部分房企想趁著這一波東風(fēng)將資產(chǎn)售出相對不錯的價格，也在情理之中。”
第一太平戴維斯上海投資部主管關(guān)偉告訴《華夏時報》記者，酒店是受疫情影響最直接的資產(chǎn)類型，疫情常態(tài)化從中長期來看會給業(yè)主帶來經(jīng)營上的不穩(wěn)定性，因此部分酒店業(yè)主會考慮將持有的資產(chǎn)類型變?yōu)楦涌癸L(fēng)險安全的類型。
關(guān)偉直言，酒店在中國本身偏供過于求，特別是國際品牌的星級酒店，即使在一線城市，酒店房價已多年未有漲幅，而經(jīng)營成本卻居高不下。從收益率的角度來看，該類資產(chǎn)的現(xiàn)金流并不是最優(yōu)的，所以還是有業(yè)主在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳或有財務(wù)壓力時，往往會考慮選擇出售這類資產(chǎn)。
事實上，在大宗交易市場上，酒店并非是受歡迎的資產(chǎn)類別。
關(guān)偉解釋說，五星級酒店的運營成本相對高。盡管住單個房間入住費用較高，但綜合淡季空置率、經(jīng)營人員成本、酒店品牌管理費等，五星級酒店的凈收入表現(xiàn)與其他類型資產(chǎn)會有明顯落差。同時，五星級酒店的買家群體有限。因通常體量較大、施工建設(shè)成本高，項目總價往往偏高，對購買方的資金實力提出了較高要求，因此資產(chǎn)流動性會相對較弱。此外，該類資產(chǎn)通過二次改造進(jìn)行再利用的難度較高，尤其是宴會廳、餐廳、泳池這類公共區(qū)域?qū)τ谙敫脑斐蔀槠渌麡I(yè)態(tài)(比如租賃式公寓)的買家而言是巨大的挑戰(zhàn)，最終也會反應(yīng)在價格和流動性上。
蔡峰也表示，五星級酒店因運營成本與回報率原因，和傳統(tǒng)的住宅、寫字樓、商場等的受歡迎程度還是有一定差距，成交活躍度也相對偏低。不過，如果項目本身具備稀缺、不可復(fù)制資源，如坐擁一線江景、自身有歷史文化因素加持等，投資人對其興趣則會比較大。
對于五星級酒店的運營、盤活，蔡峰的建議是整體遵循“降成本、提品質(zhì)、重品牌”三個法則。比如，在日常運營方面優(yōu)化流程、降低不必要的消耗，最大化提升成本效用等。關(guān)偉則強調(diào)，“酒店業(yè)主應(yīng)根據(jù)市場消費者的偏好趨勢，積極開拓并有效利用好線下、線上渠道資源，令酒店物理空間產(chǎn)生更高的收益坪效。”
而《華夏時報》記者也注意到，一批五星級酒店被掛上貨架的同時，上海仍是五星級酒店們渴望進(jìn)入的高地。例如，今年2月，亞太地區(qū)首家麗笙精選酒店——上海興國賓館麗笙精選酒店在上海亮相;5月初，凱悅酒店集團(tuán)宣布與豐盛企業(yè)集團(tuán)有限公司簽署協(xié)議，將共同打造上海首家阿麗拉酒店(奢華和生活方式酒店品牌)。
