新冠肺炎疫情襲來之際,不少房企都做了一項過去處在長期牛市時基本不做的事,就是盤點現(xiàn)金流壓力測試,事關(guān)生死。
《證券日報》記者今年線上參與了多家房企2019年業(yè)績溝通會,總結(jié)來看,其被問到最多的問題之一是,在手現(xiàn)金是否能充分覆蓋一年內(nèi)到期的短期債務(wù),接下來有何融資計劃?
根據(jù)貝殼研究院向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,房企融資意愿強烈。2020年前4個月,房企境內(nèi)外債券融資累計約5010億元,融資規(guī)模較去年同期下降10%;為2019年全年的41%。
“從2019年開始,基本上能用的融資工具都用了。”某房企融資負責(zé)人向《證券日報》記者表示,今年開年的時候,公司進行了一筆規(guī)模較大的美元債融資,但隨著疫情蔓延,4月份美元債發(fā)行幾乎停滯了,目前公司正在積極籌劃境內(nèi)融資,總體來看,機會很大,且融資成本可能會下行。
海外債融資通道重啟
“受到海外疫情嚴(yán)重影響,4月份海外融資幾乎沉寂,5月下旬以來,部分房企開始試水發(fā)行美元債,發(fā)行規(guī)模不高,利率也在合理水平。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙在接受《證券日報》記者采訪時表示,隨著時間的推移,海外債作為房企融資的主要方式之一,仍然受到房企的青睞。
5月20日,碧桂園控股有限公司發(fā)布公告稱,發(fā)行5.44億美元于2025年到期的優(yōu)先票據(jù),票面利率5.40%。同日,力高地產(chǎn)集團有限公司宣布,5月19日公司連同附屬公司擔(dān)保人與瑞信及法國巴黎銀行就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議,據(jù)此發(fā)行2023年到期的1.5億美元13.0%優(yōu)先票據(jù)。
貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示,近期美元債融資通道重啟,主要有三方面原因:一方面是由于國際經(jīng)濟秩序在有序恢復(fù),海外金融市場逐漸重啟;其次,我國金融開放提速,正在加快融入國際金融體系;第三,在4月份銷售業(yè)績中,多數(shù)房企增速回正,房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)超預(yù)期,提振了市場與投資人信心。
“接下來,房企的融資動作將會增加。”潘浩進一步對本報記者表示,一方面是已有發(fā)債需求的房企會逐步落實原有發(fā)債計劃;另一方面,今年我國金融環(huán)境的適度邊際寬松,給原本不急于發(fā)債的房企提供了有利的發(fā)債條件,這類房企大概率會根據(jù)今年的形勢重新制定自己的融資計劃。
王小嬙也表示,隨著各方面恢復(fù)正常,房企的融資動作會繼續(xù)增加,在國內(nèi)貨幣流動性寬松下,短期融資成本會走低。
借新還舊應(yīng)對償債高峰期
“下半年面臨償債高峰的房企急于融資還債。”王小嬙向《證券日報》記者表示,品牌房企由于規(guī)模較大,負債率也相對較高,需要流動資金的支持,融資的動作也會較為頻繁。
據(jù)《證券日報》記者觀察,急于融資的房企籌集的資金主要有三種用途,第一是償還到期債務(wù);第二儲備“糧食”等待機會拿地投資;第三,補充一般運營資金。其中,借新債償還舊債是最主要目的。因為,今年下半年是房企的償債高峰期。
“近三年均處于償債高峰階段,有兩類房企更加急于融資。”潘浩向《證券日報》記者表示,第一種是現(xiàn)金短債比小于“1”的房企,其流動現(xiàn)金無法覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù),需要通過發(fā)債來借新還舊;第二種是可售貨值結(jié)構(gòu)中存在無效土地儲備的房企,一季度受疫情的影響,房企在上半年可售貨值中存在高比重的旅居型房產(chǎn)、車位等短期滯銷產(chǎn)品,有一定比例將轉(zhuǎn)化為無效土儲,年內(nèi)難以變現(xiàn)。
事實上,現(xiàn)金短債比小于1的房企當(dāng)前對資金需求更為迫切。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從現(xiàn)金短債比分布來看,50家典型房企現(xiàn)金短債比多分布在1倍-2倍之間,合計26家,占比達到52%;現(xiàn)金短債比小于1的房企有12家,占比24%;現(xiàn)金短債比位于2倍-3倍之間的房企有9家,占比18%;現(xiàn)金短債比超過3倍有3家,占比6%。
對此,億翰智庫表示,整體來看,多數(shù)房企短期償債壓力較小,但房企貨幣資金儲備中有一部分受限制資金是無法動用的,如果受限制資金規(guī)模過高的話,將會對房企的短期償債能力造成壓力。