3月22日，招商蛇口于線上召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，在被問(wèn)及2022年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，招商蛇口管理層選擇求“穩(wěn)”——3300億元銷售目標(biāo)與去年保持一致，這也與2021年銷售成績(jī)基本持平。但在連續(xù)兩年增收不增利、永續(xù)債壓頂?shù)那疤嵯?，曾?jīng)大舉拿地的招商蛇口如何求穩(wěn)，恐怕不是一個(gè)不增長(zhǎng)的銷售目標(biāo)能解決的。
業(yè)績(jī)：利潤(rùn)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)
年報(bào)顯示，2021年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1606.43億元，同比增長(zhǎng)23.93%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元，同比下降15.35%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)88.59億元，同比下降2.46%;基本每股收益1.16元，同比下降20.55%。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上看，這已經(jīng)是招商蛇口完成重組后，第二次出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。2020年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1296.21億元，同比增長(zhǎng)32.71%。而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為122.53億元，同比下降23.58%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為90.82億元，同比下降27.19%。
對(duì)于“增收不增利”的狀況，招商蛇口方面回應(yīng)稱，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。
與去年財(cái)報(bào)比對(duì)，兩次的關(guān)鍵點(diǎn)都?xì)w結(jié)于“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口的毛利率自2018年開(kāi)始持續(xù)下滑。2018年-2021年，招商蛇口的毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%、25.47%，其中收入占比最大的社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，毛利率出現(xiàn)明顯下滑。
毛利率下滑的同時(shí)，招商蛇口另有43.72億元計(jì)提減值。招商蛇口方面表示，公司按照市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元。受計(jì)提減值影響，下降公司2021年凈利潤(rùn)34.56億元。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，招商蛇口此舉也是為之前的高價(jià)地買單，高價(jià)拿地遭遇限價(jià)政策，利潤(rùn)侵蝕就會(huì)集中體現(xiàn)在財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上。“毛利率下滑，已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。”
負(fù)債：背負(fù)永續(xù)債的綠檔
除了大環(huán)境整體利潤(rùn)下滑導(dǎo)致的增收不增利以外，招商蛇口背負(fù)的超過(guò)200億永續(xù)債也成為蠶食該公司利潤(rùn)的原因之一。
據(jù)年報(bào)披露，截至2021年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.94%，凈負(fù)債率為42.82%，現(xiàn)金短債比為1.25。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，其屬全部達(dá)標(biāo)的“綠檔”房企。
不過(guò)招商蛇口的“三道紅線”指標(biāo)有一項(xiàng)特別說(shuō)明，“2020年8月后發(fā)行的計(jì)入所有者權(quán)益的永續(xù)債券在計(jì)算凈資產(chǎn)時(shí)已予以剔除，在計(jì)算總負(fù)債、有息負(fù)債時(shí)已予以增長(zhǎng)。”
永續(xù)債最大的特點(diǎn)就是無(wú)固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)，也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券。其本質(zhì)雖是債務(wù)，但卻可以計(jì)入所有者權(quán)益中，沒(méi)有明確的還款期限，利息成本也并不低。
截至2021年末，招商蛇口現(xiàn)存永續(xù)債240.99億元，較去年末增長(zhǎng)36.25億元，去年所支付的永續(xù)債利息約14.26億元。但如何化解這一問(wèn)題，招商卻并沒(méi)有給出答案。
任務(wù)：不增長(zhǎng)的銷售目標(biāo)
2021年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.77%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增長(zhǎng)17.73%。按照其去年初定下的3300億元銷售目標(biāo)，招商蛇口完成99.04%，離年度目標(biāo)僅一步之遙。
在3月22日的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口的管理層繼續(xù)喊出3300億元的年度銷售目標(biāo)。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在會(huì)上介紹稱，去年的市場(chǎng)是一個(gè)“前強(qiáng)后弱”的市場(chǎng)，上半年乘勢(shì)而銷，下半年弱市搶收。“截至目前，招商蛇口可售貨值充足，全年可售貨值6200余億元。城市能級(jí)占比方面，一線城市占比28%，二線城市占比48%，三四線城市占比24%。”
2021年，招商蛇口累計(jì)獲取土地113宗，新增土地面積666萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面1559萬(wàn)平方米，權(quán)益面積886萬(wàn)平方米。其中，招商蛇口在劃定的“強(qiáng)心30城”中權(quán)益地價(jià)投入占總投資額的比重達(dá)90%;單城資源投放近30億元，力度較去年進(jìn)一步提升，前10城投資占比達(dá)到62%，較去年提高10個(gè)百分點(diǎn)，重點(diǎn)布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市。
拿地：“寧愿不拿也不錯(cuò)拿”
“未來(lái)不是為了拿地而去拿地，寧愿不拿也不能拿錯(cuò)。”蔣鐵峰直言，2022年的拿地計(jì)劃會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況做一些優(yōu)化，整體要保障公司現(xiàn)金流安全，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，這是大的前提條件。以銷定投、量入為出，土地選擇要更聚焦，有進(jìn)有退。市場(chǎng)好、利潤(rùn)強(qiáng)、回款佳的城市進(jìn)駐，成效較低的城市，會(huì)逐漸退出。
記者注意到，銷售層面雖選擇求“穩(wěn)”、并喊出了寧愿不拿也不錯(cuò)拿的口號(hào)，但招商蛇口在過(guò)去一年的土地市場(chǎng)卻格外激進(jìn)——2021年，招商蛇口包括招拍掛、收并購(gòu)含住宅性質(zhì)的土地支出及收并購(gòu)含住宅項(xiàng)目的土地成本權(quán)益支出共計(jì)819.4億元。
