承諾了六年教育資源姍姍來遲的同時，原本已經(jīng)進入全面清盤階段的中糧京西祥云，卻又遇到了兄弟項目——中糧祥云賦交房風(fēng)波，“紙糊”的外墻，讓項目準(zhǔn)業(yè)主直呼買了個“假中糧的樓盤”。內(nèi)有兄弟項目交房風(fēng)波，外有鄰居、同樣優(yōu)質(zhì)教育資源加持的中海寰宇視界高標(biāo)產(chǎn)品的競爭，中糧京西祥云，這個賣了四年、只剩下20余套尾房的項目，末班車到底能不能趕?
配套：教育落地最后20余套末班車趕不趕
“原來沒考慮過這個項目，太貴了，一個房山的項目賣出了石景山的價格。”改變張濤夫婦看法的，是近期京西祥云投放的一波軟文宣傳——“海淀名校，祥云駕到”，對于一個有5歲神獸的家庭來說，海淀名校四個字的吸引力毋庸置疑，盡管心里清楚，分校和總校之間的差距不是一星半點的。
“目前不敢有學(xué)區(qū)房概念了，但就近上學(xué)原則仍在執(zhí)行，京西祥云已被納入到首師大附屬育新學(xué)校房山分校招生范圍內(nèi)。買了我們的房，孩子上學(xué)是有保障的。”盡管一再強調(diào)不敢有學(xué)區(qū)房概念，但在案場，中糧京西祥云項目銷售人員也明確向記者表示，如果在京西祥云項目買房，可以確定在首師大附屬育新學(xué)校房山分校上學(xué)。
根據(jù)房山區(qū)教育委員會官方發(fā)布的消息，5月14日，房山區(qū)與首都師范大學(xué)及附屬學(xué)校合作辦學(xué)簽約儀式在區(qū)政府舉行。首都師范大學(xué)將在竇店高端制造業(yè)基地園區(qū)內(nèi)承辦一所十二年一貫制學(xué)校和一所幼兒園，首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校將承辦長陽鎮(zhèn)稻田C地塊項目配套小學(xué)。C地塊配套小學(xué)暫定名為：首師大附屬育新學(xué)校房山分校。
其實中糧京西祥云東側(cè)的這塊教育用地教育資源的引入，也并非一帆風(fēng)順。
根據(jù)2015年拿地時的承諾，中糧京西祥云緊鄰東側(cè)教育用地將引入一所優(yōu)質(zhì)小學(xué)，隨后在2019年大規(guī)模收房后，教育配套遲遲未能落地，業(yè)主頗有微詞。
在項目臨近清盤前，教育資源終于落地也給了業(yè)主們一個交代。但業(yè)主們也有新的擔(dān)憂：開發(fā)商承諾的“優(yōu)先”權(quán)是否真的能優(yōu)先呢?
據(jù)了解，首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校是一所集中小學(xué)為一體的十二年?制學(xué)校，在名校云集的海淀，也處于較前的位置。置業(yè)房山就能享受到海淀的教育資源，這無疑是頗具吸引力的。但對于未來學(xué)校師資安排，記者向銷售人員詢問，得到的答案是“尚未可知”。
北京商報記者查詢首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校招商簡章，京西祥云確已被納入首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校招生范圍內(nèi)。但招生方案也明確，當(dāng)首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校生源數(shù)量超過學(xué)位供給時，小學(xué)在大寧學(xué)校、首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校兩所學(xué)校間，根據(jù)學(xué)位供給情況，采取“選擇+派位”的方式入學(xué)。
“我們收到的消息是，學(xué)校將于今年9月1日正式開學(xué)。”在現(xiàn)場，首師大附屬育新學(xué)校房山分校還處于建設(shè)階段，工作人員向記者透露了學(xué)校的投入時間。
開發(fā)背景：祥云賦的“糊”會繼續(xù)么
教育配套之外，目前中糧京西祥云項目已順利竣工并完成交付，但周圍的部分道路和一些配套建筑仍在施工中。
“2019年底完成交付，目前小區(qū)整體入住率可達到約70%，配套設(shè)施也已齊備，所見即所得。”中糧京西祥云銷售人員告訴記者，正是因為項目銷售周期已經(jīng)很長了，項目整體已處于尾盤銷售階段。除一套清退下來的125平方米三居外，目前項目可供選擇的只有20多套140平方米四居戶型，如果放款順利，軟裝入戶即可拎包入住。
公共交通出行可以極大衡量一個項目的優(yōu)劣，中糧京西祥云距房山線稻田站不到800米，交通方面較為便捷。按照銷售人員的說法，兩站郭公莊換乘9號線，五站首經(jīng)貿(mào)換乘10號線，京港澳高速也可實現(xiàn)與市區(qū)的無縫對接?？梢钥闯?，中糧當(dāng)初高價拿地，也是看中這一交通優(yōu)勢。
按照銷售的說法，中糧京西祥云屬于純商品房，在售均價為58000元/平方米，精裝修交付，這對于限競房云集的房山來說，競爭力獨樹一幟。
記者從鏈家官方數(shù)據(jù)了解到，與該項目臨近的金域緹香5月二手房參考價格為39664元/平方米，南側(cè)不遠的長景新園，5月二手房參考價格則為34735/平方米。中糧京西祥云比周邊“鄰居”二手房單價貴了近2萬元左右。
為什么能貴這么多?項目銷售人員歸結(jié)于附加值——開發(fā)商和項目自身品質(zhì)。據(jù)銷售人員介紹，京西祥云在整個房山也屬于單價較高的樓盤，但之所以能這么高，除了教育配套外，一方面是開發(fā)商的央企背景，另一方面則是項目給出的高品質(zhì)，這些都能穩(wěn)定“保值”。
2015年11月，中糧+天恒聯(lián)合體以42.03億元競得長陽鎮(zhèn)02街區(qū)地塊，并配建2.2萬平方米自住房，溢價率50%。彼時據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，剔除保障房后該地塊樓面價為2.95萬/平方米，周圍最高售價商品房卻在2.7萬元/平方米左右，地價超過了房價。
時至清盤，對于這樣一個組合，隨著兄弟項目收房的“糊”掉，卻成為想收割尾盤購房者最擔(dān)心的。
“中糧在順義的項目收房收的都糊了，房山這個不知道怎么樣。”張濤提到的順義項目，就是近期因為外立面出現(xiàn)紙殼板狀問題的中糧祥云賦。
對于普通購房者而言，中糧祥云賦與中糧京西祥云的拿地企業(yè)中都有中糧+天恒，前者出現(xiàn)交房問題，第一反應(yīng)是擔(dān)心目標(biāo)項目也是情理之中。
根據(jù)北京市住建委批復(fù)的預(yù)售證信息，中糧祥云賦的項目公司為北京正德瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天眼查顯示，北京正德瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，第一大股東為北京天恒樂活城置業(yè)有限公司持股26%，中糧地產(chǎn)(北京)有限公司持固25%，其余股東為旭輝和兆駿國際。法人代表為孫天立，董事長為周興，其中孫天立為中糧方面代表，周興則來自天恒。
中糧京西祥云的項目公司為北京稻香四級房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表為李恒軍，董事長聶慶慶，中糧地產(chǎn)(北京)有限公司持股99.82%，為第一大股東，北京天恒樂活城置業(yè)有限公司持股0.18%，李恒軍來自天恒，聶慶慶來自中糧。
從項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中糧京西祥云主導(dǎo)方為中糧，中糧祥云賦則多方共同操盤。“一般來說，單一公司占主導(dǎo)權(quán)的項目要比多方共同操盤要好溝通。”多位營銷總在接受北京商報記者采訪時如此評價兩者差別。
得房率：97%背后還有值得商榷的
中糧京西祥云另一大賣點，就是面積贈送。
據(jù)銷售人員介紹，以125平方米的三居室為例，實際套內(nèi)面積可以做到其他項目四居大小。“高層一般公攤面積都比較大，但項目戶型贈送就高達20平方米以上，算下來實際得房率達到97%。”
對于銷售的這一承諾，多位業(yè)內(nèi)人士直言97%的得房率在商品房市場不通過“大規(guī)模贈送”是不可能實現(xiàn)的。“核心就看贈送的面積是違建還是其他。”知情人士透露，在北京市場已經(jīng)有部分遠郊區(qū)縣項目因違規(guī)贈送面積在收房時被住建部門強行拆除。“大興有個同樣是大央企開發(fā)的項目，疊拼送的電梯都拆了，最后雖然開發(fā)商管修修補補，但買單的還是業(yè)主。”曾經(jīng)參與項目處理的監(jiān)管部門人員透露，別看是贈送面積，但羊毛出在羊身上。
事實上，贈送帶來的bug已經(jīng)在項目上有所體現(xiàn)。記者注意到，中糧京西祥云直達入戶的電梯通道間距很小，成年男子兩臂伸直都成問題，大件家具搬運將極具“挑戰(zhàn)”。而且一旦發(fā)生意外，這方面也存在安全風(fēng)險。
對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，一般而言，開發(fā)商所作出的承諾只要不寫入合同當(dāng)中，往往都不具有法律效力。一方面會存在舉證難的問題，另一方面，普遍存在開發(fā)商在補充協(xié)議中，將其所作出的沒有列入合同之中的承諾排除在合同效力之外。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
“根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商的承諾即使沒有計入合同當(dāng)中，但是如果同時滿足兩個條件依舊對開發(fā)商有約束力，依舊應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。”王玉臣稱，第一個條件是開發(fā)商對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定;第二個條件是這些說明或允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
