首批9只公募REITs產(chǎn)品于6月21日正式上市交易。作為一類(lèi)創(chuàng)新型投資品種，公募REITs的封閉式運(yùn)作模式使其上市首日表現(xiàn)成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)公募REITs上市后的表現(xiàn)多持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為其上市后折價(jià)的幾率較小，且基金管理人引入的做市商制度也能在一定程度上降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，也有分析人士提及，仍需注意該類(lèi)產(chǎn)品可能存在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。
具體來(lái)看，首批9只公募REITs產(chǎn)品中，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、華安張江光大園REIT等5只產(chǎn)品將在上交所上市;而博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT 4只產(chǎn)品則于深交所上市。需要注意的是，上述9只公募REITs產(chǎn)品均采用封閉式運(yùn)作模式。從相關(guān)產(chǎn)品的基金合同可以看出，首批9只公募REITs產(chǎn)品的存續(xù)期限為20年至99年不等。
據(jù)滬深兩所披露，與股票交易類(lèi)似，交易所對(duì)上述公募REITs上市交易份額的價(jià)格實(shí)行漲跌幅限制。其中，上市首日價(jià)格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。
“公募REITs作為一類(lèi)新的投資品種，也具有新的風(fēng)險(xiǎn)。”在百嘉基金董事、擬任副總經(jīng)理王群航看來(lái)，一是基礎(chǔ)設(shè)施基金風(fēng)險(xiǎn)，包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等;二是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。
公募REITs上市后的折溢價(jià)表現(xiàn)成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。王群航認(rèn)為，出現(xiàn)溢價(jià)的概率將有很大可能大于折價(jià)的概率。“盡管按照以往經(jīng)驗(yàn)，封閉式基金封閉的期限越長(zhǎng)，折價(jià)率越高，但由于公募REITs產(chǎn)品均無(wú)變現(xiàn)壓力，所以折價(jià)幾率大幅縮小。另外，作為一類(lèi)創(chuàng)新型投資品種‘登場(chǎng)’，市場(chǎng)及投資者也可能對(duì)其抱有較高的熱情。”
值得一提的是，首批公募REITs產(chǎn)品均采取封閉式運(yùn)作模式，不開(kāi)通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，以機(jī)構(gòu)投資者為主，因此其上市交易份額也容易存在流動(dòng)性不足等問(wèn)題。為此，上述9只公募REITs的基金管理人已先后發(fā)布關(guān)于為產(chǎn)品選定做市商的公告，為產(chǎn)品上市交易“保駕護(hù)航”。
博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs在交易機(jī)制上引入做市商制度，使二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性有一定的支撐。但因公募REITs投資人以持有為目的，而不是以交易為目的，因此其流動(dòng)性遠(yuǎn)不如股票。但做市商機(jī)制可以提供一定的流動(dòng)性。另一方面，公募REITs的投資人類(lèi)型從散戶(hù)到不同類(lèi)型金融機(jī)構(gòu)不等，不同投資人之間的風(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣，相對(duì)來(lái)說(shuō)交易也會(huì)有一定的活躍度。
此外，胡海濱也提到了公募REITs在上市后可能存在的場(chǎng)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)。他表示，已經(jīng)在一級(jí)市場(chǎng)獲配的普通投資者，在上市日需要確認(rèn)自己是否具備場(chǎng)內(nèi)交易資格，若是場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的投資者則需要將場(chǎng)外份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)。此外，還要關(guān)注上市日的價(jià)格波動(dòng)和換手率。由于公募REITs上市首日的漲跌幅限制是30%，當(dāng)一只REIT產(chǎn)品出現(xiàn)價(jià)格暴漲時(shí)，其IRR(內(nèi)部收益率)會(huì)下降，此時(shí)買(mǎi)入的投資者在價(jià)格轉(zhuǎn)跌時(shí)會(huì)產(chǎn)生賬面浮虧，同時(shí)，相關(guān)產(chǎn)品的持有期收益率也會(huì)較一級(jí)發(fā)行時(shí)有所降低。(北京商報(bào)記者 孟凡霞 李海媛)
