在房企分拆物業(yè)上市的熱潮下，綠地控股逆勢而行選擇出售物業(yè)資產(chǎn)。
7月5日，綠地控股集團(tuán)(600606.SH，簡稱“綠地控股”)發(fā)布公告稱，擬將全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年控股，轉(zhuǎn)讓對價為12.6億元。值得注意的是，這是綠地旗下主要從事為商用物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務(wù)的物業(yè)公司。
同時，自2021年至2026年的5年內(nèi)，雙方將在綠地控股全資子公司綠地控股集團(tuán)有限公司新增商業(yè)物業(yè)項目中展開物業(yè)管理戰(zhàn)略合作。按照對上述新老合作方的業(yè)績承諾，綠地將未來超4000萬平方米的物業(yè)面積收益拱手讓人。
長江商報記者注意到，在去年的三道紅線新規(guī)下，綠地控股在一眾綠黃檔的國企中顯得尤為突出。此后也一直通過一些資產(chǎn)出售、資本運作來嘗試降負(fù)債、減杠桿。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，此類“變現(xiàn)”有助于回籠資金，但從實際過程看，企業(yè)也需要積極降低負(fù)債，進(jìn)一步形成穩(wěn)健運作的外部形象。
邁入2021年，綠地控股實現(xiàn)“首季開門紅”。一季度營業(yè)收入1326億元，同比增長66.58%;利潤總額71億元，同比增長10.83%。公司主要經(jīng)濟指標(biāo)均實現(xiàn)了全面快速的增長，同時，降負(fù)債也取得階段性成果，“一條紅線”轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)。
12.6億出售商管公司
7月5日，綠地控股發(fā)布公告稱，公司擬將全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年控股集團(tuán)有限公司旗下指定主體，轉(zhuǎn)讓對價為12.6億元，同時自2021年至2026年的5年內(nèi)，將花樣年控股集團(tuán)有限公司作為戰(zhàn)略優(yōu)先級商業(yè)物業(yè)合作商。
根據(jù)公告顯示的財務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，綠閔物業(yè)總資產(chǎn)為407.31萬元，凈資產(chǎn)為287.48萬元。2020年度，綠閔物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1203.55萬元，實現(xiàn)凈利潤237.61萬元。截至2021年5月31日，綠閔物業(yè)總資產(chǎn)為532.45萬元，凈資產(chǎn)為452.08萬元。2021年1-5月，綠閔物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入494.39萬元，實現(xiàn)凈利潤164.60萬元。
嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，類似業(yè)務(wù)合作或委托進(jìn)行服務(wù)，其實也體現(xiàn)了企業(yè)理性對待存量資產(chǎn)的導(dǎo)向。綠地控股正謀劃多個板塊獨立上市，已然是多線作戰(zhàn)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)一直以來也未貢獻(xiàn)較多業(yè)績，而綠地控股住宅物業(yè)此前已經(jīng)交由雅居樂集團(tuán)控股有限公司來負(fù)責(zé)。綠閔物業(yè)交易對價與其本身凈值相比非?？捎^。相應(yīng)的，花樣年控股愿意出資12.6億元，是為了提前鎖定綠閔物業(yè)背后綠地控股所能帶來的物業(yè)服務(wù)面積。
同一日，綠地控股公告，將與雅生活集團(tuán)新增三年物業(yè)服務(wù)合作。早于2017年6月，綠地控股與雅生活、雅居樂集團(tuán)控股有限公司簽署了《合作框架協(xié)議》。彼時雙方約定，自2018年起至2022年的五年內(nèi)，綠地控股將聘請雅生活作為物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，每年交付管理物業(yè)面積將不少于700萬平方米，并額外提供300萬平方米的優(yōu)先物業(yè)管理權(quán)，共計超過5000萬平方米的物業(yè)管理面積。
自2017年該公司與綠地控股建立戰(zhàn)略合作關(guān)系以來，該公司獲取了綠地控股所開發(fā)的數(shù)百個中高端住宅項目及商寫辦公標(biāo)桿性項目，包括武漢綠地中心、杭州之門、綠地能源國際金融中心等城市地標(biāo)超高層項目，以及綠地杭州灣、東北亞國博城等超大型綜合住宅項目。
降杠桿成效顯著
2020年，綠地核心業(yè)績實現(xiàn)全面正增長，質(zhì)量效益進(jìn)一步提升。2020年全年，集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)總收入4813億元，同比增12.43%;實現(xiàn)利潤總額308億元，同比增長0.52%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤137億元，按年下降6.93個百分點。
截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，較上年同期上漲17.75個百分點;歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益834億元，較上年同期增加5.7%?，F(xiàn)金流持續(xù)大幅改善，全年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額447億元，同比大幅增長132.17%;貨幣資金1035億元，同比增長16.42%。資產(chǎn)負(fù)債率為88.28%。
2020年，綠地房地產(chǎn)業(yè)再創(chuàng)新高。全年結(jié)轉(zhuǎn)收入1948億元，毛利率26.39%，保持穩(wěn)定。全年合同銷售金額3584億元，銷售面積2909萬平方米?；乜钸_(dá)到3089億元，回款率86%，同比提升9個百分點。
在此基礎(chǔ)上，2021年一季度，綠地實現(xiàn)“一升一降”：主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)全面快速增長，降負(fù)債超計劃取得階段性成果。一季度通過春節(jié)促銷等活動，實現(xiàn)合同銷售金額702億元，同比增長39%，回款671億元，同比增長43%，回款率達(dá)到96%。一季度共實現(xiàn)營業(yè)收入1326億元，同比增長66.58%;利潤總額71億元，同比增長10.83%?，F(xiàn)金流大幅度提升，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額119億元，同比增長249%。
不僅如此，公司合同負(fù)債及預(yù)收款項創(chuàng)新高達(dá)到4215億元，同比增長10.6%，奠定未來業(yè)績穩(wěn)定增長基礎(chǔ)。
在主要經(jīng)濟指標(biāo)全面高質(zhì)量增長的同時，綠地加大力度主動去杠桿，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。據(jù)顯示，公司2020年有息負(fù)債余額3218億元，整體平均融資成本5.64%，保持低位。截至2月底，綠地“三年三步走去杠桿”計劃提前階段性達(dá)標(biāo)，順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”，比原計劃提前一個多季度。
截至3月底，有息負(fù)債總額(含廣西建工)較今年初再降181億元，自去年推進(jìn)去杠桿計劃以來，累計較高點已下降超過845億元;凈負(fù)債率較高點累計下降52個百分點，剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率也延續(xù)了持續(xù)回落態(tài)勢。
土儲方面，全年累計獲取項目90個，新增土地面積1365萬平方米，計容建筑面積2932萬平方米。總土地款929億元，總貨值約3330億元，平均樓面價3175元/平方米，約70%的項目位于一二線城市。
截至2020年底，綠地控股總土儲20088萬平方米，其中，持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面4592萬平方米，在建15496萬平方米。圍繞重點區(qū)域，武漢天河國際會展中心、吳江汾湖長三角綠色智能制造協(xié)同創(chuàng)新示范區(qū)、南昌貿(mào)易港、西安及南潯高鐵站等重大項目先后落地。
如今，綠地已形成“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局，成功打造地產(chǎn)+多元生態(tài)圈。
