在去年銷(xiāo)售額突破7000億元后,萬(wàn)科今年再加速。
8月4日,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(萬(wàn)科A,000002.SZ)公布2021年7月銷(xiāo)售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。今年前7個(gè)月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2498.8萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額4059.8億元,共斥資1119.78億元拿地。
銷(xiāo)售額加速增長(zhǎng)的同時(shí),利潤(rùn)也保持穩(wěn)定的增速。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)近10年的年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)19%。
值得關(guān)注的是,作為1991年A股上市的企業(yè)之一,迄今為止,萬(wàn)科已29年不間斷地進(jìn)行現(xiàn)金分紅,上市以來(lái)累計(jì)的分紅金額已達(dá)836.9億元。
與此同時(shí),萬(wàn)科保持了健康的財(cái)務(wù)狀況,截至3月末,“三道紅線”成功回歸“綠檔”。
截至目前,萬(wàn)科已實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正,2020年公司持有貨幣現(xiàn)金1952億元,為一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍;凈負(fù)債率僅18.1%,并保持了連續(xù)20年低于40%;國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬(wàn)科行業(yè)領(lǐng)先評(píng)級(jí)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示,萬(wàn)科屬于公司治理模式優(yōu)秀、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè),今年拿地工作積極穩(wěn)妥推進(jìn),值得肯定。拿地規(guī)模繼續(xù)證明其在后續(xù)行業(yè)發(fā)展方面的優(yōu)勢(shì)。而三道紅線全部回歸綠檔,說(shuō)明財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)總體健康穩(wěn)定,也有助于后續(xù)融資等工作的開(kāi)展。
業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng),拿地保持理性
從全國(guó)業(yè)績(jī)來(lái)看,今年上半年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3544.3億元,根據(jù)7900億銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算,目標(biāo)完成率為44.9%。
2021年1-7月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2498.8萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額4059.8億元,同比增長(zhǎng)7%,銷(xiāo)售單價(jià)1.62萬(wàn)/平方米。
在土地獲取方面,今年前7個(gè)月,萬(wàn)科共斥資1119.78億元拿地。萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝此前在股東大會(huì)上透露,在22個(gè)城市首輪雙集中供地中,萬(wàn)科斬獲了47塊土地,可售面積達(dá)717.5萬(wàn)平方米。
其中,4-6月三個(gè)月時(shí)間里,萬(wàn)科拿下的土地項(xiàng)目分別達(dá)20個(gè)、17個(gè)及26個(gè),所付出的權(quán)益地價(jià)達(dá)641.62億元。拿下的項(xiàng)目數(shù)量及付出的權(quán)益地價(jià),幾乎是一季度的兩倍。
從區(qū)域布局來(lái)看,按照萬(wàn)科2020年年報(bào),去年萬(wàn)科共新獲取168個(gè)項(xiàng)目,且86%位于重點(diǎn)城市群。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從拿地策略看,萬(wàn)科屬于比較低調(diào)的房企,地王獲取方面,很少會(huì)聽(tīng)到萬(wàn)科的聲音。另外萬(wàn)科本身在城市選擇方面,還是比較謹(jǐn)慎的,總體上是屬于比較穩(wěn)健且有成長(zhǎng)性的城市。
三道紅線成功回歸“綠檔”
2020年,萬(wàn)科三道紅線踩中一道,為黃色檔,不達(dá)標(biāo)指標(biāo)為扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率,萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示萬(wàn)科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。
截至3月末,萬(wàn)科成功回歸“綠檔”。數(shù)據(jù)顯示,截至3月31日,萬(wàn)科的凈負(fù)債率為15.5%;持有貨幣資金1966億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和723.7億元。另外,剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%,符合“綠檔”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到,截至目前,萬(wàn)科已實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正,信用評(píng)級(jí)長(zhǎng)期保持行業(yè)領(lǐng)先。具體到2020年,萬(wàn)科持有貨幣現(xiàn)金1952億元,為一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍;凈負(fù)債率僅18.1%,并保持了連續(xù)20年低于40%;國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬(wàn)科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評(píng)級(jí),評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。
高喊活下去的萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮,曾在去年11月公開(kāi)表示:“‘三道紅線’后,金融紅利、土地紅利都結(jié)束了。原先拿地很關(guān)鍵,而如今好產(chǎn)品、好服務(wù)比拿地更重要,組織架構(gòu)也要因此跟著調(diào)整。”
今年6月,萬(wàn)科啟動(dòng)組織和人事變革,將現(xiàn)有的五大區(qū)域拆分為七個(gè),即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區(qū)域。
同時(shí),萬(wàn)科將研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì)改為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心,負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展。
億翰智庫(kù)認(rèn)為,房企組織變革主要圍繞總部精簡(jiǎn)、區(qū)域優(yōu)化、多元化業(yè)務(wù)條線調(diào)整三大主題,一方面可以通過(guò)調(diào)整組織架構(gòu),加強(qiáng)對(duì)所在城市的深耕,提高市場(chǎng)占有率;另一方面組織架構(gòu)的優(yōu)化整合,有利于降低公司的管理成本,達(dá)到降本增效的目的。
在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下,萬(wàn)科2020年平均融資成本6.5%,繼續(xù)保持行業(yè)低位;凈負(fù)債率18.1%,在2019年33.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低15.8個(gè)百分點(diǎn)。
多元化板塊發(fā)展逐步釋放潛力
萬(wàn)科的發(fā)展經(jīng)歷了“多元化—房地產(chǎn)—地產(chǎn)相關(guān)多元化”的發(fā)展路徑。除了在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)持續(xù)鞏固提升基本盤(pán),在多元業(yè)務(wù)板塊上,2020年萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位,在物業(yè)、住宅租賃、商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊都實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的發(fā)展。
在新賽道方面,萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效,多個(gè)新賽道優(yōu)勢(shì)明顯。萬(wàn)科物業(yè)正式向空間科技服務(wù)商轉(zhuǎn)變,2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收182億元,同比增長(zhǎng)27.4%,過(guò)去5年復(fù)合增速34%;旗下“泊寓”已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商,截至2020年開(kāi)業(yè)14.2萬(wàn)間,全年?duì)I收25.4億元,同比增長(zhǎng)72.3%,已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率超過(guò)95%;旗下“萬(wàn)緯物流”累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目建面達(dá)700萬(wàn)平方米,2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收18.7億元,同比增長(zhǎng)37%。
值得注意的是,除了物業(yè)和公寓,萬(wàn)科的其他多元化板塊成效還未達(dá)預(yù)期,包括冰雪業(yè)務(wù)、養(yǎng)豬業(yè)務(wù)等大多仍處于價(jià)值挖掘階段。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)于萬(wàn)科多元化的模式,總體上要給與肯定,其在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等方面采取了穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略,總體上也形成了比較全面的多元化業(yè)務(wù)。類(lèi)似多元化業(yè)務(wù)和住宅業(yè)務(wù)有一定的關(guān)聯(lián),也有很多特殊性。未來(lái)此類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展,也將進(jìn)一步促進(jìn)萬(wàn)科的全面發(fā)展。