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核心矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)移 房企還能以價(jià)換到量嗎?

北京商報(bào) | 2021-11-17 11:26:27

成交總量連跌3個(gè)月后,房?jī)r(jià)的下降通道何時(shí)到來、是否到來備受市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)商品房銷售面積、銷售額連續(xù)3個(gè)月保持兩位數(shù)下降,市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

但北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),10月房企銷售“以價(jià)換量”并不明顯,銷售面積、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài),但二者之間的降幅基本上持平,換句話說——單價(jià)沒降。業(yè)內(nèi)分析,最后兩個(gè)月企業(yè)都面臨業(yè)績(jī)壓力,加之信貸松動(dòng)不明顯,最終以價(jià)換量將成為定局,但市場(chǎng)是否買單是未知——未知的信貸、不確定的購(gòu)買力以及已出的限跌令等。

單價(jià)沒降

對(duì)于開發(fā)商來說,一旦樓市進(jìn)入下行通道,互相之間就只能比拼誰(shuí)跑得快了,“以價(jià)換量”成為慣用的手段。尤其是在沖業(yè)績(jī)的時(shí)候,屢試不爽。

但北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),10月房企銷售“以價(jià)換量”并不明顯,銷售面積、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài),但二者之間的降幅基本上持平,數(shù)據(jù)“錯(cuò)位”情況基本沒有。

從單月同比增速來看,30家重點(diǎn)房企只有中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)了銷售面積、銷售額正增長(zhǎng),新城控股、中國(guó)奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、富力地產(chǎn)以及金地商置有一項(xiàng)正增長(zhǎng)。剩余24家房企銷售面積、銷售額均呈負(fù)增長(zhǎng),其中17家房企銷售額降幅大于20%,降幅最大的房企是新力控股,同比下降91.9%;銷售面積降幅大于20%的房企有18家,降幅最大的房企也是新力控股,同比下降92.48%。

從累計(jì)同比增速來看,除萬(wàn)科、碧桂園、金科股份、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)累計(jì)同比呈負(fù)增長(zhǎng)外,剩余25家重點(diǎn)房企累計(jì)同比皆為正增長(zhǎng),但增長(zhǎng)幅度在20%以上的房企僅有4家,其中綠城中國(guó)增幅最大,同比增長(zhǎng)47.58%。而累計(jì)同比低于10%且為正增長(zhǎng)的房企有11家,其中新城控股增幅最小,同比增長(zhǎng)僅1.08%。銷售面積方面,30家重點(diǎn)房企中僅有中國(guó)金茂、金地商置實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),同比增速分別為12.91%、11.8%。剩余28家房企均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

總體來看,在市場(chǎng)降溫的大背景下,“銀十”行情未如期到來,或者說與去年同期相比,房企“銀十”的表現(xiàn)可謂是大撤退。

核心矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)移

進(jìn)入樓市下行周期,房企“以價(jià)換量”的數(shù)據(jù)表現(xiàn)為何不明顯?同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移,“以價(jià)換量”是供給端(房企)的策略,但是還要看購(gòu)房者買不買單,受調(diào)控以及當(dāng)前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響,購(gòu)房者觀望情緒上升,尤其是買漲不買跌的心態(tài)下,降價(jià)的效果也被大打折扣。還有一個(gè)原因是,盡管高層表態(tài)要支持正常合理的住房消費(fèi)需求,住房信貸的節(jié)奏也有所加快,但是目前還不能滿足市場(chǎng)的需求,按揭貸款積壓,需求還不能完全釋放。

從以往的經(jīng)驗(yàn)來看,房企能否完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo),“金九銀十”的表現(xiàn)至關(guān)重要。但目前給出的答案,顯然是否定的。

經(jīng)過幾年的深度調(diào)控,房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài),加之相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管,讓企業(yè)壓力倍增,新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。而面對(duì)這波房?jī)r(jià)下降,一些城市開始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期,出臺(tái)“限跌令”城市數(shù)量明顯增多,包括張家口、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山等,已經(jīng)超過15個(gè)城市。

“最近全國(guó)多個(gè)城市新房的‘限跌令’,表面是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌埽澈笃鋵?shí)進(jìn)一步說明了‘穩(wěn)定’是樓市最確定的關(guān)鍵詞。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

在張大偉看來,房企“以價(jià)換量”之所以表現(xiàn)不明顯,更多是數(shù)據(jù)“失真”。一方面,網(wǎng)簽滯后需要逐漸體現(xiàn)出來;另一方面,部分城市雖然房?jī)r(jià)沒有明顯下跌,但開發(fā)商在操作方面出現(xiàn)了很多類似于“工抵房”等擦邊球做法。當(dāng)下很多工抵房都是因?yàn)殚_發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈壓力,難以支付產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的商票,面臨爆雷,而將在售項(xiàng)目中位置差,難以銷售的房源直接抵賬的現(xiàn)象,也導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了大量的維權(quán)事件。

以價(jià)換量也不容易

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是“魔幻”的,充滿了不確定性。銷售承壓、庫(kù)存壓力大,短期內(nèi)是一個(gè)無法調(diào)和的難題。在融資“三道紅線”的壓力下,現(xiàn)金流安全成為不變的話題,努力“創(chuàng)收”,加強(qiáng)自身“造血”能力。

離年末還有不到兩個(gè)月時(shí)間,今年能否完成銷售目標(biāo)可能不再重要,但安全地“活著”比任何時(shí)候都重要。促銷售、抓回款進(jìn)入最后沖刺階段,房企去化壓力尤其巨大。“最后兩個(gè)月企業(yè)都面臨業(yè)績(jī)壓力,加之信貸松動(dòng)不明顯,最終‘以價(jià)換量’將成為定局。但信貸政策不放松,房企去化依舊困難,后續(xù)購(gòu)房者有無需求釋放,目前還是未知數(shù)。”張大偉直言。

張大偉的這一判斷,得到了部分房企營(yíng)銷總的認(rèn)同。

“我們‘十一’以后拿出來了一部分特價(jià)房,賣得并不好,主要是戶型比較大,改善型需求對(duì)信貸以來太大。”南四環(huán)某房企老項(xiàng)目后期營(yíng)銷總直言,盡管賣得并不好,但這波特價(jià)房帶來的客流確實(shí)是可觀的,目前就看信貸能不能放一放。

但順義某即將清盤的華東開發(fā)商營(yíng)銷總也直言,目前的市場(chǎng)并非是價(jià)格戰(zhàn)可得。“我們是這個(gè)區(qū)域最貴的,其他兩塊競(jìng)品一直在降價(jià),不但銷售沒有我們好,而且還引發(fā)了前期業(yè)主的維權(quán)。”這位營(yíng)銷總透露,由于成本擺在那里,現(xiàn)在的項(xiàng)目可降價(jià)的空間其實(shí)很有限,與其降價(jià)最終得罪了老業(yè)主,不如增配把實(shí)惠讓大家選。

在張大偉看來,出現(xiàn)當(dāng)下樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊(duì),購(gòu)房者的按揭貸款,和開發(fā)商的開發(fā)貸,基本全面收緊,導(dǎo)致市場(chǎng)下調(diào)。最近央行等部門密集表態(tài),市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看,10月信貸數(shù)據(jù)相對(duì)有微調(diào),預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)有利于樓市穩(wěn)定。

哈爾濱、義烏發(fā)文穩(wěn)樓市,降低預(yù)售許可門檻;長(zhǎng)沙開始去商住房庫(kù)存……房地產(chǎn)政策底部已經(jīng)出現(xiàn),但市場(chǎng)還在繼續(xù)下調(diào)中,從房地產(chǎn)調(diào)控看,越來越多的寬松政策會(huì)出現(xiàn),市場(chǎng)有望逐漸平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控目的是平穩(wěn),大漲不是平穩(wěn),大跌同樣也不是平穩(wěn)。

  • 標(biāo)簽:成交總量,下降通道,備受市場(chǎng),以價(jià)換量

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