天氣轉(zhuǎn)冷,北京租賃市場也正式“入冬”,市場淡季疊加部分區(qū)域疫情反彈因素,11月北京租賃市場呈現(xiàn)加速降溫趨勢。11月29日,貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,11月北京市租賃成交量環(huán)比減少超過10%,各城區(qū)租賃市場均保持降溫趨勢。從租金水平來看,11月北京市平均月租金水平為84.9元/平方米,租金水平環(huán)比微跌0.8%,同比穩(wěn)中微漲,相比于2019年同期微漲3.3%,租金水平自8月開始連續(xù)四個月保持下跌趨勢。
租金水平連續(xù)4個月下滑
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2021年11月北京市租賃市場成交量環(huán)比減少10.7%,相比于2019年、2020年同期,由于疊加了短暫的小范圍區(qū)域的疫情反彈,租賃市場呈現(xiàn)加速降溫。從租金水平來看,2021年11月北京市平均月租金為84.9元/平方米,租金水平環(huán)比微跌0.8%,同比穩(wěn)中微漲,相比于2019年同期微漲3.3%。
今年下半年,隨著畢業(yè)生的租賃需求集中釋放,北京市租賃市場在7月達到年內(nèi)市場熱度高峰,8、9月租賃市場持續(xù)降溫,10月曾呈現(xiàn)小幅回溫,11月則延續(xù)此前的降溫趨勢,租金水平自8月開始連續(xù)4個月保持下跌趨勢。
豐臺西紅門地區(qū)某中介銷售人員告訴北京商報記者,雖未有明確劃分,但租賃市場存在明顯的淡旺季。春節(jié)后的2-3月返工潮、暑假期間的6-8月畢業(yè)季,都是傳統(tǒng)的租賃市場旺季。受疫情影響,北京流入人口明顯下降,傳統(tǒng)旺季的表現(xiàn)也發(fā)生偏移,而淡季則更加“慘淡”。
“目前北京整體上是‘差’的,不過也存在區(qū)域差異,畢竟租金水平的高低,受供需因素的影響。西紅門最近幾個月,附近有幾個公寓樓都在拆遷,房源少了,價格反而比之前旺季還要高一些。”上述中介人員表示。
為保障租賃市場供需均衡,近期北京市發(fā)改委、住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于報送2022年房地產(chǎn)投資計劃的通知》(以下簡稱《通知》)?!锻ㄖ分忻鞔_提出,要重點擴大了公租房、保障性租賃住房的增量建設(shè)供應(yīng),旨在提升租客的租住品質(zhì)。其中,集體土地租賃住房的建設(shè)是保障性租賃住房的重要供給方式之一。據(jù)悉,北京市當前已經(jīng)開工建設(shè)數(shù)十個集體土地租賃住房,即將陸續(xù)入市。
除此之外,北京還積極盤活存量資源。11月23日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會公布,順義首批商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批,原則同意天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2#樓商業(yè)辦公項目改建宿舍型租賃住房項目。上述商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項目,預(yù)計將提供宿舍874間。
六成商圈租金環(huán)比下跌
市場熱度方面,北京各城區(qū)市場熱度均保持降溫,除豐臺、通州和大興區(qū)外,其余7個城區(qū)租金均環(huán)比下跌。從成交量來看,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),11月北京市10個城區(qū)成交量均環(huán)比減少,其中海淀、東城、通州、昌平及順義區(qū)環(huán)比減少超過10%。
從租金水平來看,11月豐臺、通州和大興區(qū)租金環(huán)比基本持平或微漲外,其余7個城區(qū)租金均保持環(huán)比下跌趨勢,跌幅不超過4%;有賴于有效的疫情防控,各城區(qū)租金同比均保持穩(wěn)中微漲,相比于2019年同期水平,10個城區(qū)的租金水平均保持微漲。
今年北京租賃市場熱度TOP30商圈中八成商圈11月市場環(huán)比降溫,魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環(huán)比增加,六成商圈11月租金環(huán)比下跌。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),今年以來市場熱度TOP30的商圈中,11月回龍觀、望京、魯谷租賃市場熱度領(lǐng)先,魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環(huán)比增加,其余24個商圈均環(huán)比減少,其中降幅超過30%的為長陽、武夷花園。
從租金水平來看,11月TOP30商圈單平米月租金最高為酒仙橋(121.2元/平方米)、最低為長陽(45.1元/平方米),套均月租金最高為雙井(10660.9元/套)、最低為順義城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙橋、舊宮、馬家堡、青塔、雙橋、順義城、武夷花園、玉泉營、棗園、常營等12個商圈環(huán)比微漲或基本持平,其余18個商圈租金水平均環(huán)比下跌,從同比來看,除了科技園區(qū)外,其余商圈均保持同比微漲。
成交周期延長
整體來看,11月北京房客源成交周期環(huán)比延長,不過房源出租難度低于疫情前同期水平。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),11月北京房源成交周期為32天,環(huán)比延長1.8天,同比縮短13.4天,比2019年同期縮短7天。客源成交周期為12.8天,環(huán)比延長0.1天,同比延長1.6天,比2019年同期延長0.5天。
貝殼研究院高級分析師黃卉表示,房客源成交周期自9月開始,連續(xù)3個月保持延長趨勢,傳統(tǒng)市場淡季,疊加短暫的疫情反彈,使得業(yè)主房屋出租難度提升,但對比2019年同期,房源更容易出租??驮闯山恢芷诟哂谝咔榍八?,主要是經(jīng)歷過疫情后,租客租賃時考慮的因素增加,如小區(qū)位置、物業(yè)等,決策周期延長。
黃卉預(yù)計,12月北京租賃市場保持降溫,租金水平或保持下跌?,F(xiàn)階段租賃市場處于傳統(tǒng)淡季,高校畢業(yè)生租賃需求在6-8月集中釋放,租賃市場租賃需求減弱,9月開始進入傳統(tǒng)租賃市場淡季,預(yù)計12月租賃市場活躍度或保持下降,租金水平或繼續(xù)保持穩(wěn)中回落趨勢。