21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道
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時(shí)間猶如白駒過隙，2023年上半年正悄然滑過，各地土拍也正緊鑼密鼓進(jìn)行著，長(zhǎng)三角地區(qū)尤其熱鬧。
隨著各地首輪土拍完結(jié)，近期全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市如寧波、蘇州完成了二次土拍。上一周（5.22-5.26），包括杭州、無錫、合肥和青島4個(gè)城市在內(nèi)共出讓20幅地塊，總出讓金額232.4億元。
長(zhǎng)三角地區(qū)的熱點(diǎn)城市合肥、南京已完成三批次土拍，杭州甚至已結(jié)束年內(nèi)第四次土拍，6月9日將舉行第五次，且第六批次地塊信息也已公布，擬于6月30日出讓。
相比之下，華南的廣州、深圳、中山、東莞，西南的成都等熱點(diǎn)城市只完成了首輪土拍，還在醞釀第二輪土拍。佛山在五一小長(zhǎng)假之后掛出5幅商住地，擬于5-6月出讓。
結(jié)合房企資金周轉(zhuǎn)、土拍給出的利潤(rùn)空間等緯度來看，今年以來長(zhǎng)三角地區(qū)多個(gè)城市的小批量、高頻次的土地出讓，維持了一定的市場(chǎng)熱度。一改去年集中供地的大批量需要高資金周轉(zhuǎn)的窘境，提升了房企參拍積極性。
杭州第六次土拍總起價(jià)119.5億元，沿用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的出讓方式，上限溢價(jià)率12%。而上海也在第二輪土拍前醞釀更改“游戲規(guī)則”。此前在房管局與房企的常規(guī)交流會(huì)議中，傳出有房企提議土拍搖號(hào)。截至發(fā)稿，相關(guān)部門并未有正面回應(yīng)。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土拍“小步快跑”呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：?jiǎn)蝹€(gè)批次供地量較去年大幅下降，地塊少了，有助于降低地塊流拍概率，提高競(jìng)拍的激烈程度；在供地策略上，不少城市推行“肥瘦相間”的策略，也就是每個(gè)批次都要放幾個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，維持土地市場(chǎng)的熱度。
搶閘賣地背后從公開數(shù)據(jù)不難看出，各地積極推地，維持土拍市場(chǎng)熱度，背后是年內(nèi)土地出讓金在下跌。財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2023年4月地方政府土地出讓金收入3033億元，1-4月累計(jì)已達(dá)約1.18萬億元，相比去年同期下降了21.7%。這已經(jīng)是土地出讓金收入自2022年初以來連續(xù)第16個(gè)月下降。
與此同時(shí)，土地出讓金在地方財(cái)政中的占比也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2023年1-4月，土地出讓金收入在地方政府性基金預(yù)算收入中的占比已降至88%；在整個(gè)地方財(cái)政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。
以浙江為例，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，浙江省前5月共成交經(jīng)營(yíng)性用地（不含工業(yè)倉儲(chǔ)，下同）654宗，總出讓金額1780.7億元，同比去年（2332.4億元）減少551.7億元，減幅23.7%。
與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%；1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%。
不過，土地出讓金下降幅度在收窄，4月同比僅下跌0.7%。房企客戶定金及預(yù)收款15925億元，同比增長(zhǎng)4.0%；個(gè)人按揭貸款8222億元，同比增長(zhǎng)2.5%。
這一轉(zhuǎn)變與各地土拍出讓模式的調(diào)整有一定關(guān)聯(lián)度。比如，杭州今年集中供地主打小數(shù)量、高頻次的“小步快跑”模式。在大部分城市還在進(jìn)行而三輪土拍時(shí)，杭州已經(jīng)官宣了第六次土拍的12幅地塊。
此前的5月23日，杭州第四次土拍推出了9幅涉宅用地，結(jié)果有6幅地塊封頂待搖號(hào)（封頂率66.7%），總成交金額138.1億元，平均溢價(jià)率9.4%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州1-5月份出讓了49幅涉宅地，平均溢價(jià)率達(dá)到9.5%，封頂占比63.3%。相比去年，平均溢價(jià)率5.9%、封頂占比35.6%。
土拍熱度的維持與提升，在長(zhǎng)三角其他城市也有突出表現(xiàn)。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近幾周浙江全省成交地塊建筑面積下降，但出讓金額大度增加。
5月23日，無錫二批次土拍，5幅地塊全部成交，吸金32.6億；5月25日，合肥地三次土拍，4宗宅地有3幅封頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，總成交金額55.6億元。
5月25日，蘇州宣布將于6月25日舉行第三輪土拍，一共12幅地塊，比二批次新增3幅，總起價(jià)高出25.7億，增幅28.7%。
面對(duì)同區(qū)域其他“小兄弟”的努力，上海也不甘示弱。近日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)披露了第二批住宅用地?cái)M出讓地塊詳細(xì)清單，25幅地塊總面積118.9公頃，將與7月分兩批次完成出讓。
通過與多家房企投拓人員的交流，記者發(fā)現(xiàn)房企更傾向于搖號(hào)，他們認(rèn)為允許共同參拍、后期合作等方式較為靈活，反觀上?！伴T檻有點(diǎn)高”，房企A和房企B分別獨(dú)自參拍同一宗地，不允許一家拿地后找另一家合作。
上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海土拍市場(chǎng)、房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)展至今，已算是技術(shù)含量與公平公正性都有兼顧的，但在維持市場(chǎng)活力前提下，地方政府為了極大提升房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的參與度，有時(shí)候也不得不依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況作出調(diào)整。
房企聚集一二線城市從近期各地頻次提升的小規(guī)模土拍結(jié)果來看，房企參與積極性的提升不言而喻。在5月25日合肥第三次土拍當(dāng)中，3幅宅地吸引了近30家房企報(bào)名參拍，其中招商、華潤(rùn)、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰各意向3幅地塊；龍湖、聯(lián)發(fā)、安徽建工、中煤等各意向2幅地塊。
宋紅衛(wèi)指出，從房企的角度來看，呈現(xiàn)兩個(gè)特征：第一，隨著金融十六條以及三支箭政策的推進(jìn)，房企融資環(huán)境明顯改善；目前已進(jìn)入調(diào)控深水區(qū)，加速行業(yè)出清，大面積爆雷的情況不會(huì)出現(xiàn)，增加了房企拿地的可能性。第二，房企拿地戰(zhàn)略向一二線城市回歸，比如北京，上海，深圳，杭州等熱點(diǎn)城市，原來碧桂園等房企主要戰(zhàn)場(chǎng)在三四線城市，今年回歸上海、杭州等城市戰(zhàn)略方向明顯。不過，他也指出三四線城市土地不太好賣。
值得一提的是，雖然土地出讓金的規(guī)模同比仍然在下降，但今年4月份單月相比去年同期僅下跌了0.7%，這是自2022年以來同比下降最少的一次。從各地土地出讓頻次來看，單月土地出讓金收入已經(jīng)越來越高。
此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察發(fā)現(xiàn)，房企在這半年來的土拍中，首先對(duì)于人口凈流入、一線城市周邊的二線城市土拍熱度明顯上漲，且推助了地塊溢價(jià)率的提升。
以蘇州二次土拍為例，此次有一幅太湖新城的地塊，由中建三局、江濱湖投資聯(lián)合競(jìng)得，樓面價(jià)17681元/平方米，溢價(jià)率1.03%。據(jù)了解，太湖新城已有較長(zhǎng)時(shí)間沒有賣地舉動(dòng)，此次出讓比去年二批次土拍中，吳江城建獲取的一幅地塊地塊（樓面價(jià)14880元/平方米），地價(jià)漲幅18.8%。
蘇州二次土拍成交熱度整體走高，平均溢價(jià)率9.1%，創(chuàng)該市集中供地以來新高，較今年一批次出讓時(shí)的7.5%，上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。除鄉(xiāng)鎮(zhèn)2幅地塊底價(jià)成交外，其余地塊均有溢價(jià)，溢價(jià)地塊占比從一批次的45%上升到本次的78%。
央國(guó)企、地方國(guó)資是拿地主力。5月30日，蘇州二批次土拍收官，9幅地塊共吸金97.7億元，平均溢價(jià)率9.1%。其中華發(fā)、華潤(rùn)均有所斬獲。保利發(fā)展在5月22日蘇州昆山一場(chǎng)土拍中，以30.7億拿下兩幅地塊。
5月29日寧波二批次土拍熱度也很高，溢價(jià)率超過8%，出讓的8幅宅地中有4幅為地方國(guó)資所拿。5月31日，青島土拍中，市北區(qū)閆家山地塊經(jīng)過8家房企激烈競(jìng)拍觸發(fā)熔斷價(jià)格11638元/平方米，轉(zhuǎn)入線下競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由青島市國(guó)資下屬企業(yè)海信集團(tuán)獲取，該公司在前一日剛拿下嶗山一幅地塊。
民企也開始入場(chǎng)。5月22日，臺(tái)州椒江區(qū)出讓一幅地塊，經(jīng)過39輪競(jìng)價(jià)，由臺(tái)州雅信置業(yè)有限公司以總價(jià)2.36億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)6054元/平方米，溢價(jià)率28.26%。
浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民企基數(shù)也相對(duì)較大，土拍中民企的回歸也是最明顯的。杭州第四輪土拍中，本土企業(yè)拿了6幅地塊，總金額101億元，占比達(dá)到73.2%。
其次，出于財(cái)務(wù)選擇，房企的逐利性在土拍趨勢(shì)中也一目了然。5月29日，寧波第三輪土拍中出讓的江北天鑫未來社區(qū)地塊所屬區(qū)位和周邊配套相對(duì)一般，但封頂?shù)貎r(jià)下預(yù)期銷售利潤(rùn)率仍有13%。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)預(yù)期一般的情況下，操盤手如果適當(dāng)考慮延遲銷售周期，仍可保證一定利潤(rùn)空間。
仍然以蘇州為例，隨著蘇州備案限價(jià)持續(xù)放開，房地差提升，蘇州房企的拿地利潤(rùn)率在長(zhǎng)三角主要城市中處于中高水平。根據(jù)測(cè)算，二批次地塊整體利潤(rùn)率達(dá)7.4%，其中核心地塊利潤(rùn)率在6-8%。6月1日，蘇州住房公積金新政明確，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。此前蘇州剛剛宣布符合條件的購房者可申請(qǐng)辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。
從蘇州核心區(qū)項(xiàng)目新開盤的搖號(hào)中簽率出現(xiàn)下降趨勢(shì)可見，蘇州的改善購買力充足。近期建發(fā)地產(chǎn)位于蘇州園區(qū)湖東板塊的項(xiàng)目開盤，近60%房源總價(jià)超千萬。在周邊已有紅盤扎堆開盤情況下，建發(fā)項(xiàng)目仍吸引2595組客戶認(rèn)籌，中簽率僅7.32%。
如宋紅衛(wèi)所言，隨著今年初銷售端回籠資金以及融資政策的優(yōu)化，更多房企資金相較充裕。同時(shí)，土拍頻次提高數(shù)量減少，令房企在短時(shí)間內(nèi)需要籌集的參拍資金規(guī)模有所下調(diào)，參拍門檻相對(duì)較低。
