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北京年底再掀拿地潮 不限價成絕對主流

北京商報 | 2020-11-16 15:29:38

繼9月拍出2宗住宅地塊之后,北京土拍市場已冷清許久,但北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),在未來的一段時間,北京約有440億元的供地在路上,其中僅有2宗限競房地塊,其他均為不限價地塊,新地入市“不限價”的節(jié)奏將更加明顯。而來自開發(fā)商層面的消息,也一改此前“抱團拿地”的方式,開發(fā)商未來更傾向于獨立拿地。“一個是融資環(huán)境發(fā)生了變化,基本阻斷了貸后拿地的空間,大家更傾向于獨立拿地后再引入戰(zhàn)投;此外,獨立操盤將更有利于對項目的把控,這對于進京不久的開發(fā)商來說,標桿意義毋庸置疑。”華東某20強房企北京公司負責人稱。

不限價成絕對主流

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),截至11月14日,北京目前加上用地預申請的待出讓宅地共計10宗,總出讓價格約320億元,涉及石景山、朝陽、大興等多個區(qū)域。

10月下旬,北京市規(guī)劃和自然資源委員會曾掛牌2宗海淀區(qū)棚戶區(qū)改造預申請地塊,海淀的地理位置,加上不設定房屋銷售限價及戶型限制的要求,2宗地塊入市必將是眾房企爭奪的焦點。如果把這2宗地塊也囊括在內(nèi),北京接下來將會有約440億元的供地在路上。

值得一提的是,新地入市仍延續(xù)“不限價”的供地節(jié)奏。在上述12宗地塊中,僅有2宗限競房地塊待入市,其他均為不限價地塊。

受供地節(jié)奏影響,限競房地塊在今年幾乎成了個案。數(shù)據(jù)顯示,截至目前北京限競房累計供應住宅土地112宗,2020年僅有6宗。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,按照北京最新限競房地塊供應時間測算,距離上次限競房住宅地塊入市已有接近6個月時間,未來不排除還會有新的限競房地塊產(chǎn)生,但是從土地供應結構來看,不限價為絕對主流已成定局。

“限競房地塊成為個案,也是市場的選擇。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱,北京限價地塊從2016年底開始供應,目的就是通過商品房銷售價格上限的控制調(diào)整市場均價的上漲,但是限價地對于開發(fā)商而言減少了利潤空間,增加了成本壓力和操作難度。因此,在今年疫情嚴重影響銷售回款的情況下,開發(fā)商成本壓力上升,為確保土地成交量的穩(wěn)定,調(diào)整供地結構,下調(diào)操作難度較大的限價地的比例,并提高供應土地的質(zhì)量。

截至目前,限價地塊占比僅為23%。但從成交情況看,自2016年開始供應限價地以來,轉(zhuǎn)化到商品房市場的量僅有約3-4成,未來一段時間內(nèi),市場上仍將有大量限價項目入市。在限價地塊存量較高的情況下,其短期供應量下調(diào)也是必然。

“回鍋肉”更貴了

雖然疫情給北京樓市帶來些許涼意,但今年北京土拍市場卻逆勢火熱,從海淀西北旺,到豐臺分鐘寺,多宗優(yōu)質(zhì)地塊的入市,也掀起眾房企的補倉熱情。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),2020年1-10月,北京全市共成交經(jīng)營性用地49宗,同比上漲0.85%,土地成交總金額同比增加26.68%。

盡管眾房企在京拿地熱情高漲,但近幾個月北京土拍市場稍顯清冷。8、9月期間,北京共完成土地出讓8宗,但其中僅有2宗是溢價出讓,其他6宗均為底價成交。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出,8、9月恰逢融資“三道紅線”亮相初期,房企拿地謹慎。除此之外,土地溢價率反映房企對所競價地塊的熱情程度,地塊自身“邊緣化”因素,也減少了房企的拿地熱情。

截至目前,北京年內(nèi)共有4宗地塊因無人問津?qū)е铝髋?,其中?宗地塊重新調(diào)整后再次入市。朝陽金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊重新“拆分”后再次掛牌出讓,朝陽東壩1104-611地塊則相較于之前變得更加“純粹”,而且還較之前“漲”了1.78億元。

“回鍋肉”更貴了,也是源于地塊自身素質(zhì)的提升。潘浩稱,從房企拿地來看,需要綜合多方面的屬性來做出決策,地塊位置偏遠、地價水平過高、限制條件繁雜的地塊自然不受房企青睞,調(diào)整入市是訴求的產(chǎn)生和回應。

“總體而言,地塊成交的冷熱程度和地塊素質(zhì)直接相關。”潘浩指出,北京住宅用地市場在上半年集中供應優(yōu)質(zhì)地塊,帶來土地市場的快速恢復,半年時間已經(jīng)追平去年同期成交水平,市場恢復的任務基本完成,下半年的主要任務是防止土地市場持續(xù)升溫導致過熱,因此8、9月供應地塊多位于遠郊區(qū)域的非熱點區(qū)域,同時,經(jīng)歷了上半年“搶地”的房企下半年拿地熱情亦有所下降,此為預期之內(nèi)。但如果后期有高價值地塊推出,仍然會帶來熱度的上升。

從合作到獨立拿地

“年底這些地塊確實不錯,如果條件允許,我們想再獨立拿一塊。”剛剛在北京首次實現(xiàn)獨立操盤的華東某20強房企北京公司負責人直言,盡管北京市場被各家房企看作是“最難啃的骨頭”,但大家也都有共識:必須在京拿地。

隨著市場形勢好轉(zhuǎn),房企在京拿地也越來越“獨立”,由此前的合作拿地向獨立拿地過渡。據(jù)統(tǒng)計,北京年內(nèi)房企聯(lián)合拿地共計16宗,其中上半年有12宗,下半年僅有4宗。

對于上述變化,潘浩稱,聯(lián)合拿地確實能夠降低單家房企的拿地成本,并平衡操作風險,但是這并不是唯一降低成本的方法,房企亦可在拿地之后再尋求合作方的入股。合生在北京獨家取得的兩塊分鐘寺地塊就是實例,拿地之后引入金茂、世茂共同開發(fā)。

如果說市場好轉(zhuǎn)是房企單獨拿地的底氣,那么在融資“三道紅線”之下,眾房企又該如何抉擇?在潘浩看來,“三道紅線”對于不同企業(yè)的限制程度是不同的,例如下半年北京土拍市場仍然表現(xiàn)積極的中海,其“三道紅線”一線不踩,且有息負債增長率沒有超過15%,完全有條件獨立拿地;同時,即使是在調(diào)整債務結構的過程中,不同企業(yè)的拿地策略亦不同,尤其全國布局的房企,面對重要布局城市的優(yōu)質(zhì)地塊,獨立拿地亦是策略選擇。

“從合作拿地到獨立拿地,這背后亦折射出眾房企對未來北京市場的態(tài)度。”陳霄表示,從近幾個月北京土地市場表現(xiàn)來看,樓面價和溢價率均出現(xiàn)下滑,對于房企來說是拿地的好時機。

北京商報記者獲悉,近期多家尚未進京的千億左右規(guī)模的多家房企已經(jīng)著手準備拿地事宜,在它們看來,除了大灣區(qū)布局外,這或許是它們在“三道紅線”下做大規(guī)模的一次機會。

  • 標簽:拿地潮,不限價

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