區(qū)域性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商市北高新(600604.SH)試圖借助外延式并購(gòu)提升盈利能力。
6月15日晚，市北高新發(fā)布收購(gòu)資產(chǎn)公告，公司擬出資6669萬(wàn)元收購(gòu)上海新市北企業(yè)管理服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新市北企業(yè)”)45%股權(quán)，交易完成后，后者將成為其控股子公司。
長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，新市北企業(yè)以專業(yè)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為主，并非時(shí)下熱點(diǎn)行業(yè)企業(yè)。然而，本次收購(gòu)，標(biāo)的資產(chǎn)的溢價(jià)率高達(dá)6.8倍，令人吃驚。
市北高新的前身是二紡機(jī)，2012年，歷經(jīng)三年，市北高新完成借殼上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)變換為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等。不過(guò)，上市之后，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不出色。
數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，公司實(shí)現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱凈利潤(rùn))在1.50億元左右，2017年至2019年在2.30億元左右波動(dòng)，2020年下滑至1.76億元。
市北高新的資金也不是很充足。2018年至2020年，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用逐年增加，2020年達(dá)2.89億元。
尋求外力增強(qiáng)發(fā)展能力
市北高新試圖尋求外力來(lái)增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。
根據(jù)公告，6月15日，市北高新董事會(huì)審議通過(guò)了收購(gòu)相關(guān)資產(chǎn)的議案。公司擬以2593.50萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)上海悅越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“悅越實(shí)業(yè)”)持有的新市北企業(yè)17.5%股權(quán)，擬以4075.50萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)上海浦江物業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“浦江物業(yè)”)持有的新市北企業(yè)27.5%股權(quán)，總價(jià)格為6669萬(wàn)元。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，公司將持有新市北企業(yè)45%股權(quán)，為新市北企業(yè)第一大股東，新市北企業(yè)將納入公司合并報(bào)表范圍內(nèi)。
新市北企業(yè)成立于2005年7月6日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。新市北企業(yè)主要承接國(guó)家級(jí)高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)各類產(chǎn)業(yè)樓、綜合樓、辦公樓物業(yè)服務(wù)以及園區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)境、公共設(shè)施、鐵路道口、交通運(yùn)營(yíng)等綜合管理;商務(wù)辦公樓、獨(dú)立式別墅和商品房住宅小區(qū)等物業(yè)服務(wù)。
正如市北高新所言，本次收購(gòu)將是公司延伸產(chǎn)業(yè)鏈之舉，能夠拓展公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域，增強(qiáng)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面的戰(zhàn)略協(xié)同。
市北高新主要從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資孵化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)集成等業(yè)務(wù)，新市北企業(yè)主要從事物業(yè)服務(wù)，二者之間屬于產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)。本次交易完成后，雙方存在業(yè)務(wù)協(xié)同性。
從披露的信息看，標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)地不錯(cuò)。
截至今年3月底，新市北企業(yè)總資產(chǎn)1.40億元、負(fù)債總額0.81億元、凈資產(chǎn)0.59億元。2020年及今年一季度，標(biāo)的公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為3.03億元、0.83億元，對(duì)應(yīng)的是凈利潤(rùn)為1471.71萬(wàn)元、4632.56萬(wàn)元，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱扣非凈利潤(rùn))為1265.56萬(wàn)元、4631.89萬(wàn)元。
一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定。不出意外，收購(gòu)新市北企業(yè)后，市北高新的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)好看不少。
不過(guò)，本次交易，溢價(jià)率驚人。截至2020年底，標(biāo)的公司股東全部權(quán)益賬面價(jià)值2051.68萬(wàn)元，評(píng)估值1.61億元，評(píng)估增值1.40億元，增值率684.72%。
溢價(jià)率接近7倍，是否公允?是否會(huì)損害股東利益?
市北高新稱，本次收購(gòu)，有利于提升公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增強(qiáng)公司可持續(xù)發(fā)展能力，符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向和實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要。本次交易不存在損害公司及全體股東，特別是中小股東的利益的情形。
凈利潤(rùn)連續(xù)兩年下降
借助并購(gòu)增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力的市北高新，經(jīng)營(yíng)承壓。
市北高新的前身是二紡機(jī)，1992年3月27日登陸A股市場(chǎng)。上市當(dāng)年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.61億元、凈利潤(rùn)1.05億元。次年，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)至9.53億元、1.59億元，同比增長(zhǎng)44.19%、50.91%。
從1994年開始，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)連續(xù)三年下滑，到1996年，營(yíng)業(yè)收入下滑至4.72億元、凈利潤(rùn)只有122.33萬(wàn)元。1997年，凈利潤(rùn)為-1.74億元，出現(xiàn)首次年度虧損。
此后的1998年至2005年，二紡機(jī)處于微利狀態(tài)。2006年、2007年連續(xù)兩年虧損，2008年勉強(qiáng)扭虧為盈，2009年、2010年又是連續(xù)兩年虧損。
扣非凈利潤(rùn)方面，2003年至2011年的9年，公司的扣非凈利潤(rùn)持續(xù)虧損。
當(dāng)時(shí)，二紡機(jī)的控股股東為太平洋機(jī)電(集團(tuán))有限公司，后者由原上海紡織機(jī)械工業(yè)公司、上海紡織器材工業(yè)公司及所屬33家企業(yè)于1994年8月12日組建而成。
2012年8月，歷時(shí)三年重組，上海市北高新集團(tuán)重組二紡機(jī)終于塵埃落定，公司更名為市北高新，以“都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)”綜合運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)集成商的全新面貌亮相。公司控股股東更名為上海市北高新集團(tuán)。
借殼上市后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有了明顯改觀。2012年、2013年，市北高新實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.47億元、1.72億元。不過(guò)，2014年，凈利潤(rùn)又下滑至0.15億元，同比下降91.45%，營(yíng)業(yè)收入只有1.23億元。
2015年，公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為9.91億元、凈利潤(rùn)1.32億元，分別同比增長(zhǎng)491.90%、439.69%。2016年，凈利潤(rùn)為1.53億元，同比增長(zhǎng)16.56%。
2017年至2019年，市北高新實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為21.91億元、5.08億元、10.90億元，同比變動(dòng)85.69%、-76.83%、114.70%，波動(dòng)幅度較大。同期，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為2.31億元、2.38億元、2.11億元，基本上屬于原地踏步。2019年，其凈利潤(rùn)同比下降11.21%。
2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.02億元，同比增長(zhǎng)10.27%，凈利潤(rùn)1.76億元，同比下降16.67%。
近兩年，公司凈利潤(rùn)連續(xù)下降。今年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.20億元，同比下降83.09%，凈利潤(rùn)為-0.62億元，2018年以來(lái)，首次在一季度出現(xiàn)虧損。
在今年一季度報(bào)告中，市北高新預(yù)計(jì)，今年上半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與上年同期相比仍將大幅下降。去年上半年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.96億元。
不僅經(jīng)營(yíng)承壓，市北高新的財(cái)務(wù)也存在壓力。
截至今年3月底，公司賬面貨幣資金8.48億元，短期債務(wù)為44.24億元、長(zhǎng)期債務(wù)45.38億元。
對(duì)于上述收購(gòu)新市北企業(yè)，市北高新稱，交易完成后，新市北企業(yè)將納入公司合并報(bào)表范圍內(nèi)，對(duì)公司的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)產(chǎn)生一定影響。
