曾經(jīng)和龍湖、金科站在同一起跑線上的東原地產(chǎn)業(yè)績裹足不前，掉隊明顯。
自2018年首次進(jìn)入前50強(qiáng)后，東原地產(chǎn)高速增長的勢頭戛然而止，從其上市主體迪馬股份(600565.SH)公布的合并口徑銷售額看，近三年迪馬股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額增長近乎停滯，2018-2020年分別約200億元、224億元和227億元。
2020年，在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭與行業(yè)調(diào)控下，東原地產(chǎn)繼續(xù)“跑輸”同行，排名下滑至第64位。受各地區(qū)毛利率下跌的影響，東原地產(chǎn)2020年業(yè)績增速也低于行業(yè)均值。
然而，掉隊并不影響迪馬股份想要做強(qiáng)地產(chǎn)的野心，對于2021年拿地計劃，東原地產(chǎn)表示耗資在300億元以內(nèi)，超過其在年報中所披露的227.21億元全口徑銷售金額。此外，2021年還將分拆東原澄方?jīng)_刺IPO，加入物業(yè)公司赴港上市潮，實現(xiàn)做大做強(qiáng)的目標(biāo)。
規(guī)模增長乏力，盈利能力下降，一向擅長造夢的東原還忽視了建造質(zhì)量，從2014年起，違規(guī)銷售、業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象頻發(fā)，此外，由于內(nèi)控不足，內(nèi)部貪腐事件也屢禁不止。
規(guī)模增長近乎停滯
龍湖、金科、東原被稱為“渝中三杰”，經(jīng)過幾年的全國化擴(kuò)張布局，龍湖和金科已從區(qū)域性房企躍升為全國前20強(qiáng)的房企，銷售規(guī)模雙雙突破2000億。
不甘落后的東原地產(chǎn)，早在2018年就提出“保50爭30”，2020年銷售額要實現(xiàn)千億的目標(biāo)。在2017年將總部搬到上海后，其開始加速全國化擴(kuò)張，先后連續(xù)進(jìn)入昆明、西安、鄭州、長沙、貴陽、廣州、佛山等二線熱點城市。
規(guī)模擴(kuò)張一度被譽(yù)為行業(yè)黑馬，根據(jù)克而瑞《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，2017年東原地產(chǎn)的全口徑銷售額為262.6億元，排在第72名;到了2018年，其銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅上升，全口徑銷售額猛增至548.7億元，躋身行業(yè)第50名。
完成50強(qiáng)的小目標(biāo)后，東原地產(chǎn)卻開始走下坡路，2019年東原地產(chǎn)全口徑銷售額略微下降至540.1億元，行業(yè)排名下降12名至第62名，僅踏入50強(qiáng)一年便再次跌出?？硕鸢駟物@示，東原地產(chǎn)2020年全口徑銷售額為602.1億，位于排行榜到第64名;權(quán)益銷售額為324.8億，位于排行榜第74名。
東原地產(chǎn)上市實體迪馬股份的業(yè)務(wù)組成主要包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)服務(wù)、專用車及建筑裝飾工程三部分。其從特種車起家，而后切入房地產(chǎn)，東原地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運營主體。
2020年年報顯示，迪馬股份營收、利潤雙增長，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。不過作為主要營收來源的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，距離千億銷售目標(biāo)仍然相距甚遠(yuǎn)。
按照迪馬股份房地產(chǎn)合并口徑計算，2018-2020年，銷售額從200億元到224億元再到227億元，東原地產(chǎn)近三年增長明顯停滯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，東原地產(chǎn)近三年全口徑銷售額，分別為548.7億元、540.1億元、602.1億元。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長停滯不前，拖累了上市主體迪馬股份整體的利潤。2020年，迪馬股份營業(yè)收入為212.71億元，凈利潤為18.03億元，同比分別增長7.99%、25.89%。2018-2019年，迪馬股份營業(yè)總收入分別為132億元、197億元，同比分別增長38.87%、48.17%;歸屬凈利潤分別為10.2億元、14.3億元，同比增長51.87%、48.71%，增長幅度較大。
年報顯示，2020年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)營收為195.77億元，同比增長7.48%;毛利率20.09%，同比下降8.48個百分點。其中，華東區(qū)域的毛利率最低，為12.59%，減少了21.68個百分點。迪馬股份在年報中解釋稱是本期交付結(jié)轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)涉及部分尾盤，毛利偏低，拉低整體交付規(guī)模的毛利率所致。此外，東原地產(chǎn)采取與其他房企合作開發(fā)地產(chǎn)項目的策略，權(quán)益銷售占比連年下降，使其他合作房企分走的利潤增多，導(dǎo)致少數(shù)股東損益增長。
300億拿地額超去年全口徑銷售額
增長近乎停滯，下行周期之下，迪馬股份仍然對地產(chǎn)充滿信心并加大投入拿地擴(kuò)張。2021年，公司同意授權(quán)公司及控股子公司經(jīng)營層根據(jù)市場情況擇機(jī)增加土地儲備，獲取土地價款總額在人民幣300億元內(nèi)。
長江商報記者注意到，2020年，迪馬股份房地產(chǎn)合并口徑銷售額為227.21億元，300億元的地價總額已經(jīng)超過了全年銷售金額。
拿地方式上更加靈活也更有野心，年報稱2020年迪馬股份新增土地儲備35宗，新增建筑面積516.83萬方。拿地上除了招拍掛外，還加大了合作力度，2020年就與花樣年和大發(fā)簽訂了戰(zhàn)略性合作。
從區(qū)域布局上，深耕一二線城市的東原地產(chǎn)，也開始逐漸下沉。年報顯示，2020年東原在綿陽、襄陽、渭南、遵義、徐州、肇慶等三四線城市都有落子。值得注意的是，從重慶發(fā)家的東原在大本營的存感越來越低。2018年，重慶東原的銷售額突破百億，位列第八。目前東原地產(chǎn)已經(jīng)跌出重慶銷售額前十的位置。
逆勢拓儲下，融資成本逐步走高。2018年-2020年，迪馬股份的融資成本分別為7.65%、8.64%、8.69%。東原地產(chǎn)曾不惜高成本拿地助推了成本的上升。2019年7月，東原地產(chǎn)子公司昆明東易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下云南省昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)地塊，溢價率高達(dá)144%;2016年4月，東原地產(chǎn)在蘇州拿下的地塊溢價率高達(dá)284%，在杭州拿下的地塊溢價率也高達(dá)183%。
2021年，迪馬股份還擬全力助推物業(yè)上市工作，通過戰(zhàn)略性投資、合作及收購進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模，持續(xù)開發(fā)信息技術(shù)、建立智慧社區(qū)并提升客戶運營能力，實現(xiàn)做大做強(qiáng)的目標(biāo)。
貪腐維權(quán)問題頻出內(nèi)控受質(zhì)疑
東原地產(chǎn)還頻曝內(nèi)控問題，遭市場詬病。
近期，東原集團(tuán)接連被曝內(nèi)部貪腐案。其中，據(jù)通報，上海項目營銷副總監(jiān)王艷菊因違紀(jì)被處理;杭州公司營銷負(fù)責(zé)人、城市助理總經(jīng)理許星星，多次收受供方回扣及好處費，金額較大;營銷管理部品牌策劃副總監(jiān)嚴(yán)國康，通過多個營銷策劃合同套現(xiàn)、多次收受供方回扣及好處費……
針對頻頻發(fā)生腐敗、違紀(jì)事件，東原集團(tuán)曾公開回復(fù)稱，對于反腐倡廉，公司一直是非常嚴(yán)格且零容忍。公司不僅具備既有的風(fēng)控和監(jiān)察體系，也在廉政建設(shè)和反腐敗工作中取得了重要成果與突出貢獻(xiàn)。
但對這一回應(yīng)，市場并不買單，事實上，大型房企的內(nèi)部反腐已經(jīng)是“常態(tài)化”的動作，很多大型房企都有相應(yīng)的監(jiān)察部門。如果不從制度的設(shè)計上減低腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，長遠(yuǎn)來看，將持續(xù)侵蝕企業(yè)的利潤，甚至對企業(yè)形象帶來負(fù)面影響。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，近期東原內(nèi)部貪腐的消息在整個地產(chǎn)圈都很受關(guān)注，某種程度上還是說明當(dāng)前房地產(chǎn)還是腐敗高發(fā)地，腐敗的查處有助于企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健，從實際過程來看，東原這兩年的市場規(guī)模和市場影響力相對偏弱，貪腐如果不查處會更加制約發(fā)展，需要進(jìn)行管控。
與此同時，東原地產(chǎn)違規(guī)銷售、業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象也屢禁不止。此前，媒體公開報道，東原地產(chǎn)重慶多項目存在為“三無人員”包裝身份貸款買房、與業(yè)如信貸進(jìn)行“首付貸”合作以及有項目疑違規(guī)將辦公樓當(dāng)公寓賣等亂象。
自2014年起，東原地產(chǎn)全國多個項目遭遇業(yè)主維權(quán)導(dǎo)致口碑急劇下滑。在武漢，東原啟城部分業(yè)主因裝修施工質(zhì)量堪憂也進(jìn)行了維權(quán)活動;在鄭州，東原晴天見小區(qū)消防通道存隱患不達(dá)標(biāo)，業(yè)主拒不收房，而且還存在幼兒園占地與合同約定不符，綠化不達(dá)標(biāo)，私改消防規(guī)劃、防火門窗沒有安裝等問題。東原閱城因承諾的學(xué)校無法落地、“頭盔式”陽臺等問題遭遇維權(quán);在重慶，東原晴天項目因疑存虛假宣傳，承諾的交通軌道、商業(yè)配套等無法兌現(xiàn)，遭業(yè)主維權(quán)。至今，很多問題東原地產(chǎn)仍未給予有效解決方案。
