隨著新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、生活影響的減弱，上海法拍房市場(chǎng)正在復(fù)蘇。
根據(jù)上海國(guó)拍的統(tǒng)計(jì)，5月份上海法拍住宅房合計(jì)成交110套，較4月上升約44%;7月份成交172套，較6月上升約72%。
在上海工作多年的畢恭因?yàn)榉ㄅ姆績(jī)r(jià)格比一般二手房便宜不少且不限購(gòu)，持續(xù)關(guān)注法拍房市場(chǎng)。
“法拍房的價(jià)格一般比普通二手房便宜20%。我從幾年前開(kāi)始關(guān)注法拍房，但之前貸款很不方便，所以一直沒(méi)下手。據(jù)我觀察，現(xiàn)在的情況好多了，我在拍賣網(wǎng)站瀏覽法拍房信息的時(shí)候，直接可以在頁(yè)面上看到哪些法拍房能貸款、哪些銀行能貸款、能貸多少。”畢恭說(shuō)。
法拍房的來(lái)源主要是銀行貸款糾紛、民間借貸糾紛、國(guó)家沒(méi)收、財(cái)產(chǎn)無(wú)主而產(chǎn)生的房源。法拍房因?yàn)閮r(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)格，在一些城市又沒(méi)有購(gòu)房資格的限制，近年來(lái)受到不少購(gòu)房者的青睞。那么購(gòu)買法拍房到底合不合算?有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?
法拍房不是白菜價(jià)
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》(下稱《網(wǎng)拍規(guī)定》)，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。如果流拍，二次拍賣時(shí)在第一次流拍價(jià)的基礎(chǔ)上最多可以再打8折。因此第二次拍賣的房子起拍價(jià)可能是市場(chǎng)價(jià)的5.6折。
在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市中，上海是目前唯一一個(gè)法拍房完全不限購(gòu)的城市。
但實(shí)際上，在上海，想撿漏法拍房的概率正在變低。
上海國(guó)拍的統(tǒng)計(jì)顯示，法拍房5月成交價(jià)在評(píng)估價(jià)以下的標(biāo)的占成交總量的32%，超過(guò)68.18%的標(biāo)的以高于評(píng)估價(jià)成交;7月超過(guò)68%的標(biāo)的以高于評(píng)估價(jià)成交。
藍(lán)鯨法拍創(chuàng)始人、國(guó)家注冊(cè)拍賣師王勝藍(lán)告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“從今年3月下旬開(kāi)始，上海法拍房溢價(jià)嚴(yán)重，500萬(wàn)元以下的法拍房基本溢價(jià)5%~20%。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，平均一套房子8個(gè)人參拍，最多的一套50多人參拍，原以為能撿漏的法拍房，如今大多超過(guò)市場(chǎng)價(jià)才能買到。”
為什么法拍房會(huì)在疫情后出現(xiàn)溢價(jià)的情況?
法拍房市場(chǎng)是上海二手房市場(chǎng)中比較小眾的市場(chǎng)。2019年上海市二手房市場(chǎng)交易數(shù)量約24萬(wàn)套，而法拍房市場(chǎng)中的交易數(shù)量為1703套，僅占二手房成交數(shù)量的0.7%。
王勝藍(lán)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，越來(lái)越多的剛需用戶想買法拍房，一是因?yàn)橐咔樽尯芏嗳苏J(rèn)清房子的重要性，有些在上海打拼的外地人回滬后急于買房。二是因?yàn)橐咔樽尣簧倏蛻舻暮⒆記](méi)法去海外，不少江浙的客戶就近來(lái)上海買房。
“此外，受疫情影響，法院遲遲沒(méi)有開(kāi)門，處理案件的速度會(huì)變慢。去年上海法拍房上架3000多套，成交1700多套，疫情也導(dǎo)致今年法拍房上架的數(shù)量會(huì)少一些。”王勝藍(lán)表示。
法拍房的坑
畢恭遲遲沒(méi)有下手法拍房還有一個(gè)顧慮是，擔(dān)心法拍房會(huì)有后續(xù)的法律糾紛。“如果住房已有人落戶的話，需要購(gòu)房者自行解決，拍賣網(wǎng)站上也不會(huì)詳細(xì)說(shuō)明情況，這個(gè)就很煩了。如果上一家執(zhí)意不遷走的話，說(shuō)不定還得再打一場(chǎng)官司。”畢恭說(shuō)。
法拍房不是拍腦袋就可以拍的。王勝藍(lán)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，以她的估算，上海30%~40%的法拍房或多或少有一些問(wèn)題。
吳偉曾在幾年前拍下上海寶山區(qū)的一套法拍房，沒(méi)想到遇到了清場(chǎng)問(wèn)題。
“當(dāng)時(shí)的房主因?yàn)樘茁焚J被騙錢，把房子抵押出去了，房子被拍賣后，房東賴在里面不走。法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，他欠款的小貸公司也時(shí)常來(lái)騷擾。”吳偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
直到2019年年底，吳偉通過(guò)各種渠道，也借著掃黑除惡的春風(fēng)，終于收回了房子。
“收回房子后我做了個(gè)簡(jiǎn)裝，轉(zhuǎn)手賣掉了。幸好當(dāng)時(shí)買入的價(jià)格低，我算了一下，本金還沒(méi)虧，但這幾年的租金虧進(jìn)去了。”吳偉說(shuō)。
法拍房如果存在長(zhǎng)期租賃備案，拍賣公告中會(huì)顯示“帶租拍賣”，但私下簽訂的租賃合同一般沒(méi)有租賃備案。王勝藍(lán)提醒法拍房購(gòu)房人，在拍賣成交前，一定要調(diào)查清楚法拍房的承租情況，如果拍賣成交之后再與承租人協(xié)商清房，一旦承租人坐地起價(jià)，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大。
過(guò)戶和稅費(fèi)問(wèn)題也是法拍房購(gòu)買者常遇到的坎。
藍(lán)心2017年拍中一套位于上海虹橋區(qū)域的法拍房，拍下后發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積比公告面積少了2平方米，加之拍賣時(shí)約定稅費(fèi)全部下家承擔(dān)，而原來(lái)的房主只辦理了預(yù)告登記，而沒(méi)辦理正式的產(chǎn)證，二次過(guò)戶成本高出很多。
在上海法拍房購(gòu)買過(guò)程中，一般情況下是稅費(fèi)各付，買受人只需要承擔(dān)契稅，原房東承擔(dān)個(gè)人所得稅、增值稅及印花稅。但在個(gè)別法拍房的上拍公告中，也會(huì)有“稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)”的情況。
“這套房子的稅費(fèi)全部是我付。需要辦理第一次被執(zhí)行買房時(shí)候的契稅，第二次拍賣交易的增值稅、個(gè)人所得稅。”藍(lán)心說(shuō)，“如果被執(zhí)行人不出面的話，稅務(wù)局會(huì)將第一次的契稅默認(rèn)按照最高繳納系數(shù)3%來(lái)征繳，如果被執(zhí)行人出面證明這套房子是他家庭的唯一住房，那契稅只需要繳納1.5%，會(huì)產(chǎn)生10多萬(wàn)元的成本差異。更要命的是，增值稅會(huì)按照全額5.35%征收，這是很高的成本。”
為了解決這一系列問(wèn)題，藍(lán)心好不容易找到當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的集團(tuán)公司，又幾經(jīng)折騰把被執(zhí)行人找來(lái)處理后續(xù)問(wèn)題。
“為了避免出現(xiàn)法拍房過(guò)戶難的情況，購(gòu)房者在拍賣前要仔細(xì)閱讀上拍公告，確認(rèn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況，最好能夠查詢房產(chǎn)歷史交易記錄和產(chǎn)調(diào)信息。”王勝藍(lán)表示。
王勝藍(lán)提醒法拍房購(gòu)房者特別要注意一些無(wú)法過(guò)戶的房屋類型：市政配套用房的所有權(quán)是登記在市政機(jī)關(guān)名下的，只有特定人員才能辦理過(guò)戶;有些公房的部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)是歸國(guó)家所有的，過(guò)戶條件很苛刻;歷史保護(hù)建筑未經(jīng)批準(zhǔn)不可以發(fā)生買賣、交換、贈(zèng)與等行為;土地性質(zhì)是集體土地的房屋，即“小產(chǎn)權(quán)房”都是沒(méi)有產(chǎn)證的。
盈科律師事務(wù)所房產(chǎn)、金融律師郭韌也認(rèn)為，法拍房有很多陷阱，稅費(fèi)很可能是大坑，特別要關(guān)注拍賣中“所有稅費(fèi)買家承擔(dān)”的情況。
“我們一個(gè)客戶曾經(jīng)看中靜安區(qū)一套辦公房，比市場(chǎng)住宅便宜200萬(wàn)~300萬(wàn)元，做完盡調(diào)后，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子不能買。最大的不正常是：18年前，房東當(dāng)時(shí)的購(gòu)買價(jià)是20萬(wàn)元，差價(jià)達(dá)580萬(wàn)元;因?yàn)槭寝k公性質(zhì)，房東方須繳納稅費(fèi)是差額的60%，也就是繳納300多萬(wàn)元的稅費(fèi)。因?yàn)榧s定所有稅費(fèi)買家承擔(dān)，如果拍下，這個(gè)房子和市場(chǎng)上的住宅房?jī)r(jià)格差不多，而且以后再出售稅費(fèi)也高，沒(méi)有任何投資價(jià)值。”郭韌表示。
法拍房與稅費(fèi)相關(guān)的坑，還可能涉及補(bǔ)地價(jià)。郭韌介紹，一位買家拍下一套商鋪后到交易中心辦產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)買家需補(bǔ)高額的地價(jià)，因?yàn)檫@個(gè)房子也是商業(yè)用房，補(bǔ)地價(jià)后才能正常進(jìn)入市場(chǎng)流通。
如何為司法拍賣保駕護(hù)航
目前主要的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)為：公拍網(wǎng)、淘寶網(wǎng)(阿里拍賣)、京東網(wǎng)。拍賣網(wǎng)站會(huì)列明很多購(gòu)房參考的重要信息，比如房屋類型、拍品現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、是否帶租、是否占用、戶口情況、稅費(fèi)承擔(dān)方式、欠費(fèi)情況等。但拍賣公告上通常標(biāo)有：本院不承擔(dān)標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。競(jìng)買人決定參與競(jìng)買的，視為對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。
司法拍賣可不像普通網(wǎng)購(gòu)一樣可以7天包退?！毒W(wǎng)拍規(guī)定》第二十四條規(guī)定，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還?；谂暮笾匦屡馁u的，原買受人不得參加競(jìng)買。
對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的法拍房，法律將如何為購(gòu)房者保駕護(hù)航?購(gòu)房者如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢?
對(duì)于法拍房的清場(chǎng)和交房問(wèn)題，上海市浦東新區(qū)人民法院執(zhí)行局法官趙力銳表示，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。
最高人民法院多次要求：執(zhí)行法院不得在拍賣公告中表示法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，即原則上應(yīng)先清場(chǎng)后拍賣。如果案外人或被執(zhí)行人在拍賣房屋過(guò)戶交付以后，侵害買受人的居住利益和占有權(quán)利，買受人可以依法起訴或報(bào)告執(zhí)行法院，人民法院將追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
此外，法院對(duì)拍賣還提供全程的拍賣輔助工作，包括但不限于推介、看樣、競(jìng)買人登記、協(xié)助注冊(cè)報(bào)名、辦理過(guò)戶、稅費(fèi)繳納等，并不收取任何中介費(fèi)。
“上海有40多家拍賣行入圍法院輔助機(jī)構(gòu)，由法院搖號(hào)決定由哪家拍賣行來(lái)負(fù)責(zé)哪個(gè)拍賣項(xiàng)目。輔助法院做一些拍賣方面的工作，拍賣公告中的信息一般都是由這些輔助機(jī)構(gòu)制作，法院確認(rèn);輔助機(jī)構(gòu)還負(fù)責(zé)帶看房、接聽(tīng)客戶咨詢電話，但一般不會(huì)去解釋和調(diào)查公告以外的內(nèi)容。”王勝藍(lán)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
“拍賣網(wǎng)站也會(huì)提供律師盡調(diào)、委托看樣、過(guò)戶辦證、稅費(fèi)測(cè)算等第三方拍賣服務(wù)，至于是不是真的能幫購(gòu)房者避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，還要看服務(wù)商的專業(yè)能力和資源。”王勝藍(lán)說(shuō)。
(應(yīng)受訪者要求，畢恭、藍(lán)心、吳偉為化名)
