在去年實(shí)施的《民法典》中，新設(shè)立了一種權(quán)利——居住權(quán)，規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后，居住權(quán)登記工作在全國各地陸續(xù)開展。為什么《民法典》要設(shè)立居住權(quán)？在現(xiàn)實(shí)生活中，它有哪些作用？
全國多地開展居住權(quán)登記
安徽合肥的唐老先生在老伴過世后，與俞老太再婚。結(jié)婚前，唐老先生將房子過戶給三個(gè)子女。為了給俞老太一份保障，房子過戶時(shí)唐老先生三個(gè)子女簽了一份承諾書，承諾在老先生去世后，俞老太仍然能夠無償住在過戶給子女的這間房屋中。然而，老先生去世后，子女卻反悔了，不承認(rèn)這份承諾書，并將俞老太訴至法庭。法庭判決：俞老太勝訴，可以繼續(xù)住在房屋中。
專家表示：這類情況，是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問題，通過居住權(quán)登記，可以很好地解決這個(gè)問題。
居住權(quán)設(shè)立后，居住權(quán)人在權(quán)利生效期間，享有占有和使用房屋的權(quán)利，即便房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)也不受影響。據(jù)了解，居住權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記辦理。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟(jì)南、四川成都、湖南長沙、浙江杭州等多座城市已經(jīng)啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐木幼?quán)登記工作。湖北武漢自去年7月起開始辦理居住權(quán)登記，半年內(nèi)，當(dāng)?shù)匾艳k理居住權(quán)登記330余件。
法律專家表示，居住權(quán)不僅可以在親屬間設(shè)立，也可以在沒有親緣關(guān)系的個(gè)體間進(jìn)行。例如，失獨(dú)老人先為自己設(shè)立居住權(quán)，再把名下房屋出售，老人可以在晚年獲得一筆收入，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。
居住權(quán)交易背后潛藏風(fēng)險(xiǎn)
可以看出，居住權(quán)的出現(xiàn)可以解決很多現(xiàn)實(shí)中的法律問題。另一方面，居住權(quán)也可以進(jìn)行買賣交易。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：市場上已經(jīng)出現(xiàn)了個(gè)別居住權(quán)交易平臺(tái)。
那么，這種交易如何完成？交易是否存有風(fēng)險(xiǎn)呢？
在某交易平臺(tái)中，記者看到多套待售的居住權(quán)房源。平臺(tái)宣稱，購買居住權(quán)，賣方可以獲得一筆收入，買方可以獲得最長七十年的占有、使用房屋的權(quán)利。
某房產(chǎn)交易平臺(tái)公眾號(hào)稱：出售居住權(quán)后，業(yè)主只保留所有權(quán)，所有權(quán)人可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，但是自己不能居住。居住權(quán)人可以自住，但是不能轉(zhuǎn)讓。
該平臺(tái)宣傳說，居住權(quán)最大的優(yōu)勢在于價(jià)格便宜。很多的房源都是以半價(jià)的形式出售，一套河北省香河縣的房源，市場價(jià)在60萬元左右，而該房屋的居住權(quán)只需要30萬元。記者注意到：房產(chǎn)證上還有“設(shè)定抵押登記”的記載。記者就此詢問該平臺(tái)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示：“房子是房主通過銀行貸款購買，還有未結(jié)清的貸款。”
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心執(zhí)行主任武騰表示：“如果房屋事先已經(jīng)設(shè)立了抵押，已經(jīng)有了抵押權(quán)人（銀行），事后才有居住權(quán)，而居住權(quán)人沒有留意這種抵押權(quán)存在的權(quán)利狀況。將來，假設(shè)出現(xiàn)了房屋所有權(quán)人斷供，抵押權(quán)人（銀行）要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)拍賣房屋的情況，就可能會(huì)給居住權(quán)人的利益造成一些損害。”
新聞多一點(diǎn)
《民法典》為何要設(shè)立居住權(quán)？
“居住權(quán)”是《民法典》中新增的亮點(diǎn)之一。正確理解“居住權(quán)”的內(nèi)涵和外延，準(zhǔn)確把握其特色，對(duì)于恰如其分地發(fā)揮此種新增用益物權(quán)的作用，妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題，非常具有必要性。
1.贍養(yǎng)糾紛
生活中，父母子女間常通過贍養(yǎng)協(xié)議來約定子女為父母提供房屋居住。此外，父母子女還會(huì)在法院的主持下達(dá)成由子女提供房屋給父母居住的調(diào)解協(xié)議。
然而，在沒有形成上述協(xié)議的情況下，子女不提供房屋給父母居住的，父母也可以請(qǐng)求法院判決子女向其提供房屋。
那么，在滿足何種條件時(shí)，法院會(huì)支持父母的訴請(qǐng)，為其設(shè)立居住權(quán)呢？
這類贍養(yǎng)糾紛多發(fā)生在老年夫妻中的一人去世之后，另一人由于年事已高，且無房可住，僅憑現(xiàn)有收入難以維持生活，亦難以憑借自身勞動(dòng)能力再獲得收入，因此有必要讓子女提供房屋給其居住。
2.離婚糾紛
在離婚糾紛中，法院一般依照《婚姻法》第四十二條，判決生活困難的一方享有居住權(quán)。《婚姻法》現(xiàn)已失效，《民法典》在第一千零九十條延續(xù)了這一規(guī)定。
司法實(shí)踐中，爭議焦點(diǎn)主要在對(duì)于上述條文中的“生活困難”應(yīng)做何種解釋。
《婚姻法解釋一》第二十七條規(guī)定，“《婚姻法》第四十二條所稱‘一方生活困難’，是指依靠個(gè)人財(cái)產(chǎn)和離婚時(shí)分得的財(cái)產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏健Ｒ环诫x婚后沒有住處的，屬于生活困難。離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”從該司法解釋可以看出，只要一方離婚后沒有住處的，則屬于“生活困難”，可以設(shè)定居住權(quán)。
另外，在離婚后沒有住處的基礎(chǔ)上，身患疾病、肢體殘疾、無固定收入等情形也是實(shí)踐中法院設(shè)定居住權(quán)的考慮因素。
小知識(shí)
什么是居住權(quán)？
居住權(quán)是《民法典》物權(quán)編新增的用益物權(quán)的種類。居住權(quán)是指權(quán)利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。
居住權(quán)的設(shè)定將房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開，滿足“房子不歸我，但我卻能住”的訴求，對(duì)保障特定弱勢群體“居者有其屋”具有重要意義，兼具穩(wěn)定性和靈活性，有利于最大限度地發(fā)揮房屋效用。
哪些情形可申請(qǐng)辦理？
以下三種情形可以申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記：1.以合同方式設(shè)立居住權(quán)的；2.以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的；3.以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書設(shè)立或確認(rèn)居住權(quán)的。
需要注意什么？
——設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
——居住權(quán)的設(shè)立是無償?shù)?，但是需要登記。登記是設(shè)立居住權(quán)的必經(jīng)程序。
——設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。
居住權(quán)也存在一定的限制。
——不得轉(zhuǎn)讓、不得繼承。
——設(shè)立居住權(quán)的房屋可以買賣，但在居住權(quán)期限內(nèi)，房屋買賣不影響居住權(quán)的效力，并且賣方要告知買方房屋設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)。
綜合央視財(cái)經(jīng)、《小康》雜志
