□ 記者 文麗娟
小區(qū)公共收益多少，具體花在哪兒了——這兩個問題對于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)居民李先生來說，完全一頭霧水，因為“物業(yè)沒公示，問了也不告知”。
自2018年在該小區(qū)安家后，李先生年年按時交物業(yè)費，但對于物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，他一直很不滿意，尤其是對方多年來從未向業(yè)主公示過小區(qū)公共收益，即使他和鄰居們多次在業(yè)主群里@物業(yè)，甚至上門要求其將收支明細(xì)公開，但始終未得到明確回應(yīng)。
(資料圖片僅供參考)
根據(jù)民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
實際工作中，很多小區(qū)將公共設(shè)施委托給物業(yè)公司來經(jīng)營管理，業(yè)主并不參與其中。時間一長，這些公共收益容易被物業(yè)公司支配使用，一些業(yè)主忽視甚至“放棄”了這部分權(quán)利?！斗ㄖ稳請蟆酚浾呓兆咴L北京市多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)公共收益賬目鮮見公布，多數(shù)業(yè)主對該收益也知之甚少。
多名受訪專家指出，管好小區(qū)公共收益這筆賬，既關(guān)系居民的生活質(zhì)量，也體現(xiàn)社會基層治理的能力。在相關(guān)法律法規(guī)明確公共收益歸屬的前提下，應(yīng)當(dāng)強化小區(qū)物業(yè)信息公開透明力度，保障業(yè)主知情權(quán)，同時完善監(jiān)督管理機(jī)制，增強業(yè)主的法律意識，以法治解開公共收益之“謎”。
公共收益來源廣泛
多數(shù)業(yè)主不甚了解
記者隨機(jī)采訪了北京、天津、湖南、廣東等地20多位業(yè)主后發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)設(shè)施哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應(yīng)歸業(yè)主所有并不了解。
“每天都會看到小區(qū)地下車庫入口、電梯間的廣告，但因為平時工作比較忙，根本沒想廣告收益的事情，以為它們都是歸物業(yè)所有?！奔易V東省汕頭市某小區(qū)的張先生告訴記者，商品房小區(qū)多多少少都有些收益，但具體包括哪些內(nèi)容，自己講不清楚。
事實上，近年來，小區(qū)經(jīng)營性收入來源日趨多樣。
據(jù)物業(yè)人員李輝（化名）介紹，小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益，如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等；停車泊位收入；經(jīng)營性用房收入；占用公共區(qū)域經(jīng)營的快遞柜、販賣機(jī)等收入；電瓶車充電樁收入；公共部位征收補償款；利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經(jīng)營收入；部分通信運營管理費；物業(yè)管理用房的收益；因損壞小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行的賠償……這些都是小區(qū)公共收益來源。
他以其所供職的浙江省杭州市某小區(qū)為例，向記者詳細(xì)算了一筆賬：該小區(qū)位于地鐵口，交付近8年，共8幢住宅、2幢商住，一年經(jīng)營性收入約60萬元。
“電梯廣告、停車泊位收入是大頭?！崩钶x說，部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告，每塊租金約1700元/年；每部電梯有3塊框架廣告，每塊租金約700元至800元/年；每部電梯有1塊電梯門貼紙廣告，每塊租金約800元/年。這就意味著，該小區(qū)每年每部電梯憑借電梯廣告，收入就在4000元左右。停車泊位收入則主要包括地上和地下，地上臨時車位對外經(jīng)營，5元/小時，每天30元封頂；地下公共配套車位，月租金為400元至500元/個。根據(jù)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)簽署的物業(yè)合同，該部分收入由業(yè)主與物業(yè)公司五五分成。
記者近日走訪北京市10多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)的公共區(qū)域——電梯間、樓道內(nèi)、小花園、樓體外墻、公告欄等處，都張貼或懸掛著各式各樣的商業(yè)廣告。隨意走進(jìn)一個小區(qū)高層住宅樓的電梯間，觸目所及的是多個電梯廣告，記者粗略數(shù)了數(shù)，4個框架廣告、1個紙質(zhì)廣告、1個電子屏廣告將電梯間的四面墻占滿了。
在北京從事廣告行業(yè)的曾先生告訴記者，小區(qū)內(nèi)的墻體廣告、燈箱廣告根據(jù)面積大小、廣告內(nèi)容等，年收入至少在1萬元以上。
記者還在現(xiàn)場看到，一些小區(qū)樓宇間的空地上安裝了不少自動飲水機(jī)、快遞柜、牛奶販賣機(jī)、礦泉水販賣機(jī)等。而根據(jù)目前的市場價，一般每臺快遞柜的租金在3000元至4000元/年，每臺礦泉水和牛奶販賣機(jī)租金約3000元/年。
“在一些沒有業(yè)委會的小區(qū)，這些公共收費項目容易成為物業(yè)的隱性收入。這些隱性收入中，除了廣告費、占地費，還有不常見的寬帶入場費、通信基站收費等?！崩钶x說，這些收入按理說都應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但實際上多數(shù)小區(qū)的公共收益都進(jìn)了物業(yè)的收入賬目，且這部分收入十分可觀，有的甚至占到物業(yè)總收入的近三分之一。
收益去向鮮有公示
矛盾糾紛頻頻發(fā)生
隨著小區(qū)公共收益水漲船高，對于收益的處置成了一個敏感問題。
根據(jù)物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
一些地區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定也明確，小區(qū)配套設(shè)施場地租金及收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會與入住單位協(xié)商合同約定，未成立業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與入住單位協(xié)商合同約定，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示征求意見，并定期將屬于全體業(yè)主的公共收益部分及必要開支進(jìn)行公示。
如《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新“上一年度公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況”，并且可通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。
“一方面，業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方面，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長秦亮平說。
在記者走訪的10多個小區(qū)中，只有2個小區(qū)物業(yè)對公共收益收支明細(xì)進(jìn)行了公示，3個小區(qū)物業(yè)能夠滿足業(yè)主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區(qū)物業(yè)給出的解釋多半是“一般在第一季度公示，現(xiàn)在已經(jīng)撤下來了”。
記者注意到，目前小區(qū)公共收益的公示方式仍然以傳統(tǒng)的貼公告為主，新媒體如微信或QQ群、小程序、App等方式的應(yīng)用程度偏低，這也使得不少居民不能及時了解公共收益去向。
早在2021年3月，江蘇省消費者權(quán)益保護(hù)委員會針對12000多份樣本的一份調(diào)查報告顯示，小區(qū)公共收益等信息不透明、業(yè)主知情權(quán)得不到保障的現(xiàn)象極為普遍。
調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，超過六成受訪者認(rèn)為小區(qū)公共收益使用不夠合理，主要體現(xiàn)在“公共收益使用的決定權(quán)，主要掌握在物業(yè)手中”“使用金額與公共賬戶余額對不上”“物業(yè)公開的維修費用明顯高于市價”以及“物業(yè)總是先使用資金，而后通知業(yè)主”等方面。
正因為如此，一些對公共收益比較了解的業(yè)主在接受記者采訪時稱，“即使有公示，真實性也難以判斷，倒不如不去關(guān)注，落個自在”。
不過，隨著近年來業(yè)主維權(quán)意識逐漸提高，公共收益的使用往往成為物業(yè)糾紛的一個焦點。記者在中國裁判文書網(wǎng)以“物業(yè)+公共收益”為關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn)，2016年相關(guān)文書約470條，2017年增至近780條，2018年躍升至近1500條，此后3年都達(dá)到3000條以上。
今年9月，一則“小區(qū)物業(yè)拒交經(jīng)營收入，業(yè)委會起訴追索137.5萬獲法院支持”的消息引發(fā)社會熱議。
2012年9月至2021年2月，某物業(yè)公司一直為江蘇省南通市某小區(qū)提供服務(wù)。在服務(wù)合同到期前，物業(yè)公司將提供服務(wù)期間的多種經(jīng)營收入、臨時停車費收入進(jìn)行了審計并公示。2021年2月底撤場后卻遲遲未將上述收入交接給小區(qū)業(yè)委會，后者根據(jù)業(yè)主代表大會決議，決定提起訴訟，在扣除經(jīng)營成本基礎(chǔ)上，向物業(yè)公司追索小區(qū)公共收益137.5萬元。
法院審理認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的停車費及其他經(jīng)營收入均屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司理應(yīng)將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收入交付給業(yè)主，其逾期支付構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任，判決支持小區(qū)業(yè)委會的訴求。
細(xì)化收益管理規(guī)則
探索新型監(jiān)督方式
根據(jù)相關(guān)法規(guī)，經(jīng)營性收益的分配權(quán)和使用，決定權(quán)在業(yè)主大會，但召開業(yè)主大會必須要半數(shù)以上業(yè)主參加，實際操作難度大。如今許多小區(qū)，動輒上千住戶，業(yè)主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因，無法形成有效監(jiān)督。
監(jiān)督乏力，導(dǎo)致關(guān)于公共收益的最終使用不斷出現(xiàn)紛爭。采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西，還不如發(fā)到手上踏實一點”的心態(tài)，提倡將收益用于發(fā)放福利；有的物業(yè)公司則認(rèn)為，這筆錢可用于補充小區(qū)專項維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，或者作為物業(yè)費的補貼。
如何管好這筆賬，考驗社區(qū)基層治理智慧。對此，各地進(jìn)行了積極探索。
2019年7月，浙江省杭州市出臺物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點工作方案，要求業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)把每個月的物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，業(yè)主經(jīng)實名認(rèn)證后，可通過信息平臺查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收支情況。與此同時，杭州在業(yè)主委員會相關(guān)工作制度（試行）中明確，原則上物業(yè)經(jīng)營收益的50%以上應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金。
此后，多地在制定相關(guān)條例時也引導(dǎo)業(yè)主將經(jīng)營性收益投向小區(qū)設(shè)施維護(hù)。
今年9月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同多部門出臺住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行），規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營管理事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的30%。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區(qū)共有部分以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費等公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。
一個月后，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)，規(guī)定業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。
還有一些地方探索建立共管賬戶，規(guī)范保管、使用程序，讓小區(qū)公共收益更透明。
今年9月，安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（草案征求意見稿）》擬規(guī)定，住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立公共收益共管賬戶。
在秦亮平看來，設(shè)立共管賬戶，單獨列賬，由物業(yè)去運營管理，相應(yīng)的收益直接進(jìn)入共管賬戶，扣除相應(yīng)合理管理成本外，利潤按照約定比例分配。此舉既可以激發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營的能動性，又能很好地監(jiān)督其收益和使用的情況，還有利于保障業(yè)主的共同權(quán)益，可以實現(xiàn)雙贏。
秦亮平提醒，隨著小區(qū)使用年限增加，小區(qū)的配套設(shè)施會不斷老化，同時業(yè)主也會產(chǎn)生新的需求，但維修資金是有限的，所以通過公共收益來補充維修資金是比較科學(xué)的方式。物業(yè)管理條例第五十四條也規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。在小區(qū)維修資金充裕的前提下，在業(yè)主大會授權(quán)的范圍內(nèi)，利用公共收益給業(yè)主發(fā)紅包或日常用品等方式分享收益，也可以在一定程度上提高業(yè)主的積極性和小區(qū)的治理效能。
為了更好地破解小區(qū)公共收益監(jiān)管難題，秦亮平建議，各地還可以探索多種新型監(jiān)督方式，如包干制，將小區(qū)的公共經(jīng)營性收益整體打包給物業(yè)公司，由其支付固定的收益給業(yè)主，其自負(fù)盈虧；或者提成制，由物業(yè)公司組織招商經(jīng)營，業(yè)主按照經(jīng)營收益的一定比例向物業(yè)公司支付服務(wù)費，剩余的收益扣除合理成本外屬于業(yè)主共有。
“陽光是最好的防腐劑，小區(qū)公共事務(wù)唯有公開透明才可以真正做到監(jiān)管。無論是物業(yè)公司代管，還是業(yè)主委員會管理，或者物業(yè)公司與業(yè)主委員會共管，都應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定定期將收支明細(xì)主動公示，接受業(yè)主的監(jiān)督?！鼻亓疗秸f，從業(yè)主的角度來說，也需增強公共收益權(quán)利意識，加強學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識，依法維護(hù)自身權(quán)益。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，小區(qū)公共收益不僅涉及賬目的規(guī)范和公開問題，其背后還有監(jiān)管和規(guī)則體系完善等問題。要解決這些問題，既要從法律上對成立業(yè)委會提供更有力的支持，讓政府部門承擔(dān)更主動的角色，物業(yè)公司在業(yè)委會成立過程中履行更多強制性義務(wù)；同時又要讓小區(qū)公共收益的管理規(guī)則更加細(xì)化，如由政府部門統(tǒng)一制定公共收益公開的表格，對小區(qū)公共收益公開情況進(jìn)行定期抽檢，對于隱瞞或篡改數(shù)據(jù)、侵吞業(yè)主利益的行為，須進(jìn)行嚴(yán)厲處罰等；此外，還可以從公示方式上發(fā)力，如利用微信公眾號等新媒體平臺，將小區(qū)公共收益做好分類，由固定人員定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)。
“有關(guān)部門只有進(jìn)一步完善法規(guī)，從業(yè)委會組建、公共收益管理、違規(guī)懲治等方面不斷細(xì)化，不斷加大對業(yè)委會的支持力度和對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，才能在社區(qū)內(nèi)形成更加均衡的治理模式，真正捍衛(wèi)業(yè)主的合法權(quán)益，推進(jìn)共治共建共享的基層治理?！眹?yán)躍進(jìn)說。
