當(dāng)北漂們?cè)诒本┳獠黄鸱康奈恼略谂笥讶λ⑵恋臅r(shí)候，西方國(guó)家年輕人的買(mǎi)房夢(mèng)同樣也淪為不切實(shí)際的空想。在全球房?jī)r(jià)上漲的今天，租房正成為一種生活方式。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，到2030年，20-39歲人口占發(fā)達(dá)國(guó)家總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到23%。65歲以上人口的比例將升至23%。這兩大群體逐漸成為房地產(chǎn)的需求主力，他們的需求將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)部分領(lǐng)域進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道。
換言之，在購(gòu)房負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為全球話題的時(shí)代，租房市場(chǎng)將持續(xù)保持旺盛需求，而租房也將成為全球主流生活方式之一。
租賃市場(chǎng)興起
不僅是中國(guó)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力已成為全球金融危機(jī)后的一個(gè)全球性話題，這個(gè)問(wèn)題對(duì)于千禧一代來(lái)說(shuō)尤為嚴(yán)峻，他們是20世紀(jì)80年代早期至千禧年前后出生的人。到2025年，千禧一 代占世界總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到50%，占勞動(dòng)人口的比例更將高達(dá)75%。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主力，他們面臨的是貸款需求(貸款比例)最高、還貸壓力(月供收入比)最大的嚴(yán)重沖擊，籌集首付的難度甚于以往。
在西方市場(chǎng)，父母作為首付“提款機(jī)”的重要角色日益凸顯。運(yùn)氣好的年輕人通過(guò)“啃老”可以買(mǎi)房，而對(duì)于大部分年輕人來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)向私人住宅租賃市場(chǎng)尋找居所已經(jīng)成為越來(lái)越多的選擇。
全球住宅報(bào)告顯示，目前英語(yǔ)國(guó)家約有三分之一的人口在租房，而在租房文化長(zhǎng)期主導(dǎo)、購(gòu)房文化盛行較晚的國(guó)家，租房比例往往更高。 例如，奧地利、德國(guó)、瑞士的業(yè)主自住比例均不到60%。而在中國(guó)，掏空四個(gè)口袋甚至更多口袋買(mǎi)房的現(xiàn)象依然存在。
第一太平戴維斯認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)尤其重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲到難以企及的高度，兩/三代合力買(mǎi)房的現(xiàn)象或許也會(huì)很快停止。尤其中國(guó)政府近年來(lái)大力積極發(fā)展租賃市場(chǎng)，政府以遠(yuǎn)低于住宅銷(xiāo)售用地的價(jià)格出讓純租賃用地。目前，市場(chǎng)上已出現(xiàn)三種主要發(fā)展模式，即租賃住宅開(kāi)發(fā)，現(xiàn)有物業(yè)翻新改造，私有住宅集中管理出租。比如，以自如為代表的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正是這樣一個(gè)集中式管理平臺(tái)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，自如管理的公寓已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)間，目標(biāo)是到年底達(dá)到100萬(wàn)間。
中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)服務(wù)于超過(guò)2億人口、年租金規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)。仲量聯(lián)行對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，截至2018年上半年，六個(gè)城市已開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓總存量約為13.5萬(wàn)套，存量目前仍較為有限;從未來(lái)供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來(lái)五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)至2022年底，六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬(wàn)套。未來(lái)不同城市的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將凸顯地方國(guó)企的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用;杭州、廣州和成都的物業(yè)所有權(quán)則將大部分集中在開(kāi)發(fā)商手中。
從全球市場(chǎng)來(lái)看，租賃市場(chǎng)需求也保持持續(xù)旺盛。年輕群體除了為本國(guó)租賃市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇之外，其中的留學(xué)生大軍還培育出另一個(gè)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)：學(xué)生公寓市場(chǎng)。全球流動(dòng)的學(xué)生群體助推專(zhuān)建學(xué)生公寓的需求，如今前往歐洲留學(xué)的學(xué)生正呈增加之勢(shì)，然而專(zhuān)建學(xué)生公寓的供應(yīng)依然嚴(yán)重匱乏。全球住宅報(bào)告指出，歐洲各國(guó)專(zhuān)建學(xué)生公寓的供給率始終在低位徘徊。其中英國(guó)的供給率達(dá)到27%，為歐洲最高水平，南歐墊底。意大利是歐洲第四大學(xué)生市場(chǎng)，全國(guó)平均供給率尚不到5%。
替代性住宅受熱捧
當(dāng)千禧一代進(jìn)入住房市場(chǎng)，他們的父輩也到了退休年齡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年全球約有6.12億65歲以上人口，預(yù)計(jì)到2050年將增加到15億，其中64%的增長(zhǎng)來(lái)自亞太區(qū)。中國(guó)由于計(jì)劃生育的影響，人口老齡化速度較快，預(yù)計(jì)65歲以上人口將從當(dāng)前的1.6億增加到2035年的3億左右。
在老齡化加重，撫養(yǎng)率上升的全球趨勢(shì)下，老年公寓市場(chǎng)也隨之催生出來(lái)。全球住宅報(bào)告顯示，新一代老年人的居住需求和千禧一代非常類(lèi)似：能接觸新潮流，生活配套齊全，可享受優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療保健服務(wù)。 很多老人還想和在他鄉(xiāng)異國(guó)打拼的成年子女住得近一些。新的住宅模式會(huì)不斷涌現(xiàn)，以迎合老年群體的需求。
在人口結(jié)構(gòu)變化、房?jī)r(jià)上漲以及供應(yīng)短缺三大問(wèn)題的合圍下，租金增長(zhǎng)前景積極的替代型住宅產(chǎn)品的投資也在升溫。
全球住宅報(bào)告顯示，過(guò)去五年中全球住宅投資實(shí)現(xiàn)了52%的增長(zhǎng)。2017年歐洲八大市場(chǎng)的租賃住宅投資額突破270億歐元，較2013年增加了19%。2017年學(xué)生公寓與老年公寓的全球投資額分別為175億美元、174億美元。學(xué)生公寓投資同比增加4%(2016年為169億美元)，英國(guó)與西歐市場(chǎng)合計(jì)占比51%(89億美元)，同比增加35%(2016年為66億美元)。老年公寓投資額同比上漲31%。與五年前相比，學(xué)生公寓投資已取得85%的顯著增長(zhǎng)，老年公寓領(lǐng)域亦有10%的增長(zhǎng)。
此外，住戶(hù)需求不斷變化，催生出全新的混合型租賃模式，傳統(tǒng)住宅租賃產(chǎn)品將會(huì)面臨挑戰(zhàn)。目前有四種應(yīng)運(yùn)而生的租賃模式，可以為以后的租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多選擇。第一,老年公寓租賃模式。這類(lèi)公寓產(chǎn)品定位于獨(dú)立居住的老年人群，為老年人士提供配套完善的租賃型住宅產(chǎn)品，是傳統(tǒng)住宅與養(yǎng)老院的互補(bǔ)結(jié)合;第二，共享居住空間模式。共享居住項(xiàng)目以學(xué)生、 畢業(yè)生與年輕專(zhuān)業(yè)人士為目標(biāo)客群，提供全裝修公寓及各類(lèi)配套設(shè)施，還會(huì)組織社區(qū)活動(dòng)。租金一價(jià)全包，且配備專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理;第三，酒店-混合型產(chǎn)品模式。這類(lèi)混合型酒店式公寓屬于共享居住空間的變體，租期可長(zhǎng)可短，較為靈活，設(shè)有咖啡館、餐廳、共享辦公空間等共享設(shè)施。 此類(lèi)產(chǎn)品的成功，關(guān)鍵在于品牌塑造與特色設(shè)計(jì)，才得以在中短期租賃市場(chǎng)脫穎而出，與愛(ài)彼迎一較高下;第四，獨(dú)棟住宅租賃模式，即專(zhuān)門(mén)建設(shè)租賃型獨(dú)棟住宅。以英國(guó)為例，在私人住宅租賃市場(chǎng)， 獨(dú)棟住宅的租戶(hù)占比達(dá)到60%。其中家庭型租戶(hù)的需求尤為突出，他們偏好臨近國(guó)家干道的大戶(hù)型住宅。該項(xiàng)目可以根據(jù)租戶(hù)需求分期建設(shè)，因此前期資金壓力會(huì)相對(duì)小一些。
