2月17日，北京2022年首批集中供地落幕。根據(jù)競(jìng)拍結(jié)果，當(dāng)日8宗土地悉數(shù)順利成交;算上前一日成功出讓的9宗地塊，此次北京土拍累計(jì)成交17宗、流拍1宗，合計(jì)供地80萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模160萬(wàn)平方米，成交總金額480億元。
北京商報(bào)記者在梳理本輪拿地信息時(shí)注意到，報(bào)名參拍地塊最多的央企華潤(rùn)，并沒(méi)有成為本輪拍地的最大贏家，綠城則斬獲最多。此外，本輪供應(yīng)的18宗地塊，有近一半設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”出讓條件，盡管開(kāi)拍前一眾房企對(duì)熱門(mén)地塊報(bào)名踴躍、摩拳擦掌，但最終只有一宗地以“地價(jià)上限+競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”成交。
華潤(rùn)參拍最積極綠城拿地最多
據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京本輪集中供地順利成交的17宗地塊，分布在大興及經(jīng)開(kāi)區(qū)4宗、石景山區(qū)2宗、昌平區(qū)2宗、朝陽(yáng)區(qū)2宗、豐臺(tái)區(qū)2宗、順義區(qū)2宗、懷柔區(qū)1宗、通州區(qū)1宗、房山區(qū)1宗。若分城區(qū)來(lái)看，主城區(qū)分布6宗，其它區(qū)域分布11宗。
“480億元的成交總額沒(méi)有太火，但非常穩(wěn)。”中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛表示，在本輪土拍的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，一改以往各家房企輪番轟炸的場(chǎng)面，上午場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)主要集中在華潤(rùn)&中海、中海&綠城、綠城&華潤(rùn)等幾家企業(yè)之間，其它企業(yè)在競(jìng)價(jià)時(shí)幾乎同時(shí)“熄聲”。
土地開(kāi)拍前，華潤(rùn)曾被視為最有“野心”的房企，其“單槍匹馬”報(bào)名了10宗地塊的爭(zhēng)奪，成為“報(bào)名一哥”。但從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，在被央企、國(guó)企圍獵的京城土拍場(chǎng)上，綠城此次的土拍表現(xiàn)較為亮眼，共參與了7宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)，最終斬獲3宗住宅用地。
“參拍企業(yè)最終的戰(zhàn)果相對(duì)均衡，綠城獲得3宗，華潤(rùn)獲得2宗，‘保利+金地’聯(lián)合體獲得2宗;中建智地也斬獲心儀的拱辰街道地塊，繼續(xù)深耕房山區(qū)域。相比較而言，綠城成為本輪北京土拍的黑馬。”張曉飛說(shuō)道。
對(duì)于綠城在本輪北京土拍場(chǎng)上的拿地表現(xiàn)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報(bào)記者表示，這在一定程度上體現(xiàn)出市場(chǎng)積極調(diào)整有了一定成效，像綠城這樣資金狀況相對(duì)較好的穩(wěn)健型民企，也選擇在土拍中回歸。“另外，結(jié)合2020年綠城也曾是北京土拍的最大贏家，可見(jiàn)其對(duì)北京市場(chǎng)持長(zhǎng)期看好態(tài)勢(shì)。”
記者了解到，在2020年2月北京的首批集中供地中，綠城斥資144.08億元大手筆掃貨，于2月14日、18日先后拿下昌平東小口、大興舊宮、通州臺(tái)湖三宗地，成為當(dāng)時(shí)北京土地市場(chǎng)的最大贏家。
整體溢價(jià)率4.46%紀(jì)家廟地塊樓面價(jià)最高
值得關(guān)注的是，本輪北京集中供地中成交地塊的整體溢價(jià)率并不高。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此次土拍的整體溢價(jià)率為4.46%，稍低于2021年首輪集中土拍的溢價(jià)率水平，但較高于2021年第二、三輪溢價(jià)水平。據(jù)悉，2021年北京第一、二、三輪集中土拍的整體溢價(jià)率，分別為6.41%、4.13%、1.04%。
而從成交樓面地價(jià)角度來(lái)看，華潤(rùn)以“57.12億元+6%政府產(chǎn)權(quán)份額”斬獲的豐臺(tái)紀(jì)家廟地塊，以及旭輝14.07億元摘得的順義平各莊6046等地塊，分占北京本輪土拍成交樓面價(jià)的“兩級(jí)”。
具體來(lái)看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2022年北京首輪集中供地中，最高樓面地塊為豐臺(tái)紀(jì)家廟地塊，成交樓面價(jià)為66885元/平方米;成交最低樓面地塊在順義平各莊，成交樓面價(jià)為10730元/平方米。
“整體來(lái)看，北京作為2022年集中土拍的‘打頭陣’城市，成交熱度雖不及去年首輪，但較去年第二、三輪還是有較為明顯的回溫。”談及當(dāng)前的土地市場(chǎng)熱度，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報(bào)記者如是說(shuō)道。
在關(guān)榮雪看來(lái)，北京本輪的土拍情況，也在一定程度上映射了當(dāng)前的市場(chǎng)局勢(shì)與發(fā)展走向。“其一，整體來(lái)看，國(guó)企、央企仍是成交主力，可見(jiàn)資金壓力仍是導(dǎo)致房企土地市場(chǎng)投資動(dòng)作相對(duì)收斂的主要因素;另外，其中也不乏綠城、旭輝等民營(yíng)企業(yè)，也進(jìn)一步說(shuō)明，市場(chǎng)積極調(diào)整有了一定的成效，資金狀況相對(duì)較好的穩(wěn)健型民企在眾多企業(yè)中脫穎而出。”
“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”地塊僅1宗成交
配建“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”是本輪土拍看點(diǎn)之一。其中18宗地塊中有50%的項(xiàng)目設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”環(huán)節(jié)，但最終只有朝陽(yáng)區(qū)崔各莊1宗地塊以4.1萬(wàn)平米的“現(xiàn)房銷(xiāo)售”條件最終成交。
北京商報(bào)記者了解到，朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊在開(kāi)拍前吸引了首開(kāi)、建發(fā)、中海、綠城、城建、華潤(rùn)、金地+保利、中建智地8家開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合體參與競(jìng)爭(zhēng)。在第22輪舉牌時(shí)，由中海報(bào)出43.47億元，達(dá)到地價(jià)上限，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積程序。最終，經(jīng)過(guò)合計(jì)53輪爭(zhēng)奪，綠城以“43.47億元地價(jià)+4.1萬(wàn)平米的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”拿下該地塊，成交樓面地價(jià)約4.7萬(wàn)元/平米，可售住宅樓面地價(jià)約5.33萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率15%。據(jù)悉，該地塊未來(lái)的商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8.8萬(wàn)元/平米。
朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)地塊，也是話(huà)題性及受關(guān)注度雙高的一宗熱門(mén)地塊，同樣在出讓之初設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”條件。據(jù)悉，該地塊在開(kāi)拍前，吸引了中海、城建、首開(kāi)、“金地+保利”、華潤(rùn)、建發(fā)6家開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合體參與。但由于多輪舉牌沒(méi)有觸及地價(jià)上限，因此并沒(méi)有進(jìn)入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積環(huán)節(jié)。最終在第11輪舉牌時(shí)，由“金地+保利”聯(lián)合體以42.4億元的地價(jià)收入囊中。
“本輪北京土拍有很多地塊在出讓時(shí)提及，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到上限會(huì)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，不過(guò)到最后只有一宗地塊是競(jìng)現(xiàn)房面積成交，可見(jiàn)，房企資金壓力猶存。由于現(xiàn)房建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)房企資金周轉(zhuǎn)能力的考驗(yàn)較大。”關(guān)榮雪分析道。
