“狠抓經(jīng)營(yíng)、加速回款、發(fā)力舊改”，佳兆業(yè)營(yíng)收凈利雙增。
8月2日，佳兆業(yè)(01638.HK)發(fā)布2021年前7個(gè)月銷售業(yè)績(jī)。公告顯示，今年前7個(gè)月，佳兆業(yè)總合約銷售約為739.5億元。相比全年銷售目標(biāo)1300億元，已完成約57%。
截至2020年末，集團(tuán)土地儲(chǔ)備約2875萬(wàn)平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%，優(yōu)良的土地儲(chǔ)備，為后續(xù)的盈利增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
在保持規(guī)模質(zhì)量增長(zhǎng)的同時(shí)，集團(tuán)堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。截至2020年末，佳兆業(yè)凈負(fù)債率降至97.9%;現(xiàn)金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道紅線”降至“黃檔”。
佳兆業(yè)更新的目標(biāo)，是希望2021年“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，佳兆業(yè)積極降杠桿，既減少了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也使得企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)更加游刃有余。類似貨值的提高，也有助于后續(xù)企業(yè)更好發(fā)展。對(duì)于此類舊改來(lái)說，也需要注意到一點(diǎn)，即舊改若做出品牌，也將更好支持佳兆業(yè)的發(fā)展。類似壓艙石的作用需要利用好。
凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)五連降
佳兆業(yè)于1999年在深圳成立，業(yè)務(wù)涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、旅游產(chǎn)業(yè)、文化體育、物業(yè)管理等20個(gè)產(chǎn)業(yè)和細(xì)分領(lǐng)域。
從近五年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)的營(yíng)收年均復(fù)合增長(zhǎng)率為45.33%，毛利年均復(fù)合增長(zhǎng)率為71.03%，在高質(zhì)量增長(zhǎng)道路上大步邁進(jìn)。
2020年，在疫情沖擊之下，佳兆業(yè)依然如期實(shí)現(xiàn)了千億目標(biāo)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年佳兆業(yè)合約銷售金額再創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)21%至1069億元;銷售面積同比增長(zhǎng)33%至620萬(wàn)平方米。
最新公告顯示，今年前7個(gè)月，佳兆業(yè)總合約銷售約為739.5億元，總合約建筑面積約為439.57萬(wàn)平方米，分別較2020年同期增加約62.3%及64.0%。其中，7月單月，佳兆業(yè)合約銷售約為100.96億元，按年增加約5.9%;合約建筑面積約為58.98萬(wàn)平方米，按年增加約5.1%。
在此前的2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)管理層透露，佳兆業(yè)今年的銷售目標(biāo)為1300億元。按此計(jì)算，今年前7個(gè)月，佳兆業(yè)完成年度目標(biāo)約57%。
在土地儲(chǔ)備上，佳兆業(yè)堅(jiān)定布局一二線重點(diǎn)城市戰(zhàn)略，圍繞粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域等國(guó)家戰(zhàn)略支持的區(qū)域進(jìn)行投資。截至2020年末，集團(tuán)土地儲(chǔ)備約2875萬(wàn)平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%，優(yōu)良的土地儲(chǔ)備，為后續(xù)的盈利增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
“保持發(fā)展和債務(wù)之間的平衡一直是我們財(cái)務(wù)的重要工作方向。”佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官吳建新坦言，在規(guī)模、現(xiàn)金流和利潤(rùn)方面會(huì)維持平衡。
近年來(lái)，佳兆業(yè)也采取多項(xiàng)措施降低負(fù)債成效顯著，凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了五連降。2015年-2019年，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率分別為521%、308%、300%、236%和144%。截至2020年末，佳兆業(yè)凈負(fù)債率降至97.9%;現(xiàn)金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道紅線”降至“黃檔”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，佳兆業(yè)積極去降杠桿，效果顯著，說明其在資金方面做了很好的把控，對(duì)自身的發(fā)展和行業(yè)趨勢(shì)都是一個(gè)很好的導(dǎo)向。
掘金萬(wàn)億級(jí)城市更新市場(chǎng)
作為城市更新龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的增長(zhǎng)紅利正在穩(wěn)步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項(xiàng)目銷售額占整體銷售的三分之一，成為集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)的重要來(lái)源。
城市更新已成為佳兆業(yè)獲取高價(jià)值土儲(chǔ)的重要方式，2020年集團(tuán)轉(zhuǎn)化9個(gè)城市更新項(xiàng)目，可售面積近180萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長(zhǎng)152%，對(duì)應(yīng)可售貨值約640億元。
伴隨著深圳城市更新新政的落地實(shí)施，集團(tuán)城市更新轉(zhuǎn)化再提速，預(yù)計(jì)2021-2022年轉(zhuǎn)化可售面積約420萬(wàn)平方米，可售貨值超過2000億元。
近年佳兆業(yè)在城市更新上進(jìn)一步發(fā)力。2020年，佳兆業(yè)新拓的城市更新項(xiàng)目多達(dá)54個(gè)，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)核心城市，新增數(shù)量是2019年的近三倍。與此同時(shí)，佳兆業(yè)也將城市更新模式加速?gòu)?fù)制到全國(guó)其他區(qū)域，貴州、湖北等地在去年均實(shí)現(xiàn)首個(gè)項(xiàng)目落地，城市更新版圖不斷擴(kuò)大。
截至目前，佳兆業(yè)擁有201個(gè)城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，占地面積超5000萬(wàn)平方米，其中絕大部分位于大灣區(qū)，深圳、廣州兩地貨值占比更是高達(dá)86%。
“城市更新是佳兆業(yè)的核心板塊。”在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼總裁麥帆透露了兩大計(jì)劃，一個(gè)是三年行動(dòng)計(jì)劃;2021-2023三年，佳兆業(yè)預(yù)計(jì)將有至少50個(gè)項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化供地，提供大約500萬(wàn)平方米占地面積的開發(fā)用地規(guī)模。另一個(gè)則是三年之外的遠(yuǎn)期項(xiàng)目也設(shè)置了近期目標(biāo)，多個(gè)城市更新項(xiàng)目都有一個(gè)系統(tǒng)性安排。
華興證券7月發(fā)布研報(bào)稱贊佳兆業(yè)集團(tuán)銷售增速“表現(xiàn)十分突出”，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速。研報(bào)指出，“佳兆業(yè)集團(tuán)憑借今年大量城市更新項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，銷量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，同時(shí)在開發(fā)商利潤(rùn)率普遍承壓的情況下城市更新項(xiàng)目仍有相對(duì)豐厚的利潤(rùn)，屬于量?jī)r(jià)雙優(yōu)型增長(zhǎng)”。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，面對(duì)萬(wàn)億級(jí)的城市更新市場(chǎng)，佳兆業(yè)通過前瞻性的布局，深耕包括深圳、廣州、上海在內(nèi)的一線及重點(diǎn)二線城市舊改市場(chǎng)，積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，為未來(lái)銷售增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這些項(xiàng)目布局優(yōu)良、價(jià)值紅利兌現(xiàn)明確，成為公司盈利穩(wěn)定增長(zhǎng)的“壓艙石”。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，在舊改這塊，佳兆業(yè)一直是行業(yè)標(biāo)桿，而且近兩年的城市更新，城市舊改市場(chǎng)機(jī)會(huì)很大，基于良好的經(jīng)驗(yàn)去進(jìn)行項(xiàng)目開拓，具有很好的機(jī)會(huì)。
