以“地產(chǎn)界清流”自居的仁恒置地正陷入業(yè)主投訴漩渦中。
近段時間以來，有業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)投訴平臺稱，位于武漢市后湖片區(qū)的仁恒·公園世紀(jì)小區(qū)“捆綁”裝修升級包，價外加價，遭遇維權(quán)難。
長江商報記者注意到，今年以來，仁恒全國多個城市的精裝修房都被業(yè)主公開質(zhì)疑“貨不對板”，價外加價、捆綁銷售等違規(guī)銷售行為，爆發(fā)口碑危機(jī)。
來自新加坡的仁恒置地集團(tuán)有限公司，1993年進(jìn)入上海正式開啟了在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，隨后不斷擴(kuò)張規(guī)模。今年上半年，公司營業(yè)收入為131.89億元，較去年同期增長了44.7%;當(dāng)期利潤也從去年同期的10.13億元增加至15.67億元，增幅54.8%。
高速發(fā)展的背后，高成本拿地及代建項目增多拉低了整體毛利率。今年上半年，公司實現(xiàn)合同預(yù)售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結(jié)轉(zhuǎn)的項目利潤降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達(dá)到46.5%。
仁恒置地采取“堅持快周轉(zhuǎn)”來緩解利潤下滑帶來的壓力。仁恒置地董事局主席、董事長鐘聲堅在公司中期業(yè)績報上表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，拿地到銷售平均不會超過12個月。”
針對捆綁銷售、代建模式、業(yè)績下滑等問題，長江商報記者聯(lián)系到仁恒置業(yè)方面并發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。
“捆綁”高價裝修升級包陷爭議
“當(dāng)初就是沖著仁恒的口碑和品質(zhì)買的房。”武漢市民羅女士在兩年前因為看重仁恒的高品質(zhì)，買下了當(dāng)時后湖最貴的樓盤——仁恒·公園世紀(jì)，開盤時的毛坯備案均價為18000元/平方米，精裝修價格為3000元/平方米，另外還推出了《個性化裝修升級菜單》，價格2100元/平方米。也就是說，實際上精裝修價格超過5000元/平方米，單套房源的精裝修總價達(dá)到80余萬元。
雖然裝修溢價太高，但羅女士本著對仁恒的信任還是按揭買了一套一百多平米的房子，沒想到驗房時，發(fā)現(xiàn)“貨不對板”，說好的精裝修根本不值這個價格。
另一位仁恒公園世紀(jì)的業(yè)主對長江商報記者表示，去年買房時，開發(fā)商強(qiáng)行業(yè)主消費高檔次裝修，裝修分3000檔跟5000檔，如果選擇3000檔，那么后期業(yè)主是無法安裝空調(diào)的，因為房屋的吊頂已經(jīng)做好了，除非把所有的吊頂拆除然后裝中央空調(diào)，然后再把吊頂裝上。如果選擇5000檔，就比3000的多了一個空調(diào)，一個新風(fēng)，凈水器，還有一個柜子，就這四樣?xùn)|西就多三十多萬。
根據(jù)業(yè)主提供的仁恒·公園世紀(jì)《個性化裝修升級菜單》，以“增值尊享菜單”為例，包括衣帽間柜體、D2戶型玄關(guān)柜、東芝中央空調(diào)、愛迪士新風(fēng)系統(tǒng)和沁園凈水系統(tǒng)5項，單價2100元/平方米，開盤優(yōu)惠價1890/平方米。也就是說，僅上述5項配置業(yè)主需要支付30余萬元的費用。
有多名業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上投訴稱，仁恒明面上打著精裝修升級包自由選擇的幌子，實際上通過“不買升級包不賣房”“不買升級包就阻止銀行發(fā)放貸款”“不買升級包，則交房后業(yè)主需要自行拆卸吊頂、墻面開槽等行為(因未預(yù)留空調(diào)機(jī)機(jī)位)”等手段逼迫客戶不得不選購升級包。大多數(shù)業(yè)主自身無購買升級包意愿，但因為上述原因無奈簽訂合同。
對于仁恒·公園世紀(jì)額外附加裝修升級包的現(xiàn)象，武漢市江漢區(qū)相關(guān)部門回復(fù)稱，“開發(fā)企業(yè)在開盤銷售時未強(qiáng)制要求購房人購買，開盤時未發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽署‘升級包’購買協(xié)議收取相關(guān)款項的違規(guī)銷售行為，其不作為購房前置條件，未選擇裝修升級包的業(yè)主也已正常簽約備案，故不存在‘變相強(qiáng)迫(購買)’的問題。”
對于個性化升級菜單的爭議，長江商報記者注意到，武漢仁恒竹葉山置業(yè)有限公司在一周前發(fā)布申明稱，為提升項目品質(zhì)，依托仁恒集團(tuán)“仁恒+”服務(wù)體系，客戶在《商品房買賣合同》簽約完成后，提供個性化裝修升級菜單服務(wù)供選擇。“仁恒+”是仁恒置地集團(tuán)針對仁恒產(chǎn)品提供的一項增值服務(wù)，并非購房的前置條件，公司一直以來嚴(yán)格按照武漢市商品房銷售行為辦法執(zhí)行，在認(rèn)籌、認(rèn)購前期已將“仁恒+”服務(wù)詳細(xì)情況向客戶進(jìn)行介紹，但并未綁定銷售“仁恒+”。
仁恒竹葉山置業(yè)認(rèn)為，依據(jù)現(xiàn)已生效的司法判例，認(rèn)定買賣雙方簽訂的《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》、《裝修委托合同》、《個性裝修合同》均系當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。對《個性裝修合同》單獨解除的抗辯觀點不予采納。
一位律師對長江商報記者表示，違規(guī)價外加價、變相加價銷售、捂盤惜售等都是違法違規(guī)銷售的行為，從法律角度來講，如果開發(fā)商存在虛假宣傳問題依舊是違法的，消費者有權(quán)維護(hù)自己的權(quán)益。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，從營銷政策來說，類似捆綁銷售自然是有問題的，至少從當(dāng)前營銷的管控角度看，通過捆綁的方式來變相提價和規(guī)避價格監(jiān)管，這自然是容易面臨各類監(jiān)管風(fēng)險的。
代建項目頻遭遇維權(quán)
高速擴(kuò)張之下，宣稱“仁信治業(yè)、持之以恒”，主打“高端品質(zhì)住宅”的仁恒置地旗下項目頻頻遭到維權(quán)。
近期，上海的仁恒·錦繡世紀(jì)業(yè)主也公開質(zhì)疑項目“貨不對板”。據(jù)業(yè)主介紹，項目在建房屋已經(jīng)接近完工，但是外墻大多以涂料裝飾，和公司此前宣傳的“一二層石材底座、三層及以上鋁扣板、玻璃幕墻”差距很大。而在業(yè)主出示的購房合同中，明確列出外墻主體為石材、鋁板幕墻及涂料，但并沒有具體寫明各部分的所占比例。
在網(wǎng)絡(luò)投訴平臺上，關(guān)于仁恒項目維權(quán)的案例更是層出不窮。2020年11月29日，一位業(yè)主表示，自己買的仁恒棠悅灣房子是2018年建的，屬于二手房，房東此前沒有住過，“開發(fā)商連電源線路都裝錯了，所有的插孔沒電，地板也是鼓起來的，燃?xì)獯虿恢?hellip;…”
去年底?？谑凶〗ň致?lián)合多部門，召集了群眾反映價外加價、捆綁銷售、捂盤惜售等違規(guī)銷售行為較多的8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行了一次嚴(yán)肅的集體約談，要求各企業(yè)提高政治站位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，對群眾反映的上述違法違規(guī)要立行立改，其中就包括海南仁恒陸僑投資有限公司。據(jù)報道，以“仁恒·海棠公園”項目為例，房價外捆綁車位20萬-30萬元，部分房型捆綁“裝修包”達(dá)40萬元以上。
長江商報記者注意到，仁恒置地在長三角地區(qū)的上海、蘇州、南京等地布局了代建項目，代建項目已經(jīng)成為仁恒置地重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。
公開資料顯示，仁恒置地的第一類代建項目約有400億元貨值，預(yù)估大概收入10余億元，整體利潤率達(dá)到60%。
代建項目雖然會分?jǐn)傢椖匡L(fēng)險，也會降低公司的持股比例。以克而瑞發(fā)布的銷售榜單計算，2017年-2018年，仁恒置地權(quán)益金額占比均為67.8%。2019年，仁恒置地開始向“規(guī)模”提速，公司銷售目標(biāo)定為500億元，目標(biāo)增幅為65.07%。當(dāng)年，仁恒置地權(quán)益金額下降至48.2%。
從公司2020年新增項目來看，接近一半的項目公司持股比例在50%以下。2020年仁恒置地全口徑銷售金額實現(xiàn)871.2億元，不過其權(quán)益金額僅為450.4億元，權(quán)益金額占比51.7%。
快周轉(zhuǎn)應(yīng)對毛利率下滑
仁恒置地從上海、南京起步，專注于開發(fā)高端設(shè)施齊全的住宅、商業(yè)及綜合物業(yè)。2006年6月，公司選擇在新加坡主板上市。
2020年，仁恒置地預(yù)售額大約784.55億元，同比上漲40.8%。數(shù)據(jù)顯示，其在2016年-2018年的銷售收入分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元。在2019年前后，仁恒的規(guī)模開始提速突破500億，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年仁恒置地以561.4億的全口徑銷售金額位列第60位。
據(jù)業(yè)績報告披露，今年上半年，公司實現(xiàn)合同預(yù)售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結(jié)轉(zhuǎn)的項目利潤降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達(dá)到46.5%。
公司管理層在半年業(yè)績會上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因為結(jié)轉(zhuǎn)的項目利潤比較低。從全年來看，毛利率會保持在30%左右，甚至30%以上一點。
高成本拿地攤薄了利潤，從仁恒置地的土儲分布來看，新一線城市占比52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，三線城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計算，一二線城市占據(jù)了仁恒置地土地儲備的9成以上。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年7月全國住宅用地成交總價TOP10》，南通R21020地塊以樓面均價16852元/平米位居榜首，由仁恒置地競得，成交總價為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價“地王”。
面對利潤下滑帶來的壓力，仁恒置地采取的對策是“堅持快周轉(zhuǎn)”。鐘聲堅在公司中期業(yè)績報上表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，拿地到銷售平均不會超過12個月。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，毛利率的下滑，說明此類做高端項目的房企后續(xù)需要關(guān)注定價政策和營銷政策，如何讓產(chǎn)品在新的管控環(huán)境中更加適應(yīng)和發(fā)展，這也是非常關(guān)鍵的，需要調(diào)整產(chǎn)品和營銷的策略。否則毛利率的下降，對于企業(yè)后續(xù)盈利和現(xiàn)金流等方面都會產(chǎn)生一些利空影響。
