房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)正在集中爆發(fā)。近日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)對(duì)外發(fā)布一則尋求緩還美元債公告。
公告中稱，當(dāng)代置業(yè)尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后，剩余部分到期日延長(zhǎng)三個(gè)月，以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金管理，并避免任何潛在的償付違約。另外，公司董事會(huì)主席張雷和總裁張鵬有意提供合共約8億元人民幣股東貸款，預(yù)期于未來2-3月內(nèi)完成。
近年來，當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)杠桿高企，資產(chǎn)負(fù)債率一直維持高位，2017-2020年該指標(biāo)分別為84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，非受限現(xiàn)金短債比1.46，踩中一道紅線，保持“黃檔”。流動(dòng)負(fù)債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。
為緩解債務(wù)壓力，10月8日，其旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股(02107.HK)在港交所發(fā)布停牌公告，“以待根據(jù)香港公司收購(gòu)及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告”。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)很可能選擇賣物管公司回籠資金的做法。
短期流動(dòng)性問題頻發(fā)，暴露了公司潛在的信用危機(jī)。截至10月15日收盤，這家上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收近百億的房企，總市值不足12億港元。
尋求債務(wù)展期及股東輸血
10月11日，當(dāng)代置業(yè)對(duì)外宣布尋求美元債展期：于2021年10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，擬延期至2022年1月25日。該筆即將到期的美元債發(fā)行于2019年4月，息票利率12.85%，總額3億美元，目前剩余本金金額2.5億美元。
同時(shí)，另一份公告顯示，當(dāng)代置業(yè)控股股東和總裁將提供8億元人民幣的股東貸款，張雷表示將視乎集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持。
盡管債務(wù)展期作為避免債務(wù)違約的一種方式，也是債務(wù)積極管理的表現(xiàn)形式，但在一定程度上仍然暴露了公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一些國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將視之為實(shí)質(zhì)性違約，也引發(fā)當(dāng)代置業(yè)的國(guó)際評(píng)級(jí)下調(diào)。
10月14日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將當(dāng)代置業(yè)的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“C”，并將該公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)、未償債券評(píng)級(jí)及相應(yīng)回收率評(píng)級(jí)從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。
從“三道紅線”看，截至上半年，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46，仍有一項(xiàng)指標(biāo)超閾值，保持“黃檔”。
數(shù)據(jù)顯示，目前當(dāng)代置業(yè)有5只存續(xù)美元債，總發(fā)行金額約14億美元，平均票息11.58%。即便這支2.5億美元的債務(wù)成功展期，后續(xù)也還有陸續(xù)到期的債務(wù)在排隊(duì)，其中便包括一筆2022年2月到期的美元債，本金2億美元，利率11.8%。
值得一提的是，近年來當(dāng)代置業(yè)的融資成本一直居高不下。2018年12月，該公司發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的亞洲紀(jì)錄。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，當(dāng)代置業(yè)融資成本為2.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%;加權(quán)平均借貸利率約9.73%，2020年這一數(shù)據(jù)為9.9%。
在融資渠道方面，當(dāng)代置業(yè)也較為狹窄，主要通過借款、發(fā)債和股權(quán)等渠道融資。
為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，此前當(dāng)代置業(yè)頻頻回購(gòu)境外債務(wù)，同時(shí)開啟“賣子換錢”。近日，當(dāng)代置業(yè)旗下的物業(yè)公司第一服務(wù)控股發(fā)布了停牌公告，以待公布收購(gòu)合并消息。不過，即使按照市值計(jì)算，第一服務(wù)僅有13.7億元，還有49.09%的資產(chǎn)負(fù)債率。顯然，靠出售物業(yè)公司獲得的現(xiàn)金，難以覆蓋即將到期的2.5億美元的債務(wù)。
加速擴(kuò)張銷售盈利能力走低
當(dāng)代置業(yè)于2006年成立，總部位于北京，2013年在港交所上市，是一家房地產(chǎn)開發(fā)商。項(xiàng)目涵蓋高端住宅、獨(dú)棟別墅、寫字樓、酒店、公寓、會(huì)議中心等地產(chǎn)類型，同時(shí)也包括節(jié)能住宅產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)務(wù)。
當(dāng)代置業(yè)曾立下“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達(dá)到900億元”的豪言壯志。在此背景下，當(dāng)代置業(yè)不斷加大投入力度，但在加大拿地力度的同時(shí)，其債務(wù)問題也隨之凸顯。
今年上半年，當(dāng)代置業(yè)拿地毫不手軟，其在西安、重慶、青島、蘇州、合肥和呼和浩特等地新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積356.4萬平方米。截至期末，當(dāng)代置業(yè)土地儲(chǔ)備合計(jì)1676萬平方米。
據(jù)半年報(bào)顯示，今年上半年當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.43億元，同比增長(zhǎng)9.56%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.48億元，同比增長(zhǎng)12.56%。
不過，近年來，當(dāng)代置業(yè)的盈利能力一般，自2020年起毛利率、凈利率開始走低，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出。
根據(jù)此前公司發(fā)布的2021前九個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，前9月，當(dāng)代置業(yè)合約銷售為335.44億元，同比增長(zhǎng)24.62%，但9月單月合約銷售額則同比減少21.78%至約35.63億元，環(huán)比亦減少15.4%。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP200》顯示，當(dāng)代置業(yè)今年1-9月以335.4億元銷售額排在75名，較上年同期排名71，下降了4個(gè)名次。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)盈利能力一般，財(cái)務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中面臨債務(wù)和融資雙重壓力。
