股價(jià)暴跌、多盤(pán)停工、債務(wù)違約、評(píng)級(jí)連遭下調(diào)……曾經(jīng)的行業(yè)黑馬新力控股(02103.HK)如今一瀉千里。
作為最年輕的港股上市房企,新力控股集團(tuán)近年來(lái)走上快速發(fā)展的道路,由一家?guī)资畠|規(guī)模的小房企飆升至千億規(guī)模,這與其激進(jìn)擴(kuò)張、高溢價(jià)拿地密不可分。2018年至2020年間,新力控股公開(kāi)可查詢的溢價(jià)拿地次數(shù)就達(dá)19次。其中在南昌拿的兩宗地,溢價(jià)率皆超過(guò)100%。
但高杠桿同時(shí)也帶來(lái)高負(fù)債。半年報(bào)顯示,截至2021年6月末,新力控股總負(fù)債為918億,總負(fù)債率近82%,其中流動(dòng)負(fù)債有754.28億元,一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約132.4億元,而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為193.5億元,短期債務(wù)占現(xiàn)金比達(dá)68.4%。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到,與多數(shù)千億房企注重自有資產(chǎn)持有開(kāi)發(fā)不同,新力控股以小股操盤(pán)、合作及代建項(xiàng)目為戰(zhàn)略核心,在評(píng)判房企規(guī)模重要指標(biāo)的權(quán)益銷(xiāo)售額上占比較少。近三年來(lái)新力控股的權(quán)益銷(xiāo)售額占全口徑銷(xiāo)售額比不足50%,因此被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑規(guī)模“虛胖”。
由于債務(wù)違約,新力的國(guó)際信譽(yù)跌至谷底。原定10月18日到期的2.46億美元債務(wù),新力確認(rèn)其未償還,隨之而來(lái)的是信用評(píng)級(jí)再遭下調(diào),標(biāo)普全球評(píng)級(jí)已宣布新力控股的評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD”(選擇性違約)?;葑u(yù)則宣布,撤銷(xiāo)新力控股的評(píng)級(jí),因?yàn)槭詹坏侥芫S持新力評(píng)級(jí)所需的充分資訊,相當(dāng)于已將其“除名”。
千億銷(xiāo)售額權(quán)益占比不到一半
起家于南昌的新力控股,創(chuàng)立于2010年,僅用十年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售規(guī)模,被譽(yù)為行業(yè)黑馬。45歲的實(shí)控人張園林也一直以激進(jìn)著稱(chēng),2018年至2020年間,新力控股公開(kāi)可查詢的溢價(jià)拿地次數(shù)就達(dá)19次,新力控股在此前的數(shù)年間銷(xiāo)售額年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)135%。
2015年,新力控股的銷(xiāo)售額僅為35.1億元;2016年便跨進(jìn)百億,次年超過(guò)400億元;2020年是其上市后的第一個(gè)完整財(cái)年,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1137億元首破千億。2021年上半年,新力控股共實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售額約587.89億元,同比增長(zhǎng)35%;應(yīng)占權(quán)益合約銷(xiāo)售額約270.39億元,同比增長(zhǎng)28.4%,完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的51%。
不過(guò),近些年新力控股一直處于增收不增利的狀態(tài),數(shù)據(jù)顯示,2018-2020年,新力控股營(yíng)收分別為84.16億元、269.92億元和280.69億元;同期凈利分別為4.14億元、19.57億元和19.6億元。其中2019年,新力控股毛利率約為29.6%,較2018年的37.3%下降7.7個(gè)百分點(diǎn),凈利率則在8%以下,在行業(yè)中處于較低水平。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模的狂奔線路,吞噬了新力的項(xiàng)目利潤(rùn),直接導(dǎo)致企業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售額走低,新力控股也被業(yè)界戲謔稱(chēng)為“虛胖的胖子”。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到,與多數(shù)千億房企注重自有資產(chǎn)持有開(kāi)發(fā)不同,新力控股以小股操盤(pán)、合作及代建項(xiàng)目為戰(zhàn)略核心,熱衷于大量的聯(lián)合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),擴(kuò)大全口徑銷(xiāo)售規(guī)模,來(lái)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。近三年來(lái)新力控股的權(quán)益銷(xiāo)售額占全口徑銷(xiāo)售額比不足50%。
2020年,新力控股總合約銷(xiāo)售額達(dá)1137.4億,其中權(quán)益合約銷(xiāo)售金額僅504.2億元,占合約銷(xiāo)售額的比重為44.33%。而同期,行業(yè)平均值75%左右。今年上半年權(quán)益銷(xiāo)售占比為45.99%,全年?duì)I收規(guī)模及業(yè)績(jī)?cè)鏊賶|底。
陷債務(wù)違約融資成本達(dá)8.7%
伴隨規(guī)模擴(kuò)容,債務(wù)壓力與日俱增。半年報(bào)顯示,截至2021年6月末,新力控股總負(fù)債為918億,其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約132.4億元,而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為193.5億元,短期債務(wù)占現(xiàn)金比達(dá)68.4%。
“三道紅線”方面,2021上半年,新力控股集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.4倍、凈負(fù)債率50.5%,這兩項(xiàng)都符合監(jiān)管要求;僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%,略高于紅線標(biāo)準(zhǔn)。
中報(bào)顯示,新力控股的加權(quán)融資成本達(dá)8.7%,遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。根據(jù)365財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的《2021年上半年上市房企平均融資成本增速榜》,45家上市房企中加權(quán)平均融資成本的平均值為6.11%。
在業(yè)績(jī)會(huì)上,新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示,針對(duì)未來(lái)一年即將到期償還的債務(wù),新力計(jì)劃利用開(kāi)發(fā)貸置換,或是銷(xiāo)售回款償還,并透露“都有償還和再融資計(jì)劃,正在推進(jìn)當(dāng)中”。
9月20日,新力股價(jià)突然慘遭“腰斬”,當(dāng)天最高跌幅87%,股價(jià)跌至每股0.5港元,一夜之間蒸發(fā)了近約120億港元。
10天后,新力發(fā)布公告承認(rèn),此次股價(jià)被巨額拋單,直接原因是大股東質(zhì)押股票被強(qiáng)制平倉(cāng),相當(dāng)于股權(quán)直接易主了,背后的根本原因是公司遇到了流動(dòng)資金的問(wèn)題。
10月11日,新力控股公告,將于10月18日到期的2.5億元的美元債及最后一期利息可能會(huì)違約。而如今隨著債務(wù)到期,新力控股已經(jīng)是債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約。
資料顯示,新力控股境外債務(wù)本金總額達(dá)到10.05億元,除了上述已經(jīng)違約的債務(wù),還包括一筆2022年1月到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù),以及一筆在新交所上市的2022年1月到期的2.1億美元優(yōu)先票據(jù)。
隨之而來(lái)的是信用評(píng)級(jí)再遭下調(diào),標(biāo)普全球評(píng)級(jí)已宣布新力控股的評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD”(選擇性違約)。此前,新力已有兩筆債務(wù)逾期,這次違約無(wú)疑將這家千億房企的國(guó)際信譽(yù)錘至谷底。
股權(quán)凍結(jié)多處項(xiàng)目停工
近期,新力地產(chǎn)集團(tuán)新增股權(quán)凍結(jié)信息,其下屬的“蘇州新力力創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司”被凍結(jié)股權(quán),數(shù)額為20億元。近日,新力地產(chǎn)集團(tuán)又因未按時(shí)履行法律義務(wù),被法院強(qiáng)制執(zhí)行,執(zhí)行法院為深圳市福田區(qū)人民法院。而這僅僅只是開(kāi)始,在國(guó)慶長(zhǎng)假后短短十余天,新力旗下公司已發(fā)生了9起股權(quán)凍結(jié),新力相繼成為各類(lèi)合同糾紛、建設(shè)工程糾紛案的被告。
在9月20日股價(jià)閃崩前,新力在大本營(yíng)南昌就似乎已有資金危機(jī)。首先是南昌地鐵4號(hào)線沿線、號(hào)稱(chēng)“75萬(wàn)方大盤(pán)”的新力城被曝停工。原本應(yīng)于9月底以及11月底交付的住宅,如今尚未完工、進(jìn)度緩慢。目前新力城的尾盤(pán)已經(jīng)被政府停售。
不僅是新力城,新力在南昌的多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在都無(wú)法拿到預(yù)售許可,一些完全準(zhǔn)備妥當(dāng)?shù)拇鲜袠潜P(pán)根本無(wú)法開(kāi)賣(mài),不能給新力帶來(lái)任何的資金回籠。位于南昌紅谷灘區(qū)的新力寶龍理想城,新力祥云中心都在臨近開(kāi)售時(shí)間時(shí)間取消了開(kāi)售計(jì)劃;新力禧園、琥珀園、象湖灣等多個(gè)樓盤(pán)也出現(xiàn)了認(rèn)籌金不退款、施工停工、拖欠房產(chǎn)證等問(wèn)題。
新力的另一個(gè)重倉(cāng)地——廣東,同樣未能幸免。據(jù)悉,廣州公司在售的廣清項(xiàng)目的工程進(jìn)度已停滯多時(shí)?;葜莞侵貫?zāi)區(qū),根據(jù)房評(píng)惠州披露,新力過(guò)半項(xiàng)目已停工,去化主力大盤(pán)新力城已全面封盤(pán)。
面對(duì)種種危機(jī),新力控股表示,已聘請(qǐng)法律顧問(wèn)和財(cái)務(wù)顧問(wèn),評(píng)估資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)資金,探討可行的補(bǔ)救方案,將加快出售項(xiàng)目,但在補(bǔ)救措施上尚未制定任何具體方案。