3月31日上午，萬科召開2021年度線上業(yè)績推介會，除了誠懇表達(dá)歉意，萬科董事會主席郁亮也向投資者表達(dá)了萬科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心和底氣。“我知道今天大家來參加我們業(yè)績發(fā)布會，不是來聽我道歉的，而是關(guān)切萬科能不能從今年開始實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)回升，我們到底有沒有這種底氣，有沒有這種信心。”郁亮在業(yè)績會現(xiàn)場，從政策層面、市場層面以及企業(yè)層面，公開表述了萬科企穩(wěn)回升的外部基礎(chǔ)和內(nèi)部基礎(chǔ)。
兩個(gè)基礎(chǔ)
“萬科今年的工作任務(wù)有八個(gè)字‘止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升’，這里有兩個(gè)穩(wěn)字，因?yàn)榉€(wěn)是我們止跌成功的標(biāo)志，穩(wěn)也是我們回升的基礎(chǔ)，我們有信心完成止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升的工作任務(wù)。”郁亮稱。
企穩(wěn)回升涉及內(nèi)外部基礎(chǔ)。第一個(gè)外部基礎(chǔ)，是有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺。最近中央再次明確了房地產(chǎn)行業(yè)要良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，各地各部門在陸續(xù)推出各種各樣的穩(wěn)定市場的政策。對于政策，萬科抱有充分的信心，行業(yè)正在回歸常態(tài)，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。這是萬科“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。
第二個(gè)基礎(chǔ)是行業(yè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)超過10萬億級的市場，常做常有、常做常新。行業(yè)常做常有，是說不動產(chǎn)生意是一門古老的生意，只要有城市，建筑還在，圍繞不動產(chǎn)的需求就會存在，房地產(chǎn)行業(yè)就會存在。盡管總?cè)丝诩磳⒚媾R拐點(diǎn)，盡管城市化率已經(jīng)在趨緩，但是因?yàn)槲覀儑矣旋嫶蟮娜丝诨鶖?shù)，未來這個(gè)行業(yè)仍然是最大的單一產(chǎn)品市場，它的量級肯定會超過10萬億級。
“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)。”郁亮直言。
“房地產(chǎn)行業(yè)常做常新是指伴隨城市的發(fā)展，老百姓工作生活需求的不斷多樣化，圍繞不動產(chǎn)的相關(guān)需求創(chuàng)新也會越來越多。”郁亮指出，我們可以從美國、日本這些發(fā)達(dá)國家所走過來的路來看，隨著不動產(chǎn)增量機(jī)會的變少，圍繞存量不動產(chǎn)的機(jī)會越來越多，比如以REITs總市值為例，在過去二三十年里面，美國和日本REITs市值的年復(fù)合增長率都在20%左右。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，也形成了這方面相關(guān)的能力，這是萬科“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)“長大成人”
政策基礎(chǔ)和行業(yè)基礎(chǔ)外，萬科“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”最重要的還是內(nèi)部基礎(chǔ)，穩(wěn)定地產(chǎn)主業(yè)，“押寶”經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)。
“時(shí)間再放長一些，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)也不會小。”此次業(yè)績會上，郁亮用了大的篇幅來闡述經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的價(jià)值。郁亮稱，目前住宅開發(fā)業(yè)務(wù)趨緩，因?yàn)橐呀?jīng)到了天花板，而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)具有較好的前景，因?yàn)榘l(fā)展空間很大，每一個(gè)都能孵化出很大的業(yè)務(wù)。開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)發(fā)展空間不一樣，當(dāng)前外部環(huán)境下，市場對于空間大的業(yè)務(wù)會更加看好。而兩者增長方式也不一樣，開發(fā)業(yè)務(wù)需要每年清零，而經(jīng)營業(yè)務(wù)是滾雪球式發(fā)展?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力方面，二者也不是一個(gè)量級。
就在3月30日，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司的《境外首次公開發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式)審批》有了最新進(jìn)展，目前進(jìn)度為“受理通知”階段。
“孩子長大成人了，父母就應(yīng)該鼓勵孩子分家獨(dú)立，未來希望公司每個(gè)業(yè)務(wù)都能成為有出息的兒子，能不能獨(dú)立上市是判斷成功的標(biāo)志之一。”郁亮坦言，之前探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)已經(jīng)交完了，未來這些業(yè)務(wù)會迎來一個(gè)發(fā)展的春天。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模已基本穩(wěn)定，當(dāng)下房企探索的方向趨于多元。要理性去選擇賽道，這將一定程度上決定未來房企的分化格局，畢竟第二增長曲線是房企未來新的利潤增長點(diǎn)。
經(jīng)過八年的探索和布局，萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)迎來高速發(fā)展階段。萬科旗下萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%;萬科旗下冷鏈倉儲近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%。
集團(tuán)高管全部下沉前線
能夠打動市場的絕不是一句口號而已，而是口號背后的實(shí)際行動。
郁亮補(bǔ)充道，任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。他透露，去年萬科已經(jīng)取消了集團(tuán)合伙人的層級，也就是通常意義上的集團(tuán)高管，每個(gè)人都要下沉前線去干活，祝九勝總裁現(xiàn)在兼任長租公寓事業(yè)的第一負(fù)責(zé)人，他不僅要對整個(gè)集團(tuán)經(jīng)營任務(wù)負(fù)責(zé)，也要對長租公寓業(yè)務(wù)負(fù)全部的經(jīng)營管理責(zé)任。郁亮自己也兼任集團(tuán)首席客戶官，經(jīng)常與各單位首席客戶官一起研究和解決從客戶端所發(fā)現(xiàn)的問題。
為提振市場信心，萬科隨年報(bào)一起拋出大額回購方案。計(jì)劃在未來三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)回購部分A股股份，回購金額為20億-25億元，回購價(jià)格不超過18.27元/股。據(jù)此測算，萬科計(jì)劃回購股份數(shù)約1.09億-1.37億股。
與此同時(shí)，萬科也加大了今年的分紅力度。分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%。
50%的分紅比例會持續(xù)下去嗎?萬科董秘朱旭回應(yīng)稱，今年董事會把分紅比例特別提高到了50%，之前一直是35%，主要的考慮也是因?yàn)榻衲隀?quán)益凈利潤下降了45%，為了能夠使股東的分紅比例下降得到緩解。“未來公司會把股息分紅的比例穩(wěn)定在35%-40%之間。”
