從3月1日起，存量浮動利率房貸中以“貸款基準利率”為定價基準的都需要將利率定價基準轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準，而轉(zhuǎn)換后的結(jié)果就是兩個，一個是固定利率，一個是浮動利率。其實大家最糾結(jié)的就是是否要轉(zhuǎn)換為浮動利率，還是選擇固定利率更劃算。
有人說銀行讓我們選擇什么，我們就選擇對立面，銀行怎么會讓我們占便宜了?反正和銀行對著干就對了。有這種思維的人大有人在。也有人說未來利率會下降，那么選擇浮動利率會更加合適，兩種觀點截然相反，也各自代表了不同的群體。那么本文從理性和金融原理和趨勢的角度來分析一下到底該如何選擇，而央行降準又會對我們的選擇產(chǎn)生什么樣的影響。
1、房貸利率定價基準轉(zhuǎn)換的原理
在貸款基準利率為定價基準的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=貸款基準利率*(1±浮動比例)，首先這是一個乘法公式，而其中的浮動比例是固定的，一旦確定后不可改變，而貸款基準利率是央行決定的，什么時候變動是不可知的。目前5年期以上貸款基準利率是4.9%，最近一次調(diào)整是在2015年，距今已經(jīng)四年多了。房貸利率可以向上浮動也可以向下浮動。比如你是向上浮動了20%，那么你的房貸利率就是5.88%(=4.9%*(1+20%))。
在新的定價基準下的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點數(shù)，其中點數(shù)一旦確定就不可改變，而且點數(shù)是正數(shù)(但是在此次利率基準轉(zhuǎn)換中是可以為負數(shù)的，但是在新辦理的房貸中 ，這個點數(shù)只能是正數(shù))，而其中的LPR是每個月都會更新一次的。
根據(jù)央行的公告，利率定價基準轉(zhuǎn)換前后要保持利率的穩(wěn)定，那么也就是說：點數(shù)=房貸利率-LPR，本文中舉例房貸利率為5.88%，而LPR根據(jù)央行的公告是取用的2019年12月的數(shù)值，為4.8%，那么我們可以求得“點數(shù)”為：1.08%=5.88%-4.8%;那么你的房貸利率公式就是：LPR+1.08%;
2、選擇固定利率和浮動利率有何不同?
當你轉(zhuǎn)換利率基準之后，如果選擇的是固定利率，那么LPR就 永遠是4.8%，如果選擇浮動利率，那么你的房貸利率隨著LPR的變化而變化。
如果你判斷未來的利率是下降的趨勢的，那么選擇浮動利率自然是更劃算的;而如果你判斷未來的利率走勢是向上的，那么你選擇固定利率是合適的，因為避免了以后利率上漲帶來的更多的利息支出。
所以，選擇固定利率和浮動利率是截然相反的兩種判斷，你如何選擇的根源也在于對未來LPR走勢的判斷。
3、央行降準幫助我們思考未來利率的走勢
昨日，央行宣布實施普惠金融降準，對符合考核條件的銀行降準0.5到1個百分點，此外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行額外降準1個百分點，此舉將釋放長期資金5500億元，而央行在公告中也說明了，此舉是為了降低社會融資成本。
什么是社會融資成本?其實不就是融資的利率嘛，有就是貸款的利率，房貸只不過是萬千貸款當中的一種，房貸利率也不過是萬千貸款利率當中的一種，但是LPR是所有貸款的利率定價基準?？梢哉f是利率之母。那么降低社會融資的本質(zhì)不就是降低融資利率嗎?也就是降低貸款的利率!
而近日全球央行在行動，英國央行降息50個基點，此前美聯(lián)儲降息50個基點，是2008年金融危機以來的最大單次降幅。全球央行都在降低利息，我們會怎么做?我會會加息嗎?不可能的!
而自從LPR從去年誕生以來，其實也是在下降的趨勢，具體如下圖，5年期的LPR已經(jīng)下調(diào)了2次，累計下降10個基點，而1年期的LPR降低了4次 ，累計降26個基點。而LPR其實就是代替從前的貸款基準利率，以后降息其實就是降低LPR。
而且從過往的十幾年來看，貸款基準利率一直是下降的趨勢，期間雖然是有波動，但是長期趨勢是在下降的，在1996年的時候5年期以上貸款基準利率高達15.12%，而到了2002年降低到了5.76%的低點，然后在2007年9月上調(diào)到7.83%的高點，而到了2015年降低到了4.9%。所以，看過去，貸款基準利率也是下降的趨勢。
其實發(fā)達國家的利率都不高，歐洲的是零，日本是負數(shù)，美國當前是1%-1.25%，而有機構(gòu)預(yù)測美國將降低到零。其實這個和國家的經(jīng)濟發(fā)達程度相關(guān)，中國未來是往發(fā)達經(jīng)濟體發(fā)展的，這是不可逆的發(fā)展趨勢，所以從這個角度看，中未來的利率的走勢也是走低的趨勢。
所以，選擇浮動利率會更加符合趨勢。如果你實在無法判斷，那么在你的房貸利率很低低的情況下，即便是選擇了固定利率也沒什么，反正是鎖定了低利率。
