房企過(guò)冬
時(shí)值年末，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示，11月一二線城市合計(jì)供應(yīng)土地已近1500宗。在這背后：部分資金充裕的房企正積極拿地備貨。而資金鏈緊繃的房企則收縮戰(zhàn)線、出售資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型求生存。房企間的實(shí)力分化也越來(lái)越明顯，“50強(qiáng)”已成為房企融資過(guò)程中的關(guān)鍵門(mén)檻。另外，房地產(chǎn)融資渠道正持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)貸、發(fā)債、股權(quán)融資及海外融資受限，由此信托融資也變得愈發(fā)重要。(包芳鳴)
導(dǎo)讀
從整體看，房企拿地意愿比2018年上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。
臨近年底，土地市場(chǎng)迎來(lái)久違的成交高峰。
11月26日，北京(樓盤(pán))出讓的13宗地塊中成交12宗，成交總金額高達(dá)316.46億元，單日成交數(shù)量與金額均為史上最高;當(dāng)天，北京、上海(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))等多個(gè)城市，合計(jì)成交土地金額達(dá)428.2億元。
一二線城市土地市場(chǎng)似乎正在回暖。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，整個(gè)11月，一二線城市合計(jì)供應(yīng)土地已近1500宗，往日供應(yīng)稀缺的深圳加入推地大軍;12月，熱點(diǎn)城市廈門(mén)(樓盤(pán))、南京(樓盤(pán))也都將迎來(lái)年底的出讓熱潮，合計(jì)入市地塊達(dá)30宗、起拍總價(jià)255.8億元。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于部分資金充裕的房企來(lái)說(shuō)，依然會(huì)集中拿地。而土地供應(yīng)大幅增加，意味著在未來(lái)將上市大量的房源。
這使得供需結(jié)構(gòu)緩解，未來(lái)房?jī)r(jià)有望保持平穩(wěn)。“土地供應(yīng)的大幅增加，會(huì)在一兩年后形成供應(yīng)量，市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)將保持穩(wěn)定。”住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)主任顧云昌表示。
值得關(guān)注的是，在部分城市，供應(yīng)的大幅增加給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了去化和競(jìng)爭(zhēng)壓力，比如北京的限競(jìng)房在短期內(nèi)供應(yīng)大增，在很大程度上平抑了整體房?jī)r(jià)。
年底搶地潮
中國(guó)房地產(chǎn)在2018年進(jìn)入下行周期，土地市場(chǎng)亦是如此。
過(guò)去的10個(gè)月，土地流拍現(xiàn)象在多地上演。據(jù)廣發(fā)證券(000776,股吧)統(tǒng)計(jì)，前三季度土地流拍數(shù)量已達(dá)到888宗，10月百城土地溢價(jià)率下降至12年以來(lái)新低。
年內(nèi)，大部分城市賣(mài)地金額漲幅放緩，截至11月26日，全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市合計(jì)賣(mài)地3.21萬(wàn)億，同比上漲7.3%，是多年來(lái)的最低漲幅。
到了年底，地方開(kāi)始坐不住了。大部分賣(mài)地持平或者減少的城市，開(kāi)始明顯增加土地供應(yīng);部分城市修改土地出讓規(guī)則，包括減少保證金、共用保證金等，減低土地成交門(mén)檻，導(dǎo)致年末土地成交高峰出現(xiàn)。
例如，11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，總起拍價(jià)約316.8億元，刷新了今年起拍總價(jià)紀(jì)錄;同日，濟(jì)南(樓盤(pán))一口氣推出12宗土地，總面積約為45萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約為46.49億元。
土地稀缺的深圳，也開(kāi)始加推地塊。據(jù)深圳土地交易中心官網(wǎng)顯示，截至目前，11月共計(jì)有11宗地塊出讓?zhuān)渲邪ň幼∮玫?宗，商業(yè)辦公地5宗，物流用地和工業(yè)用地各1宗。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計(jì)1400宗，創(chuàng)年內(nèi)新高。
這一趨勢(shì)在12月還將延續(xù)。因交地原因未趕上11月出讓熱潮的廈門(mén)，隨著中止地塊的恢復(fù)出讓及新增供應(yīng)，12月將有8宗地塊陸續(xù)入市交易，新增供應(yīng)77.86萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)達(dá)137億元;南京(不含溧水、高淳)也將在11月29日至12月18日出讓22宗地塊，起拍總價(jià)118.8億元。
供應(yīng)的提升帶動(dòng)著開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>
據(jù)東方證券監(jiān)測(cè)，11月19日至11月23日一周內(nèi)，26大城市在土地出讓金上升的情況下，成交土地?cái)?shù)依然達(dá)到26塊。
熱情從成交價(jià)也得以體現(xiàn)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市樓面均價(jià)為10221.62元/平方米，環(huán)比上漲33.33%。
成交的溢價(jià)率則出現(xiàn)分化。以北京11月26日成交地塊為例，除了采育0128地塊競(jìng)爭(zhēng)到溢價(jià)率49.3%外，大部分依然處于平穩(wěn)中，基本溢價(jià)率集中在20%左右，與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行，少數(shù)土地溢價(jià)率為1.56%，甚至0.5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從近期土地市場(chǎng)報(bào)價(jià)與最后競(jìng)價(jià)情況看，土地市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是并沒(méi)有想象中那么冷，房企依然積極拿地，特別是優(yōu)質(zhì)地塊，爭(zhēng)搶依然激烈。
但從整體看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。
張大偉指出，資金成本的優(yōu)勢(shì)將是房企在土地市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)一二線城市地價(jià)超過(guò)30億的地塊，民企將很難參與或者單獨(dú)競(jìng)爭(zhēng)。
供應(yīng)影響房?jī)r(jià)
大量的土地供應(yīng)，在未來(lái)將轉(zhuǎn)化成房源入市，“2019年市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯上漲”，張大偉表示。
以北京為例，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，北京累計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房土地合計(jì)已經(jīng)多達(dá)80塊，限競(jìng)房住宅規(guī)劃建筑面積高達(dá)774萬(wàn)平米。按照70-90平米為主測(cè)算，將形成超過(guò)7萬(wàn)套限競(jìng)房。
前期的土地已轉(zhuǎn)化為房源。數(shù)據(jù)顯示，11月北京供應(yīng)住宅23期合計(jì)住宅套數(shù)多達(dá)6218套，10月、9月分別供應(yīng)25期8918套、31期7570套。
然而，市場(chǎng)的反應(yīng)卻不盡如人意。年內(nèi)累計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)31個(gè)項(xiàng)目39期，供應(yīng)限競(jìng)房套數(shù)為18580套，面積為216.5萬(wàn)平米。而網(wǎng)簽銷(xiāo)售的套數(shù)僅3391套，簽約比例僅18.3%。
據(jù)此測(cè)算，入市項(xiàng)目的平均去化只有3成多。
張大偉分析，北京市場(chǎng)過(guò)去2年土地供應(yīng)高峰逐漸開(kāi)始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市，購(gòu)房者開(kāi)始全面觀望。而限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，使得供大于求開(kāi)始出現(xiàn)。
他預(yù)計(jì)，按照最近入市的節(jié)奏看，未來(lái)2個(gè)多月，還將有1-2萬(wàn)套限競(jìng)房入市，年底限競(jìng)房將積壓庫(kù)存超過(guò)1000億。
巨大的供應(yīng)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)壓力。一家華南房企在北京的限競(jìng)房項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，今年市場(chǎng)本來(lái)就在下滑，商品房的新房和二手房也在降價(jià)，限競(jìng)房又這么多，項(xiàng)目的去化壓力很大。他認(rèn)為，低價(jià)限競(jìng)房的大量存在，在整體上已經(jīng)改變了北京樓市的供求結(jié)構(gòu)，平抑了房?jī)r(jià)。
北京的限競(jìng)房可說(shuō)是一個(gè)特例。全國(guó)來(lái)看，知名土地專(zhuān)家鄒曉云認(rèn)為，市場(chǎng)供求機(jī)制已經(jīng)失調(diào)，單方面增加土地和房屋，很難產(chǎn)生大的影響。加之土地到房屋的鏈條很長(zhǎng)，很難預(yù)測(cè)到未來(lái)會(huì)有什么變化。
鄒曉云進(jìn)一步指出，樓市是政策市，只要政策是穩(wěn)定的，市場(chǎng)就不會(huì)有太多的變化。
中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，土地供應(yīng)增加并不意味著供過(guò)于求的局面會(huì)立即出現(xiàn)，今年底拿的地，要后年底才能在住房市場(chǎng)上顯示出來(lái);維穩(wěn)依然是基本原則和目標(biāo)。
價(jià)格方面，宋丁認(rèn)為，上半年以來(lái)，深圳供地以及企業(yè)拿地的積極性都不是太高，下半年不將缺口補(bǔ)起來(lái)的話，明年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出上漲壓力。
張大偉則表示，北京開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn);另外廈門(mén)等地房?jī)r(jià)也明顯下行。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，土地供應(yīng)雖對(duì)補(bǔ)庫(kù)存有積極導(dǎo)向，但若要對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，房企仍需加快新項(xiàng)目開(kāi)工、新房源入市，真正變成有效供應(yīng)。
