在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，加上年底樓市觀望情緒加劇，全國住宅市場整體供大于求矛盾加劇。18日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的100個(gè)大中城市住宅庫存連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上升。
易居方面發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月底，受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環(huán)比增長2.5%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年9月開始，百城庫存規(guī)模出現(xiàn)近三年來首次顯著攀升態(tài)勢。10月至11月繼續(xù)保持增長態(tài)勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點(diǎn)，2018年四季度正步入上行通道。
截至2018年11月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米，環(huán)比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后，自2018年6月首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7月至11月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅持續(xù)收窄。三線城市在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，觀察歷史數(shù)據(jù)，11月推盤規(guī)模創(chuàng)下了歷史最高水平。“這說明房企年底需要沖刺業(yè)績，推盤節(jié)奏有所加快。從側(cè)面也說明，11月預(yù)售證管控的力度相對小，部分積壓的高價(jià)樓盤正密集入市。從購房者的角度看，近期房源可選的機(jī)會(huì)也在增加”。
從供求關(guān)系來看，11月，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5930萬平方米，而成交量為4858萬平方米。在以往連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上，9月首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢，10月至11月繼續(xù)保持此類態(tài)勢。
“房企普遍重新面臨去庫存的較大壓力”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從去化周期來看，截至11月，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個(gè)月。“這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個(gè)月，該數(shù)值相比10月的9.2個(gè)月有所增加。從趨勢看，當(dāng)前存銷比正開始走出歷史低位，且開始小幅反彈”。
整體來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2018年9月至11月全國百城庫存數(shù)據(jù)持續(xù)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。“庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。當(dāng)然從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也緩和了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的矛盾，同時(shí)也增加了購房者議價(jià)的空間”。
“12月房企申領(lǐng)預(yù)售證的積極性依然很高，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量”。他進(jìn)一步分析預(yù)測，“市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。”
