“我的房子掛了半個月了都沒人來看。”5月8日，北京市大興區(qū)業(yè)主于先生苦惱地對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。中介告訴于先生，目前該區(qū)域租房市場現(xiàn)狀是“房源多，愁客戶”。這對于持續(xù)上漲多年且常?；鸨谋本┳夥渴袌龆裕呛币姷默F(xiàn)象。
北京租房市場無論是成交還是租金通常呈現(xiàn)上漲趨勢，即便偶有下跌也屬季節(jié)性因素。不過，這次于先生遇到的情況可能不是個案。為了了解北京租房市場真實現(xiàn)狀，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研了30家房產(chǎn)中介。此次調(diào)查采取電話采訪的形式，分別隨機(jī)選擇每個區(qū)的鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)、麥田地產(chǎn)以及安居客。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京租房市場整體穩(wěn)中帶降。受相關(guān)政策和事件影響，北京大部分區(qū)域租賃價格都在下降，降幅在100-1000元/月不等，出租房交易速度有所減慢。
考慮到租房市場可能也受到季節(jié)性因素影響，我們還對比了同期的其他城市。諸葛找房選取北上廣深杭蓉這六個綜合實力強(qiáng)的“年輕人逐夢之地”，也是流動人口眾多租賃市場發(fā)展快體量大的代表城市來一探究竟。
從租房成交量上來看，春節(jié)后各城市3月的租房成交環(huán)比2月都有明顯的提升。一線城市中，北京3月成交量環(huán)比上漲8.70%，若刨除2月春節(jié)幾天假期來看，3月的租房成交并未出現(xiàn)預(yù)期中的提升，市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。而廣州、深圳3月租房成交量均上漲5成以上，市場小高峰明顯。珠三角區(qū)域人才吸附能力增強(qiáng)，租房成交量修復(fù)。
北京租房市場遇冷
春節(jié)過后，多地租房市場季節(jié)性回暖跡象明顯，但北京等熱點城市租房市場在節(jié)后出現(xiàn)租金下降的消息也備受關(guān)注。北京流動人口基數(shù)大、租房需求旺盛，租房市場一直看漲。不過今年春節(jié)后租房小高峰，北京租房市場卻未有大幅漲租現(xiàn)象，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)房屋租不出去的窘境。
從季節(jié)角度來看，3、4月份當(dāng)屬租賃市場的旺季。諸葛找房分析，一方面2月本身自然日少，另一方面在租賃市場周期中，春節(jié)后往往有一波租房小高峰。節(jié)后，大部分人回歸工作崗位，大多數(shù)一二線城市如期迎來租房小高峰。但諸葛找房卻發(fā)現(xiàn)，北京等城市卻并未出現(xiàn)如期中的租房小高峰。
他們發(fā)現(xiàn)，租房市場相比住宅市場對季節(jié)周期反應(yīng)更快。熱點城市租房市場在2018年底傳統(tǒng)租賃淡季表現(xiàn)冷淡，成交均價持續(xù)下跌。春節(jié)假期過后，2月的后兩周即開始快速恢復(fù)，2月份整體上前冷后熱，導(dǎo)致2月租房成交均價并未出現(xiàn)大幅上漲或下跌。3月一部分城市延續(xù)節(jié)后的租房熱度，而北京、上海、杭州等城市則快速冷靜下來，恢復(fù)正常成交節(jié)奏，3月份整體租房成交價格出現(xiàn)小幅回落。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研的30家房產(chǎn)中介也證實了這一現(xiàn)狀。從調(diào)研結(jié)果來看，核心區(qū)域的房產(chǎn)中介都反映租金相對穩(wěn)定，但望京、豐臺、通州、順義、大興、昌平等區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均反映房租呈現(xiàn)下降，降幅從幾百到上千不等。尤其是于先生所在的大興區(qū)，我愛我家潤星家園店的李先生表示，該區(qū)域一居室房租降幅約在300元/月，現(xiàn)在租房市場不怎么景氣：房子多，客戶少，需求量不多。他舉了一個例子，現(xiàn)在一位租客可以匹配到3~4套房源，而之前是3~4位租客才能匹配到1套房源;昌平區(qū)三家房產(chǎn)中介公司均表示該區(qū)域租房房價有所下降，降幅區(qū)間在100-300元/月，均表示來北京的人少，離開北京的人較多，所以租房需求沒有像去年那么多，房源比較充裕。
來自云房數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，和2018年同期相比，2019年平均租金走低的站點顯著增多，僅30個站點租金走勢由跌轉(zhuǎn)漲，而由漲轉(zhuǎn)降的站點則高達(dá)81個。其中，房山、大興、通州、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)的偏遠(yuǎn)站點，價格下調(diào)幅度明顯。房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城平均租金幾乎腰斬，大興線的義和莊站和6號線的物資學(xué)院路站，租金降幅也都超過了三分之一。
他們離開了北京
“先后租我房子的三家租客：第一家是從事教育培訓(xùn)的小老板，第二家是搞裝修承包的，第三家貌似是浙江人，做批發(fā)的。他們現(xiàn)在都離開了北京。”于先生對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說。實際上，于先生也在十年前離開北京，轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州。
諸葛找房的報告稱，整體來看，3月以杭州、成都為代表的熱點二線城市的租房成交量上漲程度明顯高于一線城市。杭州、成都3月租房成交量上漲近8成。完善的城市建設(shè)、豐富的就業(yè)機(jī)會加之人才政策的傾斜，使得二線城市的人才吸引力加速提升，春節(jié)后恐怕也有一些“逃離北上廣”的人群選擇在二線城市開始新的工作、生活。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者針對30位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，針對北京租金市場遇冷，他們普遍反映有三個原因：第一，去年像自如、蛋殼、相寓等長租公寓機(jī)構(gòu)抬價搶房，導(dǎo)致租房價錢虛高，租房市場冷淡，但后期資本運作失敗后租金又重回正常水平;第二，近年來政府著重排查地下室房等一系列不合規(guī)租房市場，導(dǎo)致租房成本增高;第三，北京市疏解人口相關(guān)政策使得外地人口流失較多。根據(jù)我愛我家地壇北里店的店員介紹，從詢問房源的人數(shù)減少來看，北京整體人口數(shù)量在下降。
根據(jù)北京市官網(wǎng)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年末全市常住人口2154.2萬人，比上年末減少16.5萬人。其中，常住外來人口764.6萬人，比上年年末減少29.7萬人，占常住人口的比重為35.5%，與2017年年末相比，下降了1.1%。這是1997年以來的常住人口第二次下降，也是自2017年以來連續(xù)兩年下降，人口呈負(fù)增長趨勢。這也符合“十三五”規(guī)劃中北京非首都功能疏解帶動人口調(diào)控政策。
當(dāng)然，疏解人口的同時，國家大力鼓勵租賃市場發(fā)展也對市場化租金產(chǎn)生影響。北京市主要聚焦符合條件人才的住房職住平衡，按照“租購并舉，以租為主;產(chǎn)城融合、職住平衡”原則，以配租公共租賃住房為主，配售共有產(chǎn)權(quán)住房為輔，在就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才聚集區(qū)域，籌集房源就近解決人才居住生活需求”。截至2018年6月，北京已經(jīng)在12個城區(qū)公布了44個地塊的集體土地租賃住房項目，總體供地達(dá)到431.49公頃。目前推出的44個項目中，位于六環(huán)內(nèi)的項目有31個，六環(huán)外的項目13個，分別位于房山、順義、延慶、門頭溝、平谷、懷柔六個區(qū)。公租房主要針對的是中低端小區(qū)的公租，面向人群也大多是中低收入人群，而所建設(shè)的區(qū)域也大部分在離市區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域，滿足了相關(guān)人群的住房需求。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，常住人口的變動對租賃市場的影響是潛移默化的，北京常住人口的變化趨勢除了總量變化之外，更值得關(guān)注的是結(jié)構(gòu)性變化，即未來將會有更多“高精尖”人才流入，而普通人才則會向二線城市轉(zhuǎn)移，同時中低收入人群的比例變化則并不明顯。因此未來針對于中高檔次的租賃需求會呈現(xiàn)緩慢增長，而中低收入人群的租賃需求變化則并不明顯。
