房地產(chǎn)市場走至今天，每次前行都伴隨陣痛。2019年3月19日，武漢精裝房維權(quán)風波再起，雅居樂國際花園177名業(yè)主將一紙訴狀交至法院，試圖以法律途徑解決裝修困局。
一切始于1年前。該項目去年3月底開盤后，大量剛需欣喜上車，樓盤均價12800元/㎡，附帶裝修費2500元/㎡。業(yè)主稱，據(jù)公開招投標資料，裝修公司工程造價每平米僅383元?？吹竭@一數(shù)據(jù)，所有業(yè)主都不能接受。
而開發(fā)商方面回復第一財經(jīng)，上述工程款僅為人工費用，并不包含材料費用。
但是，房價高壓下的購房者，對開發(fā)商信任不再，雙方的溫情便很難重建。目前該項目還未收房，解除裝修協(xié)議、退還裝修費，是業(yè)主的核心訴求。
實際上，精裝房維權(quán)一直是許多房地產(chǎn)項目的痛處。新房限價下開發(fā)商普遍備案毛坯賣精裝，以拓展利潤空間。若業(yè)主質(zhì)疑裝修成本，加上樓盤房價小幅波動，便會成為次次維權(quán)的導火索。
精裝成本漩渦
購房之前，趙琪并非不了解精裝房的問題。但沖著雅居樂品牌口碑，她選擇相信。“4公里湖岸，百萬方濱水墅區(qū)”、“雅居樂中國房企品牌價值TOP10，實力雅筑百萬方濱水墅區(qū)”，去年9月看房時，銷售如此宣傳。
當剛需買房依然要靠搶時，趙琪沒想那么多。湊齊30%首付后，她快速入手一套99.85㎡的房子，其中套內(nèi)面積77.44㎡，公攤面積22.41㎡。該房屋毛坯均價11274.67元/㎡，加上精裝修費用總價約138萬元。
但購房喜悅并沒有持續(xù)多久。去年年底看毛坯房時，她發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域施工使用花線。所謂花線，因其負荷太少且容易出現(xiàn)事故，目前安全用電相關(guān)規(guī)范已明確建筑工程不許使用。
同時有業(yè)主表示，開發(fā)商選定的裝修公司工程造價每平米僅383元。至此，雅居樂國際花園業(yè)主對開發(fā)商的信任瀕臨崩塌。“看到毛坯房現(xiàn)狀，再看到招投標資料，我們徹底死心了。”趙琪告訴第一財經(jīng)。
記者在武漢市公共交易平臺上查詢到相關(guān)文件。據(jù)武漢雅居樂國際花園一期(二標段)直接發(fā)包備案表，6、7、10、11、12棟室內(nèi)裝飾裝修工程由深圳中天精裝股份有限公司承包，總建筑面積約106343㎡，工程造價約4076萬元。
若將總造價與面積相除，得出數(shù)據(jù)確為383元/㎡。那么這一數(shù)據(jù)能在多大程度上代表裝修成本?“實際上，建筑面積不單指室內(nèi)面積，還包含電梯口、大廳等公攤部分，如果以此計算分母偏大。此數(shù)據(jù)不能直接等同于裝修成本，但可作為參考。”有裝修業(yè)高管告訴第一財經(jīng)。
同時此業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商將工程直接發(fā)包給裝修公司，屬于集體性轉(zhuǎn)分包模式。工程造價包括材料費用，且后續(xù)不會有太大波動，因此一定程度上可代表裝修投入。但上述文件是開發(fā)商與裝修公司之間的協(xié)議，業(yè)主還需以開發(fā)商出具的裝修材料明細為準。
但開發(fā)商并不認同。武漢雅居樂花園項目負責人對第一財經(jīng)表示，上述工程款只是部分人工成本，不包含設(shè)計、材料、運輸?shù)绕渌M用。裝修材料是開發(fā)商直供給裝修公司，不需要招標，也不會公布相關(guān)信息。“目前項目未交房，裝修質(zhì)量問題現(xiàn)在還談不上。”
實際上，業(yè)主簽訂的《委托裝修協(xié)議》對裝修標準有明確規(guī)定。其中臥室房門、衛(wèi)生間淋浴隔斷、衛(wèi)生間門、廚房星盆、陽臺洗衣柜等均為“定制”，未列明具體品牌。對此，業(yè)主對后續(xù)裝修結(jié)果表示擔憂。
第一財經(jīng)了解到，該樓盤建設(shè)單位為武漢長凱物業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2000年，注冊資本61928萬元，南京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股50%，中盈長江國際新能源投資有限公司持股50%，董事長喬曉建為雅居樂武漢區(qū)域總裁。2019年2月25日，該公司曾因未按時履行法律義務(wù)而被法院強制執(zhí)行。
而裝修方深圳中天精裝股份有限公司成立于2000年，注冊資本11355萬元，公司資質(zhì)為建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包壹級。天眼查信息顯示，其曾涉勞務(wù)合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、失業(yè)保險待遇、追索勞動報酬糾紛等多起官司。
“失言”的合同
如果說在裝修問題上，業(yè)主感受到的是憤怒。翻開合同那一刻，無力感才真正襲來。趙琪表示，簽署合同時，壓根不知道自己放棄了那么多權(quán)利。
記者得到的合同資料顯示，《武漢雅居樂花園認購書》簽署于《商品房買賣合同》、《委托裝修協(xié)議》等文件之前。其中的認購條款指出，購房者在簽署本認購書時已認真閱讀上述文件。但實際上，此時購房者并未看到所有文件。
真正簽訂購房合同時，“短短幾分鐘內(nèi)不停簽字蓋手印，密密麻麻的小字根本來不及看清內(nèi)容。”業(yè)主說，后續(xù)才發(fā)現(xiàn)其中存在“不公平條款”，包括但不限于剝奪其毛坯驗收結(jié)果知情權(quán)、合同撤銷權(quán)，公攤按精裝收費等。
據(jù)《委托裝修協(xié)議》委托事項第3點，開發(fā)商向裝修公司交付房屋時，即代表購房者已經(jīng)認可并接受開發(fā)商的毛坯工程;而房屋裝修工程款第1點中，精裝修總款按建筑面積收費。也就是說，公攤部分也是精裝價。
此外《確認書》第4條提到，業(yè)主承諾，已清晰知曉裝修總價款包括裝修材料，不會以存在欺詐、顯失公平為由要求解除或終止上述協(xié)議。否則，業(yè)主違約，開發(fā)商有權(quán)解除購房合同。
“但如果因此拒絕簽署，按之前認購書規(guī)定，已交定金將不退還。”趙琪說。至此，一系列合同形成有利于開發(fā)商的完美閉環(huán)。更重要的是，購房者的簽名與手印赫然在列，維權(quán)陷入“死胡同”。
這一現(xiàn)象并非孤例。深圳市消費者委員會曾指出，房地產(chǎn)消費領(lǐng)域是不公平、不合理格式條款的重災(zāi)區(qū)。由于商品房買賣過程信息不對稱，開發(fā)商經(jīng)常利用自身強勢地位，通過格式合同條款排除或限制消費者權(quán)利，減輕或免除自身責任。
此外，業(yè)主還對另一問題耿耿于懷。武漢市房管局數(shù)據(jù)顯示，該樓盤土地使用年限為2005年~2075年。也就是說，目前房屋產(chǎn)權(quán)年限剩57年，跟買房時銷售聲稱的70年相差甚多。“但置業(yè)顧問從未提及這一點。”趙琪說。
房價之根
與開發(fā)商多次談判無進展后，2019年3月19日，177名業(yè)主集體起訴，將武漢長凱物業(yè)發(fā)展有限公司告至法庭。目前，武漢市江夏區(qū)人民法院已立案，案件將于4月底分批陸續(xù)開庭。
就在起訴后不久，“噩夢”依然未息。3月23日，十幾名業(yè)主在售樓部維權(quán)時，遭不明身份人員攻擊。據(jù)現(xiàn)場視頻，十幾名社會樣貌人員將潘明踢倒在地，毆打持續(xù)3到4分鐘。醫(yī)院鑒定結(jié)果顯示，潘明右側(cè)第5、6前肋不全骨折。
實際上，房地產(chǎn)加速奔跑下，這只是近年來行業(yè)頑疾的縮影。2016年，搶房之風刮到武漢，封盤漲價極為普遍。隨著“三限”相繼到來，開發(fā)商生存線被勒緊，為獲取最大利潤，備案毛坯、賣精裝成為溢價的有效途徑。彼時，甚至有100平方米的房子，裝修房比毛坯房備案價高出65萬元。
“很多省會城市也都是這樣。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，開發(fā)商抓住購房者入市的急切心情，但往往有很多問題，比如說買房時不會有問題，但交付房屋時就會有糾紛，背后體現(xiàn)了供求矛盾下開發(fā)商違規(guī)操作的現(xiàn)象。
2017年5月，為遏制開發(fā)商以捆綁裝修等方式變相漲價，武漢市出臺“精裝房限價令”，開發(fā)商必須在預(yù)售備案時明確是否為裝修房，并就接受裝修價格指導、制作樣板房和嚴格執(zhí)行裝修標準等做出書面承諾。
政策加持下，為何維權(quán)風波依然不斷?合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財經(jīng)，一切根源都在于限價。開發(fā)商為追求利潤最大化，會拆開精裝和毛坯，甚至壓縮精裝修成本。而對購房者來說，裝修成本之外，一旦房價沒漲甚至有小幅調(diào)整，也會進行維權(quán)。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂國際花園房價自2018年來經(jīng)歷過小幅調(diào)整。2018年5月，該項目均價12800元/㎡，8月份上升至14500元/㎡。此后直到2019年2月份，一直保持平穩(wěn)。2019年3月，該項目均價再次降至12800元/㎡。
今年1月22日，武漢市房產(chǎn)交易中心一通知顯示，全市79個涉穩(wěn)項目，凡購房人提出解除合同，可以辦理備案注銷手續(xù)。但要購房者與開發(fā)商協(xié)議一致、一同前去辦理。雅居樂國際花園項目名列其中。
那么在這場官司中，業(yè)主勝算幾何?北京中倫文德(天津)律師事務(wù)所張培堯律師告訴第一財經(jīng)，即使法院已立案，但在業(yè)主都簽字的情況下，難以將協(xié)議內(nèi)容定性為霸王條款。法院以協(xié)議顯失公平為由做變更有可能，但從格式合同角度判定條款都無效，可能性相對較小。
而在嚴躍進看來，維權(quán)勝率還是很大的，尤其是當前對于購房秩序管控比較嚴厲。但買房要去如此維權(quán)很耗費精力，建議后續(xù)房管部門對于此類裝修定價給予更明確的公布，對于部分裝修成本過高、質(zhì)量投訴過多的房企集中整頓。
(文中趙琪、潘明系化名)
