5月二線城市土地市場延續(xù)了4月熱度明顯升溫的走勢，部分房企高溢價(jià)補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，地王再現(xiàn)。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月，二線城市土地出讓金同比上漲81%;全國單宗成交總價(jià)超過20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價(jià)率超過20%。
土地市場的升溫引起了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，昔日拿高價(jià)地的房企在遭遇限價(jià)等調(diào)控政策后資金壓力猶存，部分房企甚至通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來解決現(xiàn)金流問題。從近期土拍熱點(diǎn)城市政策調(diào)控力度來看，若市場持續(xù)過熱，房企融資管控或進(jìn)一步收緊，未來拿地仍需保持謹(jǐn)慎，盲目獲取高價(jià)地并不可取。
房企高溢價(jià)補(bǔ)倉
5月，二線城市土地市場延續(xù)了4月的成交火爆行情，房企高溢價(jià)補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，地王再現(xiàn)。
5月15日，碧桂園經(jīng)過453輪競拍以14.5億元獲得揚(yáng)州(樓盤)一商住用地，溢價(jià)率103.06%。其在洛陽(樓盤)、嘉興(樓盤)等城市拿地的溢價(jià)率也均超過100%，高溢價(jià)補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。5月24日，碧桂園拿下洛陽總價(jià)單價(jià)樓面價(jià)“三料地王”，月底兩天，又先后在無錫(樓盤)、寧波(樓盤)、成都、天津(樓盤)接連摘得住宅用地，其中，常州(樓盤)地塊溢價(jià)率54%。
近期多家房企拿地溢價(jià)率超過40%。5月30日，經(jīng)過68輪競價(jià)，萬科以22.8億元競得南京(樓盤)某宅地，溢價(jià)率41.6%;5月28日，新希望在杭州(樓盤)連摘2宗地，其中一宗地經(jīng)過849輪競價(jià)，溢價(jià)率53.85%;5月21日，經(jīng)過346輪競價(jià)，中糧+陽光城(000671)以總價(jià)42.39億競得紹興(樓盤)一住宅地塊，樓面價(jià)16723元/平方米，溢價(jià)率62.23%;5月10日，旭輝以11.7億元競得常州某商住用地，溢價(jià)率43%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月，全國單宗住宅類地塊成交總價(jià)超過20億的多達(dá)35宗，主要分布在華東區(qū)域，其中有22宗地塊溢價(jià)率超過了20%，占比高達(dá)63%，這在2019年是首次出現(xiàn)。
諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，二線城市土地市場成交持續(xù)火熱，土地出讓收金同比上漲81%。其中，長三角經(jīng)濟(jì)圈城市表現(xiàn)亮眼，杭州、常州、溫州(樓盤)、上海(樓盤)、紹興、無錫、寧波均進(jìn)入TOP10榜單。杭州土地出讓收金266億元位列城市出讓金榜單首位。嘉里建設(shè)以68.14億元拿下的杭州文暉單元宅地，位居成交總價(jià)榜單之首，溢價(jià)率為29.94%;恒基以30.2億元拿下的北京(樓盤)朝陽孫河板塊首宗不限價(jià)地塊，樓面價(jià)達(dá)69542元/平方米，領(lǐng)銜成交單價(jià)榜單。
昔日高價(jià)地壓力猶存
值得注意的是，2014年以來的不少高價(jià)地至今尚未解套，對房企造成了一定的資金壓力。
以北京為例，2015年的單價(jià)地王項(xiàng)目——葛洲壩(600068)北京中國府，樓面地價(jià)7.5萬元/平方米，近日剛剛拿到預(yù)售許可證，擬售價(jià)格最高11.7萬元/平方米，遠(yuǎn)低于拿地時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)期的15萬+。原本預(yù)計(jì)2016年開盤，沒想到遭遇政策變化。
2016年，北京開始執(zhí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)模式，如今已成為主要供地模式，因設(shè)置土地價(jià)格上限，同時(shí)限定未來商品房銷售價(jià)格，房企利潤空間受限，拿地開始回歸理性。與此同時(shí)，2017年3月份調(diào)控升級之后，北京對預(yù)售證的審批尤為嚴(yán)格，高價(jià)盤很難獲得預(yù)售證。
“中國府項(xiàng)目品質(zhì)可圈可點(diǎn)，如果在2017年前入市，也是一個(gè)不愁賣的項(xiàng)目，但到現(xiàn)在的市場，變數(shù)就多了很多，競爭越來越多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
證券時(shí)報(bào)記者了解到，北京中國府項(xiàng)目擬投資總額達(dá)到108.13億元，2018年實(shí)際投資6.31億元，累計(jì)實(shí)際投入已經(jīng)超過68億元。
對于資金壓力問題，某熟悉葛洲壩地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士則對證券時(shí)報(bào)記者說：“國企的資金成本較低，而且后面還有葛洲壩集團(tuán)撐腰，資金不成問題。這個(gè)項(xiàng)目少賺點(diǎn)，其他項(xiàng)目多賺點(diǎn)，就可以平衡利潤。房地產(chǎn)行業(yè)是周期性的，調(diào)整是正常的，但長期還是看漲的。”
并不是所有國企都愿意或能夠承受高價(jià)地的壓力。2015年北京總價(jià)第三高的豐臺地王(位于南四環(huán)外)，在華潤+華僑城+招商局聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元拿下后不久，華潤和招商局就因拿地價(jià)超過預(yù)算而選擇退出，隨后本來擬獨(dú)立操盤的華僑城，也在2017年因巨大財(cái)務(wù)壓力先后轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)而退出，最終由泰禾集團(tuán)(000732)以108.6億元全部接盤，并將項(xiàng)目更名為泰禾·金府大院。據(jù)了解，該項(xiàng)目今年以來銷售了56億。
而泰禾在北京的另一個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目西府大院(位于西南三環(huán)外)，2014年拿地時(shí)樓面價(jià)近6萬元/平方米，因期望更高的價(jià)格而錯(cuò)過了可以單價(jià)15萬賣的那波行情，又趕上很長一段時(shí)間單價(jià)8萬以上難批預(yù)售證，所以上市時(shí)間一再延遲，直至2018年底獲發(fā)預(yù)售證的價(jià)格僅11.3萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以此價(jià)格銷售將面臨虧損。
某熟悉泰禾的業(yè)內(nèi)人士對證券時(shí)報(bào)記者表示，泰禾當(dāng)年對市場預(yù)期較為樂觀，手里現(xiàn)金幾百億拿了不少高價(jià)地，沒想到碰到政府限價(jià)、限購、限售等，受到較大影響。還有一些二手地拿地后不能立刻形成銷售，整個(gè)現(xiàn)金流全部押到土地上了，現(xiàn)在須通過低價(jià)銷售和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來解決現(xiàn)金流問題。
泰禾集團(tuán)的資金問題也引起了深交所關(guān)注，并收到“年報(bào)問詢函”，首個(gè)問題就是：是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)?盡管泰禾在回復(fù)公告中稱“無集中兌付的風(fēng)險(xiǎn)”，但是從今年以來陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)來看，其資金壓力猶存。
盲目拿高價(jià)地不可取
近期房企高溢價(jià)拿地引起了監(jiān)管部門的關(guān)注，繼住建部對蘇州(樓盤)等土地市場過熱、房價(jià)漲幅較大城市預(yù)警提示后，蘇州、合肥(樓盤)等土拍熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布調(diào)控政策，銀保監(jiān)會(huì)還發(fā)通知要求整治房地產(chǎn)市場融資亂象，包括銀行、信托等違規(guī)資金用于拿地等。
華泰金融控股(香港)公司研報(bào)認(rèn)為，開發(fā)商重新獲得流動(dòng)性渠道是其能夠開展強(qiáng)勁土儲(chǔ)補(bǔ)給的主要原因。預(yù)計(jì)若土地市場持續(xù)過熱，監(jiān)管部門或?qū)⒉扇「啻胧┫拗崎_發(fā)商融資渠道和土地交易過程，為土地市場降溫。
“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管，市場存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)房企融資會(huì)略有收緊。”同策研究總監(jiān)張宏偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，從4、5月份的房企融資數(shù)據(jù)看，整體融資額都是下滑的，主要原因是公司債發(fā)行減少。
張宏偉介紹，2019年5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)361.23億元，相較于4月，融資總額下降52.07%。其中，主要是由于公司債發(fā)行總額數(shù)的銳減，降幅達(dá)88.2%，僅4家房企發(fā)行了公司債券。
