合景悠方購(gòu)物中心將落子順義能否撬動(dòng)整個(gè)順義市場(chǎng)是個(gè)未知數(shù)

2021-06-25 08:20:28來(lái)源：北京商報(bào)

近三年時(shí)間，合景泰富旗下第一個(gè)進(jìn)京項(xiàng)目合景摩方仍處于養(yǎng)商期，第二個(gè)、第三個(gè)項(xiàng)目就已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)京。近日，北京商報(bào)記者在順義合景天匯的售樓處了解到，合景泰富旗下商業(yè)產(chǎn)品悠方購(gòu)物中心將落子順義，這將是該集團(tuán)在北京的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。放眼全北京各區(qū)的商業(yè)發(fā)展，順義算不上拔得頭籌，此次合景悠方的進(jìn)駐，能否撬動(dòng)整個(gè)順義市場(chǎng)都是未知數(shù)，如果還希望能在北京市場(chǎng)占有一席之地，是件難上加難的事情。

計(jì)劃2023年開(kāi)門(mén)迎客

時(shí)隔三年，合景泰富的另一條商業(yè)主線(xiàn)產(chǎn)品進(jìn)駐順義新區(qū)。北京商報(bào)記者走訪時(shí)看到，位于順義牛欄山鎮(zhèn)的合景天匯廣場(chǎng)中住宅項(xiàng)目正在對(duì)外銷(xiāo)售，其中臨街的醒目位置上寫(xiě)著“悠方來(lái)啦”的標(biāo)語(yǔ)。記者從合景天匯商業(yè)負(fù)責(zé)人處了解到，該項(xiàng)目將于2023年8月開(kāi)門(mén)迎客，大約10萬(wàn)平方米。

北京商報(bào)記者從相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，合景悠方未來(lái)將覆蓋地下2層和地上5層，業(yè)態(tài)涉及到超市、服裝零售、電子產(chǎn)品、兒童娛樂(lè)和教育、美容美發(fā)及影院等業(yè)態(tài)。上述人員透露，該項(xiàng)目是合景泰富自持項(xiàng)目，未來(lái)的品牌引入大多都是合作品牌，目前負(fù)一層的超市已經(jīng)敲定為6000多平方米的盒馬鮮生，三層未來(lái)會(huì)引入一個(gè)高挑空的兒童樂(lè)園。

關(guān)于該項(xiàng)目定位，上述人員坦言，北京合景悠方主要瞄準(zhǔn)的是順義潮白河區(qū)域的別墅客群以及順義新區(qū)的年輕客群。同時(shí)，該項(xiàng)目在整個(gè)順義區(qū)屬于最大的購(gòu)物中心，未來(lái)一定能夠輻射整個(gè)區(qū)域。

北京合景悠方項(xiàng)目的規(guī)劃是否在為消費(fèi)者及投資者“畫(huà)餅”?周邊的消費(fèi)力能否與之匹配?當(dāng)前悠方項(xiàng)目四周全部遮起圍擋，但大致可以看出該商場(chǎng)未來(lái)處于順義區(qū)牛欄山的昌金路和通順路交叉處，面對(duì)的消費(fèi)者主要為牛欄山和馬坡消費(fèi)客群，距離上述潮白河別墅區(qū)仍有一定距離。此外，該區(qū)域的多數(shù)小區(qū)為回遷房，日常消費(fèi)能力難以達(dá)到較高水平。

三年布局三個(gè)項(xiàng)目

短短幾年時(shí)間，合景泰富在購(gòu)物中心板塊上的發(fā)展十分迅速，尤其是對(duì)于北京市場(chǎng)。

悠方屬于合景泰富集團(tuán)旗下三個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)品線(xiàn)之一，此外還包括摩方、悠方天地。其中，“悠方”品牌主要針對(duì)中產(chǎn)家庭提供購(gòu)物及休閑場(chǎng)所，“摩方”品牌則為年輕一代提供時(shí)尚購(gòu)物體驗(yàn)，“悠方天地”則是定位社區(qū)購(gòu)物中心。據(jù)悉，“悠方”為該集團(tuán)商業(yè)體中最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。

在北京市場(chǎng)，崇文門(mén)摩方已經(jīng)亮相數(shù)年，一直在調(diào)整，第二個(gè)摩方項(xiàng)目將選址放在了通州運(yùn)河核心區(qū)。據(jù)介紹，通州摩方項(xiàng)目的體量為3.2萬(wàn)平方米，將主要引入一些餐飲、咖啡、超市、美容等一線(xiàn)配套。

不僅限于北京，合景泰富集團(tuán)似乎在全國(guó)范圍內(nèi)都在提速增開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目。截至2020年12月31日，合景泰富集團(tuán)已開(kāi)業(yè)9個(gè)商場(chǎng)，分別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山。在2021年，廣州知識(shí)城悠方即將迎來(lái)開(kāi)業(yè)，重慶悠方、上海悠方天地、廣州譽(yù)山悠方天地2期、成都譽(yù)峰里也計(jì)劃陸續(xù)開(kāi)業(yè)。此外，合景泰富旗下商管上市公司合景悠活在今年一季度業(yè)績(jī)報(bào)中指出，在未來(lái)三年之內(nèi)，在商業(yè)板塊當(dāng)中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)收預(yù)計(jì)占比達(dá)到5%左右。

現(xiàn)階段北京商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利指出，合景泰富近幾年確實(shí)在商業(yè)板塊發(fā)展速度很猛，尤其是蘇州、重慶等地，從而積累了較為豐富的商家資源以及對(duì)城市消費(fèi)者的洞察能力。從進(jìn)入北京的角度來(lái)看，任何一個(gè)想可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商，都不得不去關(guān)注且重視北京市場(chǎng)。

合景泰富加速北京市場(chǎng)的布局能否掀起影響力?北商研究院特約專(zhuān)家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)認(rèn)為，從目前合景泰富在京已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心摩方來(lái)看，運(yùn)營(yíng)并不是很理想，一直在反復(fù)調(diào)整，“該企業(yè)在增強(qiáng)吸引力方面并不具備非常強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力”。因此，在未來(lái)運(yùn)營(yíng)更大體量的項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)面臨更多的問(wèn)題和考驗(yàn)。

運(yùn)營(yíng)能力待考驗(yàn)

順義悠方“討好”或能產(chǎn)生高客單價(jià)的別墅居民，這項(xiàng)遠(yuǎn)景也許并不容易實(shí)現(xiàn)。賴(lài)陽(yáng)指出，潮白河區(qū)域確實(shí)有高收入人群，但該類(lèi)人群更傾向市中心的密集商業(yè)。從日常生活購(gòu)物來(lái)看，盡管別墅客群可能具備中高端消費(fèi)，但僅靠這一點(diǎn)點(diǎn)人群不足以支撐項(xiàng)目的收益。“除了中產(chǎn)消費(fèi)外，悠方面臨的還有更多周邊普通消費(fèi)客群，所以在定位上需要把握好度才能形成規(guī)模效應(yīng)。”

如果想要從順義、通州等項(xiàng)目撬動(dòng)整個(gè)北京市場(chǎng)，合景泰富需要進(jìn)行更加細(xì)分的運(yùn)營(yíng)。賴(lài)陽(yáng)指出，北京城市人口結(jié)構(gòu)與其他城市不同，人們?cè)谙M(fèi)文化理念上差別很大。追求現(xiàn)代的時(shí)尚、藝術(shù)、文化、體驗(yàn)的人越來(lái)越多，這一特質(zhì)與其他一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市相比更為強(qiáng)烈。所以想要在北京立足，不能僅靠零售，還需要研究北京消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)特性。

“目前北京的標(biāo)桿商業(yè)企業(yè)已經(jīng)起點(diǎn)很高，所以想要在北京市場(chǎng)找到生存空間，需要對(duì)商業(yè)模式重新規(guī)劃。”賴(lài)陽(yáng)表示。

“實(shí)際上，目前一些較有潛力的北京新城商業(yè)會(huì)比一些核心區(qū)商業(yè)發(fā)展更好。”郭增利認(rèn)為，當(dāng)下的外遷人口普遍消費(fèi)力與早幾年不太一樣，年輕一族白領(lǐng)購(gòu)房范圍在向新城區(qū)發(fā)展，從而帶動(dòng)了外圍商業(yè)的增長(zhǎng)速度。

此外，北京購(gòu)物中心的覆蓋客群更為精準(zhǔn)。郭增利介紹，核心區(qū)商業(yè)的吸引力逐漸出現(xiàn)下降趨勢(shì)，每一個(gè)商業(yè)、購(gòu)物中心所服務(wù)的主力商圈和主力的服務(wù)對(duì)象將會(huì)越來(lái)越精準(zhǔn)，所以會(huì)出現(xiàn)遠(yuǎn)郊商業(yè)上升空間越來(lái)越大。在商業(yè)配套較為匱乏的順義新區(qū)，合景悠方帶來(lái)的期待值可能要比崇文門(mén)商圈的摩方更高一些，“周邊競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)不及城市中心激烈，安全性更高”。

標(biāo)簽：合景泰富進(jìn)京項(xiàng)目合景摩方開(kāi)門(mén)迎客