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房企首個(gè)業(yè)績(jī)會(huì)明確“以銷(xiāo)定產(chǎn)” 雅居樂(lè)“更新”2021開(kāi)發(fā)計(jì)劃

北京商報(bào) | 2021-08-19 09:06:44

8月18日,雅居樂(lè)發(fā)布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告并于同期召開(kāi)了線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。“公司有信心完成今年1500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。”在此次的發(fā)布會(huì)上,雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁潘智勇直言,無(wú)論市場(chǎng)變化如何,年初制訂的銷(xiāo)售計(jì)劃將會(huì)順利執(zhí)行,不會(huì)有所調(diào)整。

但北京商報(bào)記者注意到,雅居樂(lè)在此次業(yè)績(jī)會(huì)上卻“更新”了2021年開(kāi)發(fā)計(jì)劃。據(jù)雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁王海洋介紹,2021全年雅居樂(lè)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積2676萬(wàn)平方米,其中新開(kāi)工面積為808萬(wàn)平方米,竣工面積為870萬(wàn)平方米,較去年增長(zhǎng)21.7%。

“更新”后的開(kāi)發(fā)計(jì)劃中,新開(kāi)工面積較年初減少了約60萬(wàn)平方米。對(duì)此,王海洋回應(yīng)稱(chēng),新開(kāi)工面積會(huì)隨市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,雅居樂(lè)堅(jiān)持“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的推盤(pán)節(jié)奏。

這應(yīng)該是第一次有房企在業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。而在樓市下行的大趨勢(shì)下,雅居樂(lè)的“以銷(xiāo)定產(chǎn)”也似乎來(lái)的恰如其分。

以銷(xiāo)定產(chǎn),涉及了開(kāi)發(fā)商投資、拿地、開(kāi)工等諸多環(huán)節(jié),如此明確地提出來(lái)釋放了怎樣的信號(hào)?

同策研究院資深分析師肖云祥稱(chēng),土地在出讓時(shí)就會(huì)有開(kāi)發(fā)周期的規(guī)定,“以銷(xiāo)定產(chǎn)”只不過(guò)是“前松后緊”還是“前緊后松”的問(wèn)題,需要統(tǒng)籌規(guī)劃。當(dāng)前市場(chǎng)下行、融資收緊,對(duì)于房企而言以銷(xiāo)定產(chǎn)在降低成本的同時(shí),也能夠控制自身的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇是否采用該策略。

“實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)‘以銷(xiāo)定產(chǎn)’的方式此前就有過(guò),只不過(guò)不公開(kāi),主要是在市場(chǎng)壓力較大的情況下,以收定支的做法。”肖云祥稱(chēng),“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的策略,還會(huì)影響到投資策略,因此“以銷(xiāo)定投”也存在操作可能。新的市場(chǎng)形勢(shì)下,房企紛紛筑牢“安全”護(hù)城河,回歸到穩(wěn)健策略,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也開(kāi)始出現(xiàn)“兩極反轉(zhuǎn)”。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示,“以銷(xiāo)定產(chǎn)”也還是一個(gè)理想模式,銷(xiāo)售市場(chǎng)行情變化多端,若是企業(yè)經(jīng)營(yíng)圍繞此類(lèi)銷(xiāo)售的預(yù)測(cè)進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā),那么往往會(huì)比較被動(dòng)。因?yàn)殇N(xiāo)售數(shù)據(jù)變化很快,但要據(jù)此形成供應(yīng)數(shù)據(jù),則是需要時(shí)間的。而當(dāng)供應(yīng)量上來(lái)后,可能市場(chǎng)本身又開(kāi)始降溫了。類(lèi)似工作甚至?xí)绊戜N(xiāo)售和投資節(jié)奏。

站在房企角度,“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式下,也要防范營(yíng)銷(xiāo)人員和投資人員拖沓工作的現(xiàn)象,因?yàn)檫@樣的話,可能大家把業(yè)績(jī)不好歸咎于外部行情差等原因。一定程度上可能會(huì)影響到銷(xiāo)售進(jìn)度,這樣也會(huì)造成業(yè)績(jī)目標(biāo)完成面臨壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)正在擠“泡沫”,各大房企也感受到寒意,拿地策略、融資策略,均出現(xiàn)明顯變化。

恰如雅居樂(lè)的打法,各大房企也多聚焦熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)城市,意在降低未來(lái)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,從歷年TOP50房企取地情況來(lái)看,2021年上半年住宅用地取地規(guī)劃建面低于2018年以來(lái)歷年同期水平,同比2020年上半年下降18個(gè)百分點(diǎn),下降幅度高于全國(guó)水平,但成交金額同比歷年同期達(dá)到最高值,比2020年同期增長(zhǎng)9%。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓稱(chēng),一方面受制于融資壓力,另一方面也受制于土地獲取難度系數(shù)增加,“以銷(xiāo)定產(chǎn)”也有了合理的“生存”空間。按照理想狀態(tài),如果房企普遍采用這種策略,講究“收支”均衡,這還會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

房企“三線四檔”、銀行金融機(jī)構(gòu)“兩集中”以及土地市場(chǎng)集中供地,去年下半年以來(lái)多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理政策,正在加速房地產(chǎn)行業(yè)變革的步伐。2021年1-7月,房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6428億元,較2020年同比下降13%,累計(jì)增速達(dá)2018年后低點(diǎn)。

  • 標(biāo)簽:中期業(yè)績(jī),線上業(yè)績(jī),開(kāi)發(fā)面積,推盤(pán)節(jié)奏

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