8月31日，北京市政府印發(fā)《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》(以下簡稱《計劃》)，其中提到，要始終堅持有利于完善城市功能、有利于形成活力空間、有利于引入社會資本、有利于改善民生福祉，堅持規(guī)劃引領(lǐng)、首善標(biāo)準(zhǔn)、市場主體、多方參與，堅持轉(zhuǎn)變城市建設(shè)發(fā)展方式，由依靠增量開發(fā)向存量更新轉(zhuǎn)變。業(yè)內(nèi)專家表示，《計劃》相當(dāng)于北京城市更新的“十四五”規(guī)劃版本，對于最近五年的相關(guān)行動具有非常好的指導(dǎo)意義。
存量改造定下六大任務(wù)
北京已成為減量發(fā)展城市。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院執(zhí)行副院長葉堂林在接受北京商報記者采訪時表示，減量發(fā)展重要途徑是通過現(xiàn)有存量的調(diào)整來謀取發(fā)展空間，是通過對現(xiàn)存低效率的城市利用空間進行調(diào)整和提升來實現(xiàn)發(fā)展。
為實現(xiàn)由增量開發(fā)向存量更新轉(zhuǎn)變，《計劃》提出了明確的發(fā)展目標(biāo)，其中，“國際科技創(chuàng)新中心”、“兩區(qū)”建設(shè)、“國際消費中心城市”、京津冀協(xié)同發(fā)展成為重要的關(guān)鍵詞。葉堂林告訴北京商報記者，《計劃》是與北京城市未來發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展方向相一致、相匹配的。希望通過城市更新來優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，進而為這些城市發(fā)展目標(biāo)提供空間支撐。
“城市更新實質(zhì)是對現(xiàn)有城市空間的優(yōu)化配置，尤其是對一些不能適應(yīng)首都功能發(fā)展的空間進行優(yōu)化調(diào)整，對一些城市老舊空間通過補齊現(xiàn)代功能進而更好滿足人民對美好生活的需要。”葉堂林說。
除了總體目標(biāo)，《計劃》還明確了六大項目任務(wù)，包括首都功能核心區(qū)平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復(fù)性修建;老舊小區(qū)改造;危舊樓房改建和簡易樓騰退改造;老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級;低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造;城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。
其中要求，推動老城平房區(qū)保護更新，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局。持續(xù)推進平房(院落)申請式退租，拆除違法建設(shè)，到2025年，完成首都功能核心區(qū)平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務(wù)。
在老舊小區(qū)改造方面，要求到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點推進本市500萬平方米抗震節(jié)能綜合改造任務(wù)、3100萬平方米節(jié)能改造任務(wù)及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區(qū)改造任務(wù)。此外，到2025年，還要基本完成134個在途城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目，完成30000戶改造任務(wù)。
不搞大拆大建 強化科技賦能
城市更新工作如何進行?《計劃》明確，實施城市更新行動，聚焦城市建成區(qū)存量空間資源提質(zhì)增效，不搞大拆大建，城市更新行動與疏解整治促提升專項行動進行有效銜接，規(guī)劃利用好疏解騰退的空間資源。
在8月31日舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷也表示，“實施城市更新行動，要由過去大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重”。目前一些地方出現(xiàn)了有悖初衷的苗頭，比如開始計劃大規(guī)模拆除舊城舊區(qū)，有的地方還發(fā)生了大規(guī)?？忱蠘洮F(xiàn)象。為了貫徹落實黨中央決策部署，防止各地重走城市粗放開發(fā)建設(shè)老路，《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》已于當(dāng)日正式印發(fā)實施。黃艷表示，要劃出城市更新重要底線，一方面，要控制大規(guī)模拆除，另一方面要控制大規(guī)模增建。此外還要控制住房租金漲幅。
“這次《計劃》強調(diào)了居民和業(yè)主的作用，尤其是提到了‘鼓勵居民、各類業(yè)主在城市更新中發(fā)揮主體主責(zé)作用’的導(dǎo)向，類似鼓勵公眾參與的做法，是值得肯定的。至少說明城市更新也不是簡單的房企或投資者的事，也是一個基層資源挖掘和協(xié)調(diào)的過程。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。
在不搞大拆大建的基礎(chǔ)上，在葉堂林看來，現(xiàn)在提出城市更新，一定要站在當(dāng)前時代背景下，要應(yīng)用當(dāng)前最新的技術(shù)，包括智慧城市、數(shù)字技術(shù)、韌性城市等。
為此，《計劃》還提出，大力推進城市更新項目信息化、數(shù)字化、智能化升級改造，注重運用區(qū)塊鏈、5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)以及新型綠色建材等新技術(shù)新材料，以城市更新為載體，廣泛布設(shè)智慧城市應(yīng)用場景，進一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務(wù)水平，提高綠色建筑效能，打造智慧小區(qū)、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區(qū)，助力提升城市居住品質(zhì)、提供便捷公共服務(wù)、推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、培育新興消費模式。
單一開發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營模式
城市更新資金從哪兒來?《計劃》強調(diào)要研究支持社會資本參與城市更新的政策機制，加快建立微利可持續(xù)的利益平衡和成本分擔(dān)機制，形成整體打包、項目統(tǒng)籌、綜合平衡的市場化運作模式。暢通社會資本參與路徑，鼓勵市屬、區(qū)屬國有企業(yè)搭建平臺，加強與社會資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式，參與城市更新。發(fā)揮社會資本專業(yè)化運營管理優(yōu)勢，提前參與規(guī)劃設(shè)計。
此外，鼓勵資信實力強的民營企業(yè)全過程參與更新項目，形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應(yīng)比例給予支持。完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，提高審批效率，創(chuàng)新監(jiān)管方式，為社會資本參與城市更新創(chuàng)造良好環(huán)境。
比如在老舊小區(qū)改造方面，《計劃》就提出了要積極探索老舊小區(qū)改造多方共擔(dān)籌資模式，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”，完善市場化實施機制。
黃艷也表示，要加強統(tǒng)籌謀劃，堅持城市體檢評估先行，不增加地方隱性債務(wù)，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。“我們主要是想推動由過去的單一‘開發(fā)方式’轉(zhuǎn)向‘經(jīng)營模式’，吸引社會力量參與更新，尤其是不搞政績工程、面子工程，更注重補短板、惠民生的里子工程，統(tǒng)籌地上地下設(shè)施建設(shè)，提高城市的安全和韌性，尤其在社區(qū)層面，還是要注重補齊設(shè)施和服務(wù)短板，建設(shè)完整的居住社區(qū)。”黃艷說。
葉堂林認(rèn)為，在資金來源方面，要結(jié)合具體城市更新項目類型積極引入社會資本，對未來能夠盈利的項目是可以采取PPP模式引入社會資本的，如傳統(tǒng)商圈改造，對于盈利能力弱的項目應(yīng)通過政府的資金投入帶動相關(guān)社會資金的投入。
嚴(yán)躍進還表示，此次北京的政策，在強調(diào)社會資本參與的過程中，也明確強調(diào)推動更新項目建立自給自足的“造血”機制，這也要求對于城市更新后續(xù)的項目發(fā)展有更好的規(guī)劃。如果此類規(guī)劃不到位，那么往往城市更新項目和市場需求脫節(jié)，導(dǎo)致城市更新項目社會價值和經(jīng)濟價值難以統(tǒng)一。據(jù)此，如何讓城市更新項目持續(xù)運作，且形成非常好的商業(yè)價值，也是各類投資者等所需要關(guān)注的內(nèi)容。
