12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。2021年11月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。其中，北京二手房?jī)r(jià)格在9月出現(xiàn)今年的環(huán)比首降后，已連續(xù)3個(gè)月呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。按照市場(chǎng)通行的慣例，在沒有出現(xiàn)政策明顯放松或加碼的情況下，月度成交價(jià)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月同一走勢(shì)，在一定程度上預(yù)示著行情已定。在信貸企穩(wěn)之后，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降的北京二手房是否會(huì)逆勢(shì)反彈?還是冬天已定?
新房促銷加大分流
對(duì)于11月房?jī)r(jià)整體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，一方面是當(dāng)前市場(chǎng)成交熱度仍處底部調(diào)整期，買方話語權(quán)較強(qiáng);另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購(gòu)房需求活躍度有所恢復(fù)，在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調(diào)售價(jià)，如二手房業(yè)主中降價(jià)行為增多，房企前期降價(jià)促銷等。
根據(jù)北京商報(bào)記者重點(diǎn)監(jiān)控的區(qū)域也發(fā)現(xiàn)，東城、西城、海淀等本輪二手房成交下滑趨勢(shì)出現(xiàn)前比較熱門的小區(qū)，部分掛牌價(jià)在過去的3個(gè)月里確實(shí)出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)，例如西城區(qū)的德勝片區(qū)、海淀區(qū)的蜂鳥家園等，部分區(qū)域的成交價(jià)格也出現(xiàn)也更大幅度的下跌，例如東城區(qū)的和平里等。
對(duì)于二手房市場(chǎng)的降溫風(fēng)險(xiǎn)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議監(jiān)管持續(xù)關(guān)注：“如果二手房交易不好，那么也會(huì)影響到二手房房東的房屋置換問題，進(jìn)而引起一手房的房屋置換。所以后續(xù)對(duì)于二手房市場(chǎng)的關(guān)注程度需要提高，包括銀行信貸以及二手房房屋置換方面的金融服務(wù)。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，進(jìn)入2021年11月，隨著疫情卷土重來，線下銷售受到影響，加上進(jìn)入年底房企沖刺全年業(yè)績(jī)的節(jié)點(diǎn)期，在三道紅線重壓之下，房企迫切需要回籠資金，為加速銷售回款，房企紛紛加強(qiáng)營(yíng)銷力度，降價(jià)出售行為增多。本月新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，且均已經(jīng)降至單位數(shù)，達(dá)近兩年來的最低水平，與此同時(shí)，新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)多月回落，降幅有增無減。
12月成交數(shù)據(jù)至關(guān)重要
“雖然成交量在10月出現(xiàn)了短時(shí)間的歷史底部，但我們一線的交易其實(shí)從10月開始有反彈了。”北京某頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，從一線簽約的反饋來看，10、11月的反彈量還算客觀，目前還看12月的數(shù)據(jù)是否能夠繼續(xù)回暖才能判斷本輪趨勢(shì)。“大家感覺10月是個(gè)底，其實(shí)是網(wǎng)簽滯后性導(dǎo)致的。”這位負(fù)責(zé)人透露，從自己公司的簽約情況看，今年北京二手房的一線成交底部應(yīng)該在8、9月，進(jìn)入10月，隨著信貸的企穩(wěn)、市場(chǎng)議價(jià)空間的釋放，交易已經(jīng)率先反彈。
根據(jù)此前機(jī)構(gòu)提供給北京商報(bào)記者的數(shù)據(jù)，北京二手房成交量在3月達(dá)到頂峰，達(dá)到約2.2萬套，此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，環(huán)比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬套。但11月北京二手住宅成交量累計(jì)11851套，環(huán)比上揚(yáng)26.9%，經(jīng)歷10月最低谷后，有了回升。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，北京二手房成交量的觸底反彈原因主要有兩點(diǎn)：一線城市需求旺盛，經(jīng)過7-10月的快速下調(diào)后，市場(chǎng)部分購(gòu)房者已經(jīng)看到市場(chǎng)企穩(wěn)的趨勢(shì)，開始購(gòu)房;二是最近信貸政策開始緩和，購(gòu)房者可以開始正常交易。整體看，隨著信貸等各種穩(wěn)定樓市政策的出現(xiàn)，一線城市有望率先企穩(wěn)。
市場(chǎng)底快到了
“二手房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)原因還是因?yàn)檎甙?，?dāng)然政策見底了，我覺得市場(chǎng)底部也快了。另外信貸有緩和的苗頭，所以市場(chǎng)雖然還在跌，但跌的少了。”在張大偉看來。
值得注意的是，近兩個(gè)月來央行等主體多次為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲，頻頻傳遞積極信號(hào)。在前幾天剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，除了堅(jiān)持“房住不炒”的定位外，還首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”，同時(shí)會(huì)議罕見地沒有強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”，而是著重強(qiáng)調(diào)了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。當(dāng)然，預(yù)計(jì)從政策端傳遞到市場(chǎng)端仍需要一定的時(shí)間，到明年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有望得到明顯改善。
放大到全國(guó)，從11月二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量為3個(gè)，比上月減少1個(gè);持平城市4個(gè)，較上月增加2個(gè);下跌城市63個(gè)，比上月減少1個(gè)。從漲跌幅情況來看，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.37%，較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.3%，漲幅收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市來看，一二三線城市的二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.2%、0.4%、0.4%，除一線城市外，二三線城市跌幅均擴(kuò)大。北京、上海、廣州二手房?jī)r(jià)均“三連降”，但是本月跌幅都呈現(xiàn)一定的收窄趨勢(shì)，隨著近期以來信貸環(huán)境有所改善，一線城市市場(chǎng)行情或?qū)⒙氏群棉D(zhuǎn)。
對(duì)此，許小樂也表示認(rèn)同。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，貝殼50城10-11月二手房成交量持續(xù)回升，市場(chǎng)筑底跡象顯現(xiàn)。根據(jù)“量在價(jià)先”的基本規(guī)律，量的初步筑底將為后期價(jià)格止降打下基礎(chǔ)。在預(yù)期方面，12月以來貝殼50城二手房景氣度指數(shù)有止降改善的信號(hào)，其中長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域重點(diǎn)城市預(yù)期改善相對(duì)更明顯。在政策層面，中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，預(yù)計(jì)后期住房信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，因城施策下可能有部分城市對(duì)首套房、改善性住房出臺(tái)支持性政策，這將加快市場(chǎng)成交筑底回升，減緩房?jī)r(jià)下跌壓力。
