近年來(lái)
(資料圖片)
“售后返租”頻頻“暴雷”
開(kāi)發(fā)商、租賃者、業(yè)主之間
糾紛不斷
（圖片源于網(wǎng)絡(luò)）
那么
“售后返租”究竟是什么？
為何糾紛不斷？
存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？??
接下來(lái)
法官將為您一一解答
什么是售后返租？
“售后返租”是一種租售綁定的營(yíng)銷(xiāo)模式，也叫“售后包租”?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第四十五條第二款將其定義為“是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租業(yè)主所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為?！?/p>
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其實(shí)質(zhì)就是開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，承諾給予購(gòu)房者租金回報(bào)，從而吸引購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的商品房的一種模式。
“售后返租”為何糾紛頻發(fā)？
在司法實(shí)踐中，此類糾紛多源于購(gòu)房者的投資回報(bào)無(wú)法兌現(xiàn)，具體來(lái)說(shuō)就是商鋪業(yè)主拿不到租金收益，也不能自行經(jīng)營(yíng)，房屋利用價(jià)值面臨空窗期。
首先
“售后返租”作為一種商鋪所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式，牽涉多方主體，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，存在多個(gè)法律關(guān)系，如商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、商鋪?zhàn)赓U合同關(guān)系、委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系等等，由此帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
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其次
商鋪運(yùn)維成本較高，對(duì)政策法規(guī)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展依賴性強(qiáng)，若長(zhǎng)期入不敷出，資金周轉(zhuǎn)困難甚至是資金鏈斷裂。?
再次
合同各方的履約能力亦是其中重要的原因。履約能力不僅包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理能力，還涉及各方是否能誠(chéng)信履約、遵守市場(chǎng)秩序等方面的能力，因此人為因素不可避免地成為變量之一。?
購(gòu)房者投資“售后返租”商鋪的主要目的是獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，其收益歸根結(jié)底是與租金掛鉤的，而租金收益不好或收不上租金，對(duì)于購(gòu)房者這些普通老百姓來(lái)說(shuō)意味著他們的錢(qián)袋子變癟了，他們當(dāng)然難以接受，因?yàn)槭找嬉褵o(wú)法達(dá)到他們的預(yù)期，故訴請(qǐng)解除合同或者支付租金及違約金亦在情理之中。
“售后返租”背后隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)
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1.虛假宣傳，過(guò)度包裝??
利用宣傳海報(bào)、購(gòu)房手冊(cè)等渲染高額的租金回報(bào)，其實(shí)掩飾了虛高的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者實(shí)際上花了更多的錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)一個(gè)投資收益不穩(wěn)定的項(xiàng)目。
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2.當(dāng)經(jīng)營(yíng)公司承諾的投資回報(bào)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)
業(yè)主多主張要求解除合同，返還商鋪
為規(guī)避禁止售后包租的規(guī)定，商鋪的開(kāi)發(fā)商多采用由第三人經(jīng)營(yíng)公司委托經(jīng)營(yíng)管理的形式，約定固定收益回報(bào)。當(dāng)經(jīng)營(yíng)公司承諾的投資回報(bào)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，業(yè)主多主張要求解除合同，返還商鋪，并要求在返鋪時(shí)由相應(yīng)的測(cè)繪公司明確相應(yīng)的四至，交付有物理存在的商鋪。但現(xiàn)實(shí)中商鋪在進(jìn)行整體委托經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃的過(guò)程中對(duì)整體場(chǎng)所會(huì)進(jìn)行改造，現(xiàn)實(shí)的返還存在一定的難度，使得業(yè)主難以收回商鋪，造成業(yè)主租金收益損失。
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3.面臨合同相對(duì)性和
公司人格獨(dú)立等訴訟障礙
有的經(jīng)營(yíng)管理公司系空殼公司，并無(wú)太多資產(chǎn)，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任又面臨合同相對(duì)性和公司人格獨(dú)立的障礙，致使業(yè)主陷入維權(quán)困境。
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4.“格式條款”的不平等約定
在作為出賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與作為買(mǎi)受人的購(gòu)房者之間，難免存在地位上的不均，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用這種優(yōu)勢(shì)地位采用預(yù)設(shè)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，來(lái)擴(kuò)大出賣(mài)方的權(quán)利，加重買(mǎi)受人的責(zé)任，或者是對(duì)出賣(mài)方違約責(zé)任規(guī)定較輕，而買(mǎi)受人違約責(zé)任較重，造成雙方實(shí)體權(quán)利義務(wù)的不平等。
法官溫馨提示
“售后返租”作為一種房地產(chǎn)行業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目中普遍存在的營(yíng)銷(xiāo)模式，既有其潛在風(fēng)險(xiǎn)，也有其存在的合理價(jià)值。作為購(gòu)房者，應(yīng)該回歸合同本身，留意其中可能存在的不平等的格式條款，同時(shí)要結(jié)合實(shí)際，對(duì)所購(gòu)房屋的建設(shè)狀態(tài)、歷史交付情況、權(quán)屬登記及房屋功能可否使用等情況進(jìn)行充分知悉并了解，同時(shí)要:
一、保持清醒的頭腦購(gòu)房者不能被開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)大肆宣傳的廣告所迷惑，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，多渠道搜集信息以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商資信狀況，以及仔細(xì)判斷投資年回報(bào)率、回報(bào)年限是否超過(guò)正常值，開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售的房產(chǎn)面積大小是多少等等，避免草率地簽訂合同。
二、樹(shù)立正確的訴訟思路
當(dāng)購(gòu)房者意識(shí)到“售后返租”的巨大風(fēng)險(xiǎn)后幡然醒悟，且發(fā)現(xiàn)自己簽訂合同的相對(duì)方很可能存在破產(chǎn)甚至卷款逃跑的情況，而開(kāi)發(fā)商一方又尚未出現(xiàn)違約情形時(shí)，購(gòu)房者可依據(jù)法定解除權(quán)，主張以該合同性質(zhì)不能實(shí)現(xiàn)合同目的，從而請(qǐng)求解除合同。
三、避免盲目跟風(fēng)
投資者在面對(duì)“售后返租”這種營(yíng)銷(xiāo)手段時(shí)，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，對(duì)商品房所處位置、環(huán)境、未來(lái)升值空間等多角度衡量，避免盲目從眾跟風(fēng)；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)多了解相關(guān)信息和法律規(guī)定，多加防范，慎重作出決策。
合同各方都要有合作共贏的目標(biāo)，興利抑弊，使之真正成為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理公司、實(shí)際承租人等多贏的商業(yè)模式，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。?
來(lái)源 | 昆明市五華區(qū)人民法院
編輯 | 李曉雪
編審 |? 孫嘯武? 崔志超
終審 | 洪瑞濱? 姜媛
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