在上海人的心里,董家渡寸土寸金。“如今房價動輒十幾萬一平起,一套房隨便也要好幾千萬。”作為一名土生土長的上海人,劉輝清楚地知道,董家渡“老南市”是上海的發(fā)源地,擁有上海現(xiàn)存最早期的天主教堂和上海最早的會館。根據(jù)坊間的說法,董家渡在上海開埠前,商肆林立,店鋪繁鬧,在開埠后更成了上海繁華城區(qū)之一。靠著董家渡,上海由南往北開發(fā),才有了外灘,然后再由東往西發(fā)展,才有了上海。上海城市的歷史并不長,但董家渡是極為重要的一脈。
在商界大佬董文標(biāo)心里,董家渡不僅會成為上海金融新地標(biāo),還應(yīng)該成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心,但他執(zhí)掌下的中國民生投資股份有限公司(以下簡稱“中民投”)拿出了自己的看家資產(chǎn)——上海董家渡13、15號地塊,在市場上尋求買家。
就在董文標(biāo)卸任中民投董事局主席4個月后,董家渡地塊被賣出。2月14日晚間,綠地控股“官宣”,稱公司全資子公司綠地地產(chǎn)集團有限公司收購中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有的中民外灘50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司的全部債權(quán),交易價格共計121億元。
綠地地產(chǎn)接手董家渡地塊
成為第一大股東
根據(jù)公告,本次交易完成后,綠地控股將公司持有標(biāo)的公司50%股權(quán),成為標(biāo)的公司第一大股東,負(fù)責(zé)標(biāo)的公司主要日常經(jīng)營事項。
同一日,中民投總裁呂本獻(xiàn)回應(yīng)市場關(guān)注的熱點時,稱中民投與交易對手簽署了協(xié)議,完成了不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的重要項目退出,“這是中民投有效優(yōu)化公司產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),持續(xù)深化落實公司轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要一步。”
據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示,2月13日,中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中民外灘)出現(xiàn)股東變更,其中,中民投、上海佳渡置業(yè)有限公司(中民投實際控制的孫公司)退出,綠地成為新增股東,其法人代表亦變更為綠地集團高管徐榮璞。
上述公告顯示,通過此次收購,綠地將主導(dǎo)開發(fā)標(biāo)的公司主要資產(chǎn)——上海市董家渡項目,實現(xiàn)了在上海市中心核心區(qū)域重大項目的關(guān)鍵布局。綠地控股董事長、總裁張玉良表示:“綠地將充分發(fā)揮在開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域布局等方面的綜合優(yōu)勢,集全力為上海打造一個國際金融中心的新地標(biāo)。”
銀行大佬轉(zhuǎn)身民營企業(yè)
中民投華麗登場
在董文標(biāo)的心里,董家渡不僅會成為上海金融新地標(biāo),還應(yīng)該成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心。董文標(biāo)期望董家渡能夠創(chuàng)造外灘地標(biāo)建筑群及國際級的辦公與生活環(huán)境,并助力上海構(gòu)建一城一帶總體金融格局。
這從此前的對外宣傳中不難看出,中民投對于董家渡地塊的重視程度頗高。但一切隨著此次“賣地自救”的行為戛然而止,畢竟生存才是最重要的。
5年前的2014年,中民投的登場異常“華麗”。彼時,由全國工商聯(lián)發(fā)起,中民投成立。中民投的注冊資本500億元人民幣,擁有59名行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)的股東。截至目前,中民投是唯一一家?guī)?ldquo;中國”字頭的民營投資公司。
那一年,1957年出生的董文標(biāo)57歲,成為了中民投董事局第一任主席。此前的18年里,董文標(biāo)創(chuàng)造了一個市值過千億的民生銀行,對于中民投,董文標(biāo)依然信心滿滿。
這從其在一次公開講話中的態(tài)度不難看出,“我說這是我來做,我領(lǐng)導(dǎo),民營企業(yè)家們都覺得我是有公信力的,說老董可以做成,他是職業(yè)經(jīng)理人,公正、公平。”
據(jù)有關(guān)媒體報道,根據(jù)當(dāng)時的計劃,這家公司將支持中國民營企業(yè)到海外并購,或者在國內(nèi)做一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè);另一方面,其也寄望于能享受到中央政府的一些政策,如外匯儲備政策支持和國家開發(fā)銀行的授信支持。
實際上,早在2013年,董文標(biāo)從民生銀行臨近退休之際,就已經(jīng)規(guī)劃好了自己的未來。“我現(xiàn)在正在做的還有一個很好的事情,中國100家大型民營公司,每家民營企業(yè)出一個億,就是100個億,成立一個中國民營企業(yè)投資公司,叫中民投。”
開發(fā)成本高
董家渡地塊成“海市蜃樓”
從地理位置上來說,董家渡位于上海老城廂與黃浦江南外灘之間,是上海發(fā)展史上極為重要的一部分。
2014年11月,成立僅半年的中民投與外灘投資、佳渡置業(yè)聯(lián)合體以人民幣248.5億元拿下了董家渡13、15號地塊。公開資料顯示,地上面積70.2萬㎡,地下面積43.8萬㎡(地下商業(yè)11.1萬㎡)。整個項目上上下下加起來有接近114萬㎡。
按照黃浦區(qū)當(dāng)時的規(guī)劃,該地塊為商業(yè)、辦公、住宅綜合用地,其中商業(yè)比例不大于17%,辦公比例不小于65%,住宅比例不大于18%。
據(jù)媒體當(dāng)時的報道,競拍結(jié)束后13個月,董家渡13、15號地塊開始動工建設(shè),地塊的最終規(guī)劃方案也同時確定。
據(jù)悉,地塊開發(fā)繼承了董家渡原先魚骨狀的路網(wǎng),地塊方形的形狀也更利于開發(fā),小街坊高密度路網(wǎng)更加有城市感,尺度更適合人步行,錯落有致的高度限制形成更完美的天際線。由商船會館和董家渡天主教堂保護(hù)建筑所構(gòu)成的開放空間未來直連黃浦江親水平臺。
不過“高大上”的設(shè)計背后卻是驚人的高成本。有人曾經(jīng)算了一筆賬——所有地塊加起來的總投資達(dá)604億,平均地上單位成本是8.6萬元/㎡,算上車庫等地下面積也都達(dá)到了5.3萬元/㎡。以當(dāng)時的上海樓市來說,這個成本,比新鴻基的徐家匯中心項目的400億還高200多億,相當(dāng)于建了3-4座上海中心大廈。
盡管在中民投成立之初,董文標(biāo)曾表示,其地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不涉及“賣房子”,但這并不妨礙董文標(biāo)對于土地市場極佳的眼光。
拿下董家渡地塊時,董文標(biāo)曾向股東許諾,在上海外灘董家渡這塊地建百層高樓,三年即能回本。
顯然,董文標(biāo)當(dāng)初的承諾不僅未能如愿化為現(xiàn)實,董家渡地塊甚至已經(jīng)成為中民投的沉重負(fù)擔(dān)。2018年10月,中民投完成公司成立以來的首次換屆,李懷珍接任董文標(biāo)中民投董事局主席一職。
這一年,董文標(biāo)61歲。
財經(jīng)觀察
房地產(chǎn)市場降溫后的一次解凍操作
可以肯定的是,成立之初,中民投的成長速度確實相當(dāng)迅速。一組數(shù)據(jù)可以證明,截至2018年上半年,中民投的資產(chǎn)總規(guī)模從成立之初的335億元增至近3100億元,增幅約800%,累計實現(xiàn)利潤超180億元。
那么,當(dāng)年的躊躇滿志緣何變成了如今的“賣地自救”?答案不言而喻,成立之初發(fā)展極其迅速的中民投正遭遇史上最大“資金鏈”危機。
這從呂本獻(xiàn)回應(yīng)外界質(zhì)疑“中民投遭遇流動性挑戰(zhàn)”的質(zhì)疑中可見一斑,呂本獻(xiàn)表示,企業(yè)的本質(zhì)就是解決問題、應(yīng)對挑戰(zhàn),沒有任何一家企業(yè)的發(fā)展過程是完全一帆風(fēng)順的。中民投剛剛成立4年多,尚在幼年期。“這是在經(jīng)濟和金融周期發(fā)生調(diào)整的背景下,我們經(jīng)歷的第一次真正挑戰(zhàn)。但我們不會氣餒,將全力以赴從根本上解決問題。”
據(jù)呂本獻(xiàn)透露,中民投正通過引入戰(zhàn)略投資者、加快退出不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的項目等多方面舉措,預(yù)計將在較短時間實現(xiàn)重大突破。
上海清算所資料顯示,截至2018年6月30日,中民投總資產(chǎn)近3100億元,賬面的貨幣資金229.3億元,總負(fù)債2321億元,資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。這份合并資產(chǎn)負(fù)債表還顯示,中民投2018年上半年歸母凈利潤僅為4.47億元,同比大幅下降逾80%。
另據(jù)Wind統(tǒng)計,2019年中民投還將面臨198.05億元的境內(nèi)債券到期(兌付或行權(quán)),這意味著,中民投短期償債壓力不小。
特別是2019年初,中民投發(fā)生了違約問題。先是公司30億元債券技術(shù)性違約,2月12日,中民投申請在上交所上市的三只公司債券暫停競價系統(tǒng)交易。發(fā)行量44.8億的“17中民G1”在農(nóng)歷新年首個交易日當(dāng)中,盤中大跌逾30%,報35.51元,創(chuàng)上市以來新低,兩度遭上交所臨時停牌。
與此同時,2月1日起,中民嘉業(yè)約83.3億元股權(quán)以及其持有的中民外灘約49億元股權(quán)被上海金融法院凍結(jié),凍結(jié)期限為三年。就在綠地控股接盤董家渡項目的時候,中民投被凍結(jié)的股權(quán)也悄然解凍。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,中民投“賣地自救”是因為其財務(wù)上出現(xiàn)了現(xiàn)金流壓力,而這個壓力可能會給中民投帶來一些問題,“從這個角度來講,當(dāng)前的轉(zhuǎn)讓勢在必行。”
嚴(yán)躍進(jìn)直言,董家渡地塊的規(guī)模比較大,對于企業(yè)來說,操盤確實有很大的壓力,“綠地的收購應(yīng)該也是準(zhǔn)備聯(lián)動開發(fā),畢竟在這附近本身就有一些比較好的項目。”嚴(yán)躍進(jìn)說,如果這些項目能和董家渡項目連在一起,或許能夠在上海核心區(qū)域內(nèi)形成更好的規(guī)?;?yīng)。如此一來,對于綠地的品牌也有積極的作用。
“雖然此次中民投的轉(zhuǎn)讓不符合我們的預(yù)期,但中民投畢竟是一個實力很強的企業(yè)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這也可以理解為,房地產(chǎn)市場降溫之后,企業(yè)內(nèi)部也做出了相應(yīng)的調(diào)整。