全國(guó)首個(gè)二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制落地。
2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。《通知》表示，深圳住建局將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，定期發(fā)布深圳市3595個(gè)二手住房成交參考價(jià)格。
此前，深圳長(zhǎng)期執(zhí)行新房限價(jià)。二手房參考價(jià)格機(jī)制的到來(lái)，意味著深圳住房正式進(jìn)入全面限價(jià)時(shí)代。
2月8日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳住建局用行政手段執(zhí)行該機(jī)制，需要及時(shí)根據(jù)供求關(guān)系調(diào)整參考價(jià)，提供反應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)情況的參考價(jià)。“若參考價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差距較大，有可能引發(fā)陰陽(yáng)合同等問(wèn)題。”李宇嘉表示。
時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，深圳住建局發(fā)布的《深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格表》(下稱《價(jià)格表》)與市場(chǎng)成交價(jià)有較大差距。以恒裕濱城花園為例，恒裕濱城花園一期參考價(jià)為11.6萬(wàn)元/㎡，二期參考價(jià)為13.2萬(wàn)元/㎡。但根據(jù)深圳貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，恒裕濱城花園一期成交價(jià)約為24.1萬(wàn)元/㎡，恒裕濱城花園二期28.7萬(wàn)元/㎡。
2月8日，多名深圳房地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，參考價(jià)機(jī)制的影響關(guān)鍵在銀行是否以參考價(jià)發(fā)放房貸。目前參考價(jià)普遍為市場(chǎng)價(jià)的80%，若銀行以此為評(píng)估價(jià)，則意味著房貸將減少，首付將提高。
同日，多名銀行個(gè)人房貸經(jīng)理對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前尚未接到放款政策變化的通知，房貸發(fā)放仍按舊政策執(zhí)行。
市場(chǎng)進(jìn)入博弈期
“參考價(jià)機(jī)制是怎么形成的?”“參考價(jià)對(duì)市場(chǎng)會(huì)有什么影響?”“買房更容易了還是更難了?”《通知》出臺(tái)后，深圳多個(gè)購(gòu)房群激烈討論參考價(jià)可能帶來(lái)的市場(chǎng)影響。
對(duì)于參考價(jià)如何定價(jià)，深圳住建局發(fā)文表示，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
深圳住建局指出，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，是落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易的重要舉措。此外，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
李宇嘉認(rèn)為，如果參考價(jià)只是給購(gòu)房者做參考，那么對(duì)市場(chǎng)影響力較小;如果深圳住建局限制超過(guò)參考價(jià)的房源網(wǎng)簽，則將有力控制二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)。
“目前來(lái)看，參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)，對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，價(jià)格達(dá)不到預(yù)期可能就不賣，變相降低了二手房流通率。”2月8日，一名深圳資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，二手房參考價(jià)值機(jī)制對(duì)市場(chǎng)而言是利空，買賣雙方將進(jìn)入博弈期。同時(shí)，建立二手房參考機(jī)制可以推動(dòng)市場(chǎng)更加透明，減少業(yè)主反價(jià)、一天一價(jià)、聯(lián)手抬高房源等現(xiàn)象。
同日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，參考價(jià)與市場(chǎng)價(jià)存在一定的差額，觀望氛圍再起。對(duì)于賣方而言，撤盤、惜售可能將會(huì)集中出現(xiàn)。從總體上看，深圳住建局只是分區(qū)出臺(tái)了參考價(jià)，尚未公布具體操作執(zhí)行的細(xì)則，具體市場(chǎng)反響還得待相應(yīng)執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)后，還要看銀行金融端如何跟進(jìn)。
告別高杠桿
深圳住建局表示，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。
多名業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，二手房參考價(jià)機(jī)制的市場(chǎng)效力，關(guān)鍵在于銀行是否按照參考價(jià)發(fā)放貸款。
目前，深圳二手房計(jì)稅采用“三價(jià)合一”，即網(wǎng)簽價(jià)格、評(píng)估價(jià)、成交價(jià)統(tǒng)一，以相同的價(jià)格貸款、計(jì)稅。其中，網(wǎng)簽價(jià)格用于計(jì)稅，評(píng)估價(jià)格用于到銀行申請(qǐng)貸款。
時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，《價(jià)格表》中多數(shù)房源與市場(chǎng)成交價(jià)有較大差異，熱門片區(qū)的房源普遍低于市場(chǎng)價(jià)。若以參考價(jià)為計(jì)稅和貸款標(biāo)準(zhǔn)，則同一套房源的銀行貸款金額將減少，首付門檻將提高。同時(shí)，繳稅金額也會(huì)有所減少。
以網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城為例，華潤(rùn)城一期、華潤(rùn)城二期、華潤(rùn)城三期的參考價(jià)均為13.2萬(wàn)元/㎡，深圳貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)城一期、華潤(rùn)城二期、華潤(rùn)城三期的最新成交價(jià)分別為19.3萬(wàn)元/㎡、17.7萬(wàn)元/㎡、19.2萬(wàn)元/㎡。
時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，《價(jià)格表》中，深圳灣房源參考價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距最大。
恒裕濱城花園一期參考價(jià)為11.6萬(wàn)元/㎡，二期參考價(jià)為13.2萬(wàn)元/㎡;深圳貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，恒裕濱城花園一期最新成交均價(jià)約為24.1萬(wàn)元/㎡，二期最新成交均價(jià)約為28.7萬(wàn)元/㎡。三湘海尚花園的參考價(jià)均為10.3萬(wàn)元/㎡，根據(jù)深圳貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，三湘海尚花園最新成交均價(jià)約為19.4萬(wàn)元/㎡。
2月8日，一名深圳灣片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，近幾個(gè)月來(lái)，深圳灣片區(qū)銀行房貸都在收緊，單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/㎡的房源都以單價(jià)20萬(wàn)元/㎡申請(qǐng)貸款，超出部分均需要增加首付。
“我們現(xiàn)在問(wèn)客戶的第一句話就是，你是全款還是貸款。對(duì)于部分二套客戶來(lái)說(shuō)，本來(lái)就要七成，首付增加約等于用全款了。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，若深圳住建局強(qiáng)制推行，以參考價(jià)統(tǒng)一“三價(jià)”，那么有大部分房源的首付都將提高，市場(chǎng)成交量將大幅下降。
同日，時(shí)代周報(bào)從深圳貝殼按揭部、Q房按揭部獲悉，截至發(fā)稿，銀行貸款規(guī)則仍未變化。
中國(guó)銀行、興業(yè)銀行、工商銀行的個(gè)貸經(jīng)理均對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前尚未接到相關(guān)政策通知，但對(duì)于未來(lái)是否調(diào)整，上述個(gè)貸經(jīng)理均表示不能確定。
