沒(méi)有電梯，沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)，30多平方米的空間里放個(gè)桌子，就只容得下一個(gè)人通過(guò)，這間狹小如走廊般的一室戶(hù)，是上海典型的“老破小”。不僅室內(nèi)“糟心”，“碰到下大雨，走在小區(qū)里一不小心還會(huì)踩到水坑里弄濕鞋子。”業(yè)主汪華(化名)向時(shí)代周報(bào)記者抱怨道。
在作出置換的決定之前，汪華從未想過(guò)自己會(huì)買(mǎi)這樣的房子。“如果當(dāng)時(shí)不是為了小孩上學(xué)，我絕對(duì)不會(huì)買(mǎi)這樣的房子。”但在成功上車(chē)?yán)掀菩W(xué)區(qū)房后，她仍然會(huì)不由自主地關(guān)注著同小區(qū)房子的成交情況。
5月21日，汪華告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年1月中旬，自己以約450萬(wàn)元總價(jià)購(gòu)得這套房子。“這套房子買(mǎi)好后，同小區(qū)、同面積的學(xué)區(qū)房最高的時(shí)候漲了大概有100萬(wàn)元，約550萬(wàn)元。”汪華表示。
但最近她再次從中介處了解到，上述同等條件的學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)已經(jīng)比最高點(diǎn)時(shí)降價(jià)了50萬(wàn)元左右，降幅達(dá)10%左右，而這一切發(fā)生在最近一個(gè)月內(nèi)。
提前買(mǎi)房反而“踏空” ？
回憶起第一套學(xué)區(qū)房看房經(jīng)歷，汪華記憶猶新：“我就看了一眼就退出來(lái)了，很典型的上海老破小，長(zhǎng)條形的戶(hù)型，房東也是很兇的上海阿姨，但最后其實(shí)我買(mǎi)到的這套還不如這第一套。”
2020年12月到2021年1月，這段時(shí)期內(nèi)上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)“嚴(yán)峻”的形勢(shì)，逐漸動(dòng)搖她的想法。每隔一段時(shí)間，中介都會(huì)和她發(fā)消息，推薦她去看類(lèi)似的老破小學(xué)區(qū)房，但沒(méi)過(guò)兩天又和她說(shuō)，房子已經(jīng)沒(méi)有了。
漸漸地，她發(fā)現(xiàn)有些熱門(mén)的房子真的會(huì)被“秒掉”，再不上車(chē)似乎就晚了。“幾乎沒(méi)有猶豫，我就買(mǎi)下了這套30平方米的老破小，每平方米的均價(jià)大概在16萬(wàn)元左右。”
就在汪華上車(chē)2個(gè)月后，上海市教育政策又發(fā)生了新的變化。
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，對(duì)2022年起參加本市高中階段學(xué)校招生錄取的考生實(shí)施“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”制度，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式重新進(jìn)行配置。
這使得一些冷門(mén)的、過(guò)去不為購(gòu)房者所看好的初中，后續(xù)入讀優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)大增，同時(shí)也影響了上海部分熱門(mén)初中學(xué)區(qū)房的“含金量”。
由于汪華的房子本身就處于“教育強(qiáng)區(qū)”，新政對(duì)她這樣的已經(jīng)上車(chē)、小孩今年就要上學(xué)的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)影響并不大，但提前買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的業(yè)主又遇到新的挑戰(zhàn)。
3月25日，華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)前灘學(xué)校(下簡(jiǎn)稱(chēng)“前灘華二”)發(fā)布了2021年招生新政，該學(xué)校屬性為九年一貫制公辦學(xué)校，一直以來(lái)都受到浦東新區(qū)家長(zhǎng)們的熱捧。但與往年政策不同的是，今年想進(jìn)第一檔排序，需要給兒童在房產(chǎn)證上加名字。
這也就意味著，在該招生政策公布后購(gòu)房的業(yè)主，可以在不產(chǎn)生額外費(fèi)用的情況下往房產(chǎn)證上加子女名字，但之前未加兒童姓名的前灘老業(yè)主們，或被擠出第一檔名額。
高中名額分配教育新政加上熱門(mén)學(xué)校招生新政變化，多重因素影響下，上海部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)情緒降溫明顯。
5月19日，時(shí)代周報(bào)記者走訪(fǎng)浦東前灘附近對(duì)口前灘華二的學(xué)區(qū)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，從年初的一房難求，如今似乎集體“啞火”了。記者從附近中介處了解到，近兩個(gè)月里，學(xué)區(qū)房的帶看量、成交量均有下降趨勢(shì)。
滬上部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房降溫明顯
上述中介進(jìn)一步表示：“去年年末的時(shí)候，熱門(mén)的老破小單價(jià)一度沖高到接近20萬(wàn)元/平方米，部分房源的總價(jià)甚至上漲30%以上，但如今價(jià)格大概已回落到去年年末的水平。”
不僅如此，前灘板塊房東們的態(tài)度也發(fā)生了變化。“之前行情很熱的情況下，房東對(duì)我們的態(tài)度都是愛(ài)答不理的，而且經(jīng)常會(huì)不接電話(huà)不回微信，但這個(gè)月有時(shí)候在小區(qū)里碰到，房東反而會(huì)主動(dòng)打招呼，詢(xún)問(wèn)最近有沒(méi)有人要來(lái)看房。”中介表示。
相似的情況也發(fā)生在浦東三林。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，招生新政出臺(tái)前后的學(xué)區(qū)房熱度變化有明顯差異。上海瑞陽(yáng)不動(dòng)產(chǎn)公司門(mén)店總經(jīng)理蔣毅曾指出，“浦東三林某二梯隊(duì)老破小學(xué)區(qū)房，去年單價(jià)從6萬(wàn)元/平方米漲到9—10萬(wàn)元/平方米，中考新政出臺(tái)后降至8.5萬(wàn)元/平方米，我們預(yù)期后續(xù)可能繼續(xù)下跌至8萬(wàn)元/平方米左右。若未來(lái)上海實(shí)施多校劃片的話(huà)，學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間將進(jìn)一步縮小。”
學(xué)區(qū)房的交易速度放緩直接影響上海二手房市場(chǎng)的交易熱度，加上受?chē)?yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸以及房貸審批速度放緩等影響，上海4月的二手房市場(chǎng)交易量和掛牌量都出現(xiàn)明顯下跌。
5月22日，兔博士App發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，成交總體套數(shù)為21198套，環(huán)比上月下降37%，掛牌套數(shù)65953套，環(huán)比上月下跌了24%。除了崇明的成交套數(shù)上升之外，其余各區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的下滑，而嘉定、青浦、松江、浦東等區(qū)域的成交套數(shù)更是出現(xiàn)了40%以上的跌幅，成交價(jià)格方面，以往學(xué)區(qū)房成交大區(qū)的浦東新區(qū)出現(xiàn)3%的價(jià)格下滑。
同日，浦東三林板塊的一位中介負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者指出，隨著上海各類(lèi)調(diào)控政策逐漸發(fā)酵，到了4月終于顯現(xiàn)出政策所帶來(lái)的威力，接下來(lái)預(yù)計(jì)樓市不會(huì)有太大反彈，或?qū)⒗^續(xù)保持收窄的情況。整體來(lái)看，年初多輪調(diào)控新政以及中考招生新政出臺(tái)以來(lái)，上海樓市正逐漸趨于平穩(wěn)，此前虛高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也開(kāi)始回歸。
