今年以來，越來越多的城市房地產(chǎn)市場迎來松綁，內(nèi)容涉及房貸利率下調(diào)、放寬公積金貸款首付比例等多種。3月21日，北京商報記者從北京地區(qū)多家銀行人士處了解到，當(dāng)前北京地區(qū)各大銀行按揭貸款額度寬松，放款周期明顯提快，有銀行在抵押登記辦妥后，次日就能完成貸款出賬操作。在因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的總基調(diào)下，也有多家銀行人士透露將進一步加大收并購支持力度。未來房地產(chǎn)市場放松的空間還會不會進一步擴大，值得期待。
北京地區(qū)按揭貸款額度寬松
“北京地區(qū)按揭貸款逐漸寬松，開始于今年2月之后。”一家股份制銀行個貸部門經(jīng)理回憶，“2021年三季度是最艱難的時候，當(dāng)時北京地區(qū)整體都出現(xiàn)收緊，放款額度很少，客戶來了基本都要排隊預(yù)約?，F(xiàn)在行里不僅個人住房貸款額度充足，而且放款效率也得到了進一步提升。”
“2021年北京地區(qū)個人房貸從抵押完成到放款的時間一般在1-2個月左右，目前我行可以實現(xiàn)最快在抵押登記辦妥次日完成貸款出賬操作。”上述股份制銀行個貸部門經(jīng)理說道。
另一家股份制銀行相關(guān)人士也表示，2021年下半年額度緊張的情況已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在行內(nèi)房貸額度充足，有需求的客戶可以快速辦理，不需要排隊，審核時間也有所加快，上午提交資料如果沒有意外1-3個工作日就能審批通過。
北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與今年2月房貸額度“松緊不一”形成鮮明對比的是，北京地區(qū)多家銀行房貸額度均有所放松，且放款時間出現(xiàn)提速。一家國有大行支行個貸經(jīng)理介紹，“目前行內(nèi)房貸額度一直比較充足，不需要排隊預(yù)約，材料齊全就可以進行申請，最快7個工作日就能放款，這個時間比之前放款時間快一些，之前需要10-15個工作日”。
放款提速的原因也是由于銀行加大了信貸投放力度。在采訪過程中，有多家銀行知情人士向北京商報記者透露，較2021年，北京分行的個人住房貸款額度有了一定提升，同時，銀行合理調(diào)整房地產(chǎn)貸款的增速及占比，加強了優(yōu)質(zhì)客戶與優(yōu)質(zhì)項目的審查與篩選。
3月21日央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，LPR連續(xù)兩個月維持不變。當(dāng)前，北京地區(qū)房貸利率依舊執(zhí)行首套房貸利率5.15%(5年期以上貸款市場報價利率(LPR)+55個基點)、二套房貸利率5.65%(5年期以上LPR+105個基點)這一標準。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認為，就北京地區(qū)房貸市場而言，其基礎(chǔ)面較優(yōu)，樓市發(fā)展具有較強的韌性，而且自身抵抗市場變動的能力較強，可以說無需政策過大幅度的調(diào)整，自身調(diào)節(jié)能力足夠應(yīng)對短期外界影響，接下來短期內(nèi)出現(xiàn)進一步放寬舉措的概率不大，除非樓市表現(xiàn)過于低落，才有可能進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
多地出臺房貸市場“松綁”政策
最近多地房貸市場逐漸寬松的消息不斷傳來。3月21日，有多家媒體報道稱，近日，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機制召開會議，會議商定，南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%，此次調(diào)整后，南寧市二套房首付比例與廣西其他地市保持一致，執(zhí)行30%。
北京商報記者從南寧市多家銀行方面確認了該消息的真實性，不過從政策執(zhí)行力度來看，有的銀行已經(jīng)開始實施這一標準，有的銀行還在等待通知。
一家國有大行南寧地區(qū)支行人士表示，“這是近幾日做出的調(diào)整，二套房首付比例已經(jīng)下調(diào)至30%，我行目前已經(jīng)開始執(zhí)行這一標準”。另一家股份制銀行南寧地區(qū)支行人士則提到，“下調(diào)首付比例的是二套房，目前只針對公積金貸款申請，當(dāng)前我行還在執(zhí)行未調(diào)整前的政策，需要等具體通知下發(fā)后才會執(zhí)行新標準”。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，降低首付比例逐漸從個別銀行行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄髁髡?，此次廣西相關(guān)政策調(diào)整充分說明首付比例調(diào)整也會有差別化的做法，即對于南寧以及其他地級市，其做法略有差異，這也較好地遵循了各地樓市的實際情況，體現(xiàn)了分類調(diào)控和分類放松的導(dǎo)向。同時，此類調(diào)整很顯然帶有激活改善型需求的導(dǎo)向，客觀上都有助于降低首付成本，對于激活第二套購房需求、保障改善型需求等都有積極的作用。
2022年以來，已有多個城市對樓市出臺了“松綁”新政，主要涉及下調(diào)貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件、下調(diào)房貸利率等方面。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，開年至今共有玉林、安徽、菏澤、重慶、贛州、佛山、南寧、駐馬店、溫州、南通、昆明11個城市降低了首付比例;株洲、紹興、福州、衢州、南寧、深圳、晉中、東莞、中山、廣西等城市將公積金貸款首付比例降低、貸款額度增加。
未來放松空間還有多大？
房貸市場的松綁得益于政府部門釋放的積極信號。3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在接受采訪的過程中，也有多家銀行人士向北京商報記者透露了2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力的具體計劃。“在因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的總基調(diào)下，2022年，我行北京分行開設(shè)了共有產(chǎn)權(quán)房的按揭貸款業(yè)務(wù)，為北京地區(qū)控房價、保民生工作貢獻力量。”北京地區(qū)一家股份制銀行人士說道。
另一家地方性城商行有關(guān)負責(zé)人表示，“為進一步落實房地產(chǎn)企業(yè)精細化和差異化管理，引導(dǎo)各分行優(yōu)選財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、發(fā)展向好的房企開展業(yè)務(wù)，我行本年度對全行商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實施了客戶白名單制管理，堅持穩(wěn)中求進，支持房企合理融資需求，加大收并購支持力度，同時防范金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)”。
那么，在相關(guān)政策基調(diào)下，未來房貸政策放松的空間還會不會進一步擴大?“全國各地房貸市場雖然不間斷有城市松綁信貸政策，但不難發(fā)現(xiàn)，入伍城市走勢卻呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。”正如關(guān)榮雪所言，政策的過多干預(yù)對樓市自身調(diào)節(jié)能力的提升會產(chǎn)生一定的阻礙作用，因此全國各地房貸市場將逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，又因每個城市的樓市發(fā)展特征和所存難點不同，因此同樣，若樓市表現(xiàn)較為乏力，尤其是庫存壓力日益加劇或疫情導(dǎo)致房產(chǎn)行業(yè)下滑嚴重的城市可能會進一步放寬信貸政策以紓解困局，同時放寬情況的持續(xù)周期也是因城而定，而且還可能要根據(jù)市場反饋進行動態(tài)調(diào)整。
“考慮到貨幣政策和金融政策總體朝著寬松的方向演變，所以預(yù)計房貸利率總體上會繼續(xù)寬松，很大程度上說，今年全年都可能維持一個寬松的態(tài)勢。從短期來說，至少今年上半年是信貸投放積極、申請個人按揭貸款最有利的時機。一季度房地產(chǎn)交易市場面臨一些沖擊和壓力，但預(yù)計二季度還是可以有較好的表現(xiàn)，市場總體有趨穩(wěn)和向好的動力。”嚴躍進說道。
