隨著銀根放松、利率走低、經(jīng)營貸及消費貸等品種投放力度加大，不少貸款中介再度活躍，向購房者推出了“以貸換貸”的生意。4月13日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些貸款公司宣稱可幫助客戶將最低年利率3.4%的經(jīng)營貸與年利率5%以上的房貸進行置換，輕松省下數(shù)十萬元利息，不過，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貸款中介所收的費用不菲，整體辦理收取的服務費大概在貸款金額的1.6%-4%左右，這其中還不包括一些隱形費用。更為重要的是，無論“首付貸”還是此類置換經(jīng)營貸的方式，都在變相地回避國家對于信貸政策的監(jiān)管，一經(jīng)查出會被銀行要求提前歸還貸款，用戶若盲目輕信可能得不償失。
中介猛推“經(jīng)營貸置換房貸”
“打開你房貸按揭銀行的App，看看你的房貸利率是多少?”“只要條件符合就可以考慮換貸，幫你省利息”，北京商報記者注意到，近日，有不少貸款中介開始在社交平臺上不斷推薦“以貸換貸”業(yè)務，吸引用戶的目光。
經(jīng)營貸已存在多年，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業(yè)資金。那什么是“以貸換貸”?北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“以貸換貸”是購房者經(jīng)過貸款公司一番包裝后，將最低年利率3.4%的經(jīng)營貸與年利率5%以上的房貸進行置換。
在社交平臺，有多位貸款中介曬出了購房按揭貸款與經(jīng)營貸數(shù)據(jù)對比。根據(jù)一位貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬元、還款方式為等額本息為例，購房按揭貸款期限為30年，年利率為5.88%，月還款額約為5919元，總支付利息約為113.07萬元，總還款額度約為213.07萬元。通過置換經(jīng)營貸后還款期限變?yōu)?0年，年利率為4.6%，月還款金額為6380.6元，總支付利息為53.13萬元，總還款額為153.13萬元。“通過這樣的方式您可以少還10年貸款，少還利息59.94萬元。”這位貸款中介說道。在調(diào)查過程中，也有貸款中介向購房者推出了更低利率的置換產(chǎn)品。“經(jīng)營貸我們可做到最低3.4%的年利率，比房貸利率合適不少。”另一位貸款中介說道。不過，在實際情況下，試圖“以貸換貸”的用戶往往都是房貸存量用戶，實際利息差額并不像中介宣稱的如此有誘惑力，而貸款期限縮短還會導致月供增加，加大用戶的還款壓力。
然而，在中介機構(gòu)的鼓吹下，“以貸還貸”這一方式還是讓不少買房人動了心，多位貸款中介向北京商報記者表示，“以貸換貸”業(yè)務現(xiàn)在很火爆，咨詢的客戶非常多。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠在接受北京商報記者采訪時分析，經(jīng)營貸利率低于房貸利率，這種明顯的倒掛局面產(chǎn)生了一定的套利空間，誘發(fā)經(jīng)營貸違規(guī)行為;銀行對經(jīng)營貸的審核力度不足，致使這種違規(guī)行為鉆了空子;中介在此過程中有比較可觀的收入。
隱性收費的套路
由于經(jīng)營貸需要通過抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，申請人需要符合相應的審核要求，那么，貸款中介是如何經(jīng)過一番包裝，讓用戶符合申請標準的?
北京商報記者進一步深入調(diào)查后了解到，貸款中介“包裝”的方式都是大同小異，一類是購房者名下若有正常經(jīng)營的公司，貸款中介將會根據(jù)公司的經(jīng)營資質(zhì)以及購房者個人情況制定經(jīng)營貸置換計劃;若購房者沒有自身經(jīng)營的公司，那么貸款中介將為購房者過戶一家公司，并偽造經(jīng)營流水，讓客戶“變身”經(jīng)營者，然后再進行產(chǎn)品置換。
經(jīng)營貸的還款方式也有多種選擇，一位貸款中介提到，“當前名下有正常經(jīng)營流水的客戶能申請20年期還款的產(chǎn)品，中途不用歸還本金，等額本息還款方式，和房貸的還款方式一樣，其他類別的客戶只能做10年期貸款”。
另一位貸款中介介紹稱，“我們會根據(jù)購房者資質(zhì)的不同推薦不同的產(chǎn)品，3年、5年、10年、20年都有，經(jīng)營貸有的需要中途歸還本金，有的不需要歸還本金。銀行會對中途不歸還本金的購房者資金用途進行核查，每隔一段時間就會進行貸后管理，只要購房者中途不出現(xiàn)逾期，基本就沒有任何問題”。
在置換過程中，貸款中介所收的費用也不菲，多位貸款中介向北京商報記者表示，整體辦理收取的服務費大概在貸款金額的1.6%-4%左右，也就是說若辦理100萬元經(jīng)營貸，需要向貸款中介繳納1.6萬-4萬元的服務費，這其中還不包括一些隱形費用。“若購房者的征信、抵押物存在問題，還要再根據(jù)不同情況進行收費。”多位貸款中介提醒。
除了一些隱形費用外，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果購房者存在首套房貸款還未還清的情況，貸款中介還會提供一種墊資操作方案，例如客戶名下房產(chǎn)仍有50萬元貸款未還清，這時貸款中介便可以先行將50萬元貸款替購房者墊付，隨后等購房者經(jīng)營貸放款之后，再將這筆費用還給貸款中介。墊資費以10-15天為一個周期收取，例如50萬元貸款，一個周期需要收取墊資費3500元，如果經(jīng)營貸審批時間達到一個月，那么貸款中介將從中獲利7000元。
當北京商報記者明確提到利用經(jīng)營貸置換房貸可能被銀行查出時，多位貸款中介均表示，“可以規(guī)避這些風險，只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場就可以，具體操作可以用取現(xiàn)、走對公賬戶解決”。
將本該用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資金助推流入樓市，變相抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的風險。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，經(jīng)營貸置換房貸說明當前市場的亂象依舊未得到有效解決，貸款中介為經(jīng)營貸資金流向樓市進行“包裝”，貸款中介從中收獲不菲“中介服務費”。
在梁楠看來，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)也會有負面影響，將削弱樓市政策的調(diào)控力度，產(chǎn)生較多的投機需求，一定程度上也會推高房價，致使合理的住房需求得不到保障。
切勿盲目聽信
分析人士表示，按照銀行規(guī)定，經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營，居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī)，且經(jīng)營貸和房貸最長期限不同，同樣的貸款金額下，期限越短月供金額越大，加劇用戶還款壓力，盲目聽信貸款中介忽悠恐會得不償失。
梁楠表示，經(jīng)營貸還款期限較短，還款壓力相對較大;再次，置換過程中又會夾雜其他成本，最后整體成本或比房貸成本更高。
在經(jīng)營貸入樓市愈演愈烈的背景下，相關(guān)核查手段也在不斷升級。除了及時通過窗口指導、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況之外，此前也有監(jiān)管機構(gòu)要求銀行嚴格規(guī)范與中介機構(gòu)的業(yè)務合作，及時堵塞業(yè)務管理漏洞、完善產(chǎn)品服務流程，嚴肅開展問責;嚴格實施貸前調(diào)查，加強客戶資質(zhì)和信用狀況審核，關(guān)注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款。
易觀分析金融行業(yè)高級分析師王細梅在接受北京商報記者采訪時表示，商業(yè)銀行需嚴格落實貸前調(diào)查，加強對貸款用途的管理，多維度驗證借款人資質(zhì)，并對近期購買住房的客戶發(fā)放經(jīng)營貸款更加審慎細致調(diào)查;貸中要嚴格執(zhí)行受托支付相關(guān)規(guī)定，確保貸款資金流向合規(guī);貸后管理要加強對申請經(jīng)營貸款的企業(yè)的監(jiān)控，監(jiān)控其是否正常經(jīng)營及繳稅。
在高壓之下，銀行也加大了巡查力度，北京商報記者了解到，北京轄內(nèi)的部分商業(yè)銀行已經(jīng)在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規(guī)流向樓市的信貸資金進行回收，要求客戶提前進行返還。
“接下來，銀行應進一步加大對經(jīng)營性貸款借款人資質(zhì)的審核力度，如銀行流水及收入證明等是否真實，同時，提高核查貸款資金流向的穿透性，從而保障資金流入正規(guī)用途，另外，加強監(jiān)管，特別是對于違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)絕不姑息。”梁楠說道。
